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我國農(nóng)村地區(qū)，同村村民之間買賣房屋的情形一定程度存在。房屋既然已經(jīng)賣出，那么所賣出房屋下的宅基地應(yīng)該歸誰所有呢?在司法實踐中，相關(guān)糾紛時有發(fā)生。下面北京晏清律師事務(wù)所結(jié)合蔣女士的具體案例，為您解讀同村村民之間的房屋買賣是否包括宅基地使用權(quán)呢?

案件事實

蔣女士夫妻擁有建在興安鎮(zhèn)某某村的三間房屋，由于蔣女士搬到宿舍居住便將該房屋于1995年出售給了王先生。在此房屋出售后，蔣女士在1997年辦理并于2000年換證取得了《集體土地使用證》，證內(nèi)載明了土地使用者姓名、位置和使用面積等。之后，蔣女士希望王先生退還房屋，遂以未將房屋賣給王先生為由向法院提起訴訟。一審、二審法院均駁回了蔣女士的請求，判定雙方的房屋買賣關(guān)系成立。敗訴后，蔣女士又以王先生未經(jīng)其同意就擅自出租宅基地為由提起訴訟，請求法院判決王先生返還宅基地。但由于該土地存在權(quán)屬爭議并且界限不清，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)先由所屬政府確定土地的使用權(quán)歸屬，所以駁回了蔣女士的訴訟請求。

蔣女士遂向興安縣政府請求確定其土地使用權(quán)，興安縣政府裁決駁回蔣女士的申請。蔣女士不服興安縣政府的裁決，遂向法院提起行政訴訟。法院經(jīng)過審理判決撤銷興安縣政府不予確定土地使用權(quán)的裁決，并責(zé)令其確定該土地的使用權(quán)歸屬。興安縣政府認(rèn)為應(yīng)遵循房地一體的原則，在蔣女士將房屋出售給王先生時，該房屋下的土地使用權(quán)已隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)移給了王先生。所以興安縣政府作出將該土地使用權(quán)歸王先生享有的行政決定。蔣女士不服，向桂林市政府申請復(fù)議，桂林市政府復(fù)議維持了興安縣政府的決定。蔣女士仍不服復(fù)議結(jié)果，遂向法院提起訴訟。

北京晏清律師事務(wù)所專業(yè)分析與解讀

北京晏清律師事務(wù)所王律師結(jié)合最高人民法院的裁定對本案進行了分析和解讀。桂林市中院所作的判決判定蔣女士與王先生的房屋買賣關(guān)系成立，有生效的民事判決為證。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間買賣宅基地上房屋的，應(yīng)視為宅基地使用權(quán)一并買賣，房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的變更應(yīng)遵循房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

由于蔣女士將其所有的房屋出售給王先生且沒有約定不轉(zhuǎn)讓宅基地，且蔣女士與王先生系同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，所以該房屋下宅基地的使用權(quán)也隨房屋的所有權(quán)一起轉(zhuǎn)讓給了王先生。綜上，興安縣政府根據(jù)房地一體，地隨房走的原則將蔣女士已賣房屋下宅基地的使用權(quán)確歸王先生享有的行政決定是合法且正確的，桂林市政府予以維持的復(fù)議決定也并無不當(dāng)。所以一審法院判決駁回蔣女士的訴訟請求，二審維持一審判決的審判結(jié)果均無不當(dāng)。因此最高人民法院駁回了蔣女士的再審申請。

在我國廣大的農(nóng)村地區(qū)，同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間買賣房屋的情形經(jīng)常發(fā)生。大家在決定出賣房屋時一定要注意同村村民之間的房屋買賣是包括宅基地使用權(quán)的，在出售房屋的同時土地使用權(quán)也隨之一并轉(zhuǎn)讓。所以在出售房屋前一定要考慮清楚，如果有不懂的問題面應(yīng)及時向律師咨詢后再作出決定。