在拆遷安置補償中，你不能做的兩件事情
2024-06-28
網(wǎng)站首頁
手機版
更新時間：2024-06-28 17:35:09作者：佚名
眾所周知，在征地拆遷實踐中，被征收人獲取建設(shè)項目征收進展情況的最常見途徑，就是“看公告”。
各種公告，直接影響了被征收人的補償權(quán)益實現(xiàn)，關(guān)乎被征收人的切身利益。
那么，在整個征收過程中，依法究竟都有哪些公告是會一一粉墨登場的呢?沒有這些公告，被征收人是否有權(quán)拒絕簽訂補償協(xié)議，甚至拒絕騰房交地呢?本文，在明拆遷律師為大家梳理這一重要的問題……
國有土地上房屋征收中的公告
第一，房屋征收范圍公告，或稱“暫停公告”。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第16條對房屋征收范圍確定后在征收范圍內(nèi)停止一系列不當(dāng)增加補償費用行為的規(guī)定，實踐中各地都做了更進一步的細化規(guī)定。
通常而言，早于房屋征收決定公告，就會出現(xiàn)這樣一個“房屋征收范圍公告”，從而正式拉開拆遷的大幕，將被征收房屋的各項權(quán)利變動“鎖定”住。
譬如《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第11條就規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將有關(guān)不得實施可能不當(dāng)增加補償費用行為(如新建、擴建、改建房屋，改變房屋、土地用途，遷入戶口或者分戶，房屋的轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、分割、贈與等)的要求在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
公告應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限自公告之日起最長不得超過1年。
需要指出的是，這一公告的內(nèi)容再細，也不得取代法定的征收決定公告，二者不能相互替代。
第二，房屋征收決定公告。
根據(jù)《條例》第13條之規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。
公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。
這一公告在整個城市房屋拆遷中居于核心地位，是一種沒有不行的公告。
最高院判決的“許水云案”中，當(dāng)?shù)卣褪窃跊]有作出這一公告的情況下直接將被征收人的合法房屋強拆，最終導(dǎo)致了承擔(dān)敗訴責(zé)任的后果。
需要指出的是，這一公告中的征收補償方案會直接影響被征收人的補償安置結(jié)果，被征收人如果不服就應(yīng)當(dāng)及時提起復(fù)議或者訴訟程序來實施救濟。
第三，房屋價格評估初步結(jié)果公示。
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第16條之規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供的分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。
存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。
在明拆遷律師想在此強調(diào)的是，房屋價格評估是城市房屋拆遷中一個十分重要的程序步驟，將對被征收人最終的補償數(shù)額多少產(chǎn)生直接的影響。
而這一公示步驟則是一個合法的評估程序中所必須要履行的，對它的監(jiān)督對于后續(xù)對評估報告的質(zhì)疑乃至于對征收補償決定的救濟都具有一定的意義。
重視評估環(huán)節(jié)，盯緊評估程序，是被征收人需要牢固樹立的維權(quán)意識。
第四，征收補償決定公告。
根據(jù)《條例》第26條之規(guī)定，對于始終未能達成補償協(xié)議的被征收人，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
這里被征收人要著重關(guān)注的是征收補償決定本身，如果對決定的補償數(shù)額仍不能接受，就一定要在法定期限內(nèi)提起復(fù)議或者訴訟實施救濟。
一旦過期，維權(quán)的可用空間將被大大壓縮。
且在以往在明拆遷律師曾多次強調(diào)過，征收補償決定直接指向司法強拆，故被征收人更不能等閑視之，而務(wù)必要對這一決定及時采取行動。
農(nóng)村集體土地征收中的公告
第一，擬征地公告，或曰征地告知書。
《國土資源部關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》第(十)項規(guī)定，征地工作事關(guān)農(nóng)民切身利益，征收農(nóng)民土地要確保農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、申訴權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
市縣國土資源部門要嚴格按照有關(guān)規(guī)定，征地報批前認真履行程序，充分聽取農(nóng)民意見。
征地告知要切實落實到村組和農(nóng)戶，結(jié)合村務(wù)信息公開，采取廣播、在村務(wù)公開欄和其他明顯位置公告等方式，多形式、多途徑告知征收土地方案。
被征地農(nóng)民有異議并提出聽證的，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)及時組織聽證，聽取被征地農(nóng)民意見。
對于群眾提出的合理要求，必須妥善予以解決。
征地告知的內(nèi)容包括擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等。
據(jù)此，在征地依法報批前，這一公告程序是依規(guī)應(yīng)當(dāng)?shù)玫铰男械摹?/p>
第二，征收土地公告。
根據(jù)《征收土地公告辦法》的規(guī)定，被征收土地所在地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到征收土地方案批準文件之日起10個工作日內(nèi)進行征收土地公告，該市、縣人民政府土地行政主管部門負責(zé)具體實施。
其第14條進一步規(guī)定，未依法進行征收土地公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。
可以說，這是一份沒有不行的公告。
需要指出的是，鑒于征收土地公告中將包含征地批文等重要內(nèi)容，將直接反映征收項目的合法與否，故被征地農(nóng)民對此一定要予以高度重視，才能及時識別“未批先占”“少批多占”“拆分審批”“以先行用地批文代替征地批文”等違法用地情形，進而維護自己的土地權(quán)益。
第三，征地補償、安置方案公告。
根據(jù)《征收土地公告辦法》的規(guī)定，有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準的征收土地方案，在征收土地公告之日起 45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。
其第14條進一步規(guī)定，未依法進行征地補償、安置方案公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補償、安置手續(xù)。
可以說，這也是一份沒有不行的公告。
需要指出的是，方案將會直接影響被征地農(nóng)民的補償安置權(quán)益，是直接關(guān)乎“房”“錢”和誰有誰沒有的問題，是廣大被征地農(nóng)民維權(quán)所需關(guān)注的要點。
如果對補償安置標準不滿，可以考慮通過申請協(xié)調(diào)、裁決程序解決，也可以考慮針對方案直接提起行政訴訟。
在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，在征收實踐中可能出現(xiàn)的公告絕不只以上總結(jié)的9種，事實上還會有很多公示、告知、通知程序，性質(zhì)都與公告大同小異。
被征收人需要明確的一點是，無論法律是否具體、直接的規(guī)定了被征收人在沒有見到某一公告時是否有權(quán)拒絕簽協(xié)議、騰房交地，只要被征收人認為自己在征收補償中的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)因沒有見到公告而受到了損害，就有權(quán)依法進行維權(quán)，而暫時拒絕簽協(xié)議搬遷。
實踐中一些地方甚至存在將征地補償、安置方案標注“密級”不予公告，而只允許在被征收人內(nèi)部傳閱的情況，各種違法亂象、怪象叢生。
對此類程序違法行為，作為被征收人的你應(yīng)當(dāng)堅決維權(quán)，促使征收補償?shù)娜^程在陽光下運行。