在拆遷安置補償中，你不能做的兩件事情
2024-06-28
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更新時間：2024-06-28 15:06:54作者：未知
征收拆遷，被征收人最關(guān)心的是能拿到多少補償?shù)腻X。
根據(jù)法律規(guī)定，一個地區(qū)的征收拆遷項目是要經(jīng)過多方的審批、意見交換、論證等程序來確定總的補償利益。
也就是整個征收拆遷項目的經(jīng)費支出是有上限的，攤到具體的個人身上，每個被征收人的補償費用是在一個范圍之內(nèi)的。
通常，在征收拆遷的實際操作中，征收公告之后，征收方就會陸陸續(xù)續(xù)與被征收人交涉談判。
這樣的談判協(xié)商有數(shù)次，直至達到征收方滿意的補償額度為止。
而就在這個過程中，就出現(xiàn)問題了：
北京在明律師事務所的拆遷律師在代理案件的過程中，有很多當事人反映：“律師，征收方來找我談判，問我要多少錢。
我不說要多少錢吧，他們給的補償太低了，我不能簽字的。
我報了我的價位吧，征收方說我漫天要價，然后就不跟我談了，非得讓我把價格降下來，否則就不拆我的房子了。
那我也不知道我該要多少錢合適呀?”
這樣的問題是很多被征收人都比較苦惱的問題，而這個問題確實也是會直接影響到被征收人最終的補償費用。
對此，在明律師首先要告訴大家的是：漫天要價確實是不可取的。
當然，被征收人也不要在一開始談判就透露出自己的底價。
而是要通過數(shù)次的博弈，把握住征收方的心態(tài)，在掌控了談判主動權(quán)的前提下，報合適價格，才能“一舉得勝”。
其次，你該要多少錢才是合適價格?在明律師告訴你，你需要參考以下幾個標準來估算好的土地房屋價值。
一、對比一起拆遷的周圍鄰居的補償價格
一般來說，一個征收拆遷項目的啟動通常是一個村、一個區(qū)域內(nèi)的數(shù)家拆遷，而不會是單獨的一家一戶的拆遷。
為了兼顧平衡和整體的利益，通常說來，和你一起拆遷的周圍鄰居的補償和你差不多都是一個標準的。
所以，你該要多少錢?你先去打聽打聽你周圍鄰居補了多少錢。
當然，這不是說總的補償額是多少，而是看單價是多少。
要不然你的房子大，你的鄰居房子小，那參照他的總的補償額度來衡量你的大房子，那你就吃虧大了。
二、用“市場比較法”來評估房屋價值，而不要用“房屋重置價”來評估
上述有提到，被征收人的補償額度是在“一個范圍之內(nèi)”，而不會是一個具體的數(shù)值標準。
所謂“一個范圍”內(nèi)，那么在這個“范圍”中，就有低的一段，和高的一端。
這體現(xiàn)在征收拆遷的補償范圍中，“低”與“高”的差距很可能是數(shù)十萬甚至上百萬的差距。
將自己的報價放到這個“范圍”高的一端，那么，這個被征收人就是“贏家”。
而這個“范圍”是在征收方的接受范圍內(nèi)的。
實踐中，能將自己的合適報價放到“高”的范圍內(nèi)的被征收人只有少數(shù)幾個，大部分被征收人其實只得到了“低”范圍的補償費用。
這是為什么呢?
這主要是因為評估計算方法的不一樣。
實踐中，征收方通常估算房屋價值通常是采取“房屋重置價”來算。
房屋重置價，簡單點說就是“一塊地值多少錢，建起來的房子值多少錢，二者相加就是房屋的重置價格”。
這樣算下來的價格其實只是房屋、土地的成本價格，而省略了房屋、土地的經(jīng)濟價值。
而房屋土地的經(jīng)濟價值恰恰才是最值錢的地方。
在《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
”該條款體現(xiàn)了被拆遷房屋的另一個評估方法，即“市場比較法”。
所謂“市場比較法”，是指通過參照適用被征收房屋周邊市場的房屋價格來估算房屋價值。
也就是說當時市場中房子是怎么賣的，你的被征收房屋就該怎么補償。
很顯然，這樣的話，用“市場比較法”評估出來的房屋價值會遠遠大于“房屋重置價”評估出來的價格，而“市場比較法”也是法律允許并且鼓勵的房屋征收評估方法。
如果你要報合適的“高”價，無疑，用“市場評估法”估算出來的價格會是你最大的補償利益。
但要提醒一點的是：目前征拆市場上，很多地區(qū)的征收方通常是不會準許被征收人用“市場評估法”來計算土地房屋的補償價值的，這需要專業(yè)律師來操作。
北京在明律師事務所以“只為被拆遷人維權(quán)”為宗旨，為您服務。
綜合上述兩點計算出你的土地、房屋總的價格，就是你在占據(jù)了談判主動地位前提下，應該要的最合適、最大化補償利益的價格。