在拆遷安置補(bǔ)償中,你不能做的兩件事情
2024-06-28
更新時(shí)間:2024-06-28 15:06:15作者:佚名
關(guān)于農(nóng)村征地拆遷的問題,一直讓很多被征收的農(nóng)民朋友很是困擾。
一來農(nóng)村地區(qū)的法律意識(shí)及法律文化都不高,二來大部分的被征收農(nóng)民朋友都普遍覺得征地拆遷對(duì)自己的補(bǔ)償太低了,且在征收過程有很多讓人接受不了的行政操作,但對(duì)此被征收人卻無可奈何。
而這些歸根結(jié)底還在于被征收農(nóng)民并不清楚自己的土地房屋到底價(jià)值多少?征收方該按什么標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償才能保障自己的利益不受損失。
針對(duì)這個(gè)問題,北京在明律師事務(wù)所的拆遷律師告訴你法定的、農(nóng)民土地、房屋的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
依據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),被征收農(nóng)民可以大概估算自己土地房屋的價(jià)值。
集體土地上土地的補(bǔ)償價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)總的依據(jù)規(guī)定在《中華人民共和國土地管理法》里。
即:
《土地管理法》第四十七條規(guī)定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。
”這里的土地,主要指耕地。
那我們首先來看看耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。
(1)土地補(bǔ)償費(fèi):為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。
(2)安置補(bǔ)助費(fèi):每一個(gè)農(nóng)業(yè)人口,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6 倍;每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。
(3)附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi):由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
另外,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),不能使需要安置的農(nóng)民保
持原有生活水平的,經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。
但是,二者的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
其次:房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):
房屋的補(bǔ)償可參考適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償規(guī)定,即:對(duì)于房屋的征收拆遷,被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
其遵循的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要是:
(1)在有條件的情況下,可以優(yōu)先采取宅基地遷建安置,另外對(duì)重建房屋的成本進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
(2)選擇貨幣補(bǔ)償方式的話,最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是房屋的重置成新價(jià)加上宅基地的地價(jià)。
(3)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的話,最低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是按照1:3的比例進(jìn)行置換,即拆一還一。
另外:因征收房屋造成搬遷的,要支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前,要支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。
而在此間造成停產(chǎn)停業(yè)損失也要進(jìn)行補(bǔ)償。
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
在此,房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并沒有確定統(tǒng)一具體的數(shù)額,但需要遵循“保證不能降低農(nóng)民的原有生活水平” 的原則。
這里,在明拆遷律師要提醒大家的是:
在實(shí)踐中,在明拆遷律師為被代理人代理拆遷案件的時(shí)候常使用“市場(chǎng)比較法”來衡量被征收人的房屋價(jià)值。
也就是通過參照適用被征收房屋周邊市場(chǎng)的房屋價(jià)格來估算,這樣才能保障不會(huì)降低農(nóng)民的原有生活水平。
當(dāng)然,這個(gè)“市場(chǎng)比較法”的估算需要專業(yè)的拆遷律師才能做。
事實(shí)上,在實(shí)際操作中,征收方通常估算房屋價(jià)值是采取“房屋重置價(jià)”來算。
房屋重置價(jià),簡(jiǎn)單點(diǎn)說就是“一塊地值多少錢,建起來的房子值多少錢,二者相加就是房屋的重置價(jià)格”。
很顯然,征收方的“房屋重置價(jià)”計(jì)算出來的房屋價(jià)值會(huì)很明顯的低于“市場(chǎng)比較法”計(jì)算出來的價(jià)值。
所以,被征收人在計(jì)算房屋價(jià)值的時(shí)候一定要注意選擇最有利于自己的計(jì)算方法,然后根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來總的計(jì)算自己的房屋價(jià)值。