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隨著城市建設進程的加快，很多公房面臨拆遷。一紙征收公告，就打破了老百姓平靜的生活。當承租人變更、公房產(chǎn)權(quán)不明等問題和拆遷纏繞在一起，糾紛就隨之而來。

公房拆遷補償怎么計算，補償款如何分配?公房拆遷有哪幾種情形，各地政策是如何規(guī)定的?看完本文您就知道了。

什么是公房?公房具體分類有哪些?

公房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅和其他營業(yè)性用房。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。

公產(chǎn)房與私產(chǎn)房的最大區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)，公產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)人是國家或單位，只有在進行房改后，產(chǎn)權(quán)出售給職工個人之后，房屋可以由職工自己意愿上市交易。

按照產(chǎn)權(quán)人的不同又分為三種：

第一種是直管公有住房。指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

第二種是單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，常見的就是各地區(qū)行政部門或事業(yè)單位的集資家屬院。

第三種公產(chǎn)房是行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。單位職工只享有使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)由單位絕對享有。

通常能上市交易的是前兩種。

這其中又需要注意公共租賃住房，它是直管公房的一種，指由國家提供政策支持、社會各種主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租居住的保障性住房。

公共租賃房屋產(chǎn)權(quán)歸國家或單位所有，承租人享有房屋使用權(quán)，公租房不能隨意買賣，但是承租權(quán)可以進行轉(zhuǎn)讓，在符合一定條件下，承租權(quán)還可以繼承。

公產(chǎn)房拆遷這幾種情形，補償安置大不一樣，需要注意區(qū)分!

公產(chǎn)房拆遷的補償安置對象，首先要確定房屋產(chǎn)權(quán)人。

原始公產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)歸國有或者單位所有，但1994年國務院提出并實行了城鎮(zhèn)住房制度方面的改革，這一改革致使公產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)這幾種情況：一是公家依然獨立享有、二是個人獨立享有、三是單位與個人按比例享有。

根據(jù)公房產(chǎn)權(quán)的幾種情況，補償安置也有區(qū)別：

第一種，補償對象為單位或國家部門，補償協(xié)議與單位簽訂，職工住戶可以依據(jù)補償安置方案獲得一定搬遷費、過渡費，對房屋實際裝修的補償也可以獲得。

第二種，職工個人作為被補償和安置的對象，依法獲得貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償，另外還能獲得的搬遷費、過渡費、裝修補償以及搬遷獎勵。

第三種，依照產(chǎn)權(quán)份額，單位與個人可以協(xié)商確定補償方式，選擇貨幣或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，依比例分配。通常會以職工個人安置為主，保障其拆遷安置的合法權(quán)益。

這里需注意：雖然房屋拆遷補償和安置通常針對產(chǎn)權(quán)人，但是保障性公租房是個例外。公租房拆遷，產(chǎn)權(quán)人與承租人都是被補償和安置的對象，也就是承租人即使不享有房屋的產(chǎn)權(quán)，遇到拆遷也依法享有補償與安置。

2019年公租房拆遷補償安置，各地政策規(guī)定如下

對于公租房拆遷補償?shù)降兹绾畏峙?，這是一個頗具爭議的話題。而一些地方規(guī)定房屋補償只針對產(chǎn)權(quán)人，而另一些地方則規(guī)定承租人也依法享有補償。

需要提醒大家，依法申請租賃的公房、經(jīng)濟適用房的，承租人雖然不享有房屋的產(chǎn)權(quán)，但是拆遷承租人依然能作為被補償和安置的對象。

各地政策規(guī)定不一，我們來具體了解下：

北京市

《北京市昌平區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《昌平區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施意見(試行)》的通知》

四、被征收人的安置

(三)安置面積2.被征收人合法使(租)用的房屋為直管公房或者自管公房，安置原則為使(租)用人愿意按照房改政策購買所承租直管(自管)公房的，購房后由使(租)用人作為被征收人與區(qū)房屋征收部門簽訂補償協(xié)議。使(租)用人在房屋征收決定公告發(fā)布之日起20日內(nèi)未能按照房改政策購買所承租直管(自管)公房，且與房屋所有權(quán)人未協(xié)商一致的，區(qū)房屋征收部門對房屋所有權(quán)人按照重置成新價款進行補償，對使(租)用人按照征收補償方案確定的房屋價值補償總額扣除房屋重置成新價款后的部分進行補償，由區(qū)房屋征收部門分別與房屋所有權(quán)人和使(租)用人簽訂補償協(xié)議;使(租)用人也可按照征收補償方案選擇房屋安置，取得的補償款與房屋安置的購房款之間的差額由使(租)用人承擔。在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)，使(租)用人未達成協(xié)議的，區(qū)房屋征收部門報請區(qū)政府作出補償決定。

上海市

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第二十三條：被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人、公有房屋承租人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，也可以由房屋征收部門或者被征收人、公有房屋承租人采取搖號、抽簽等隨機方式確定。房屋征收部門應當將確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)予以公告。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

第二十九條：征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%;對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細則規(guī)定增加套型面積補貼。

征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人負責安置公有房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按照本細則規(guī)定增加套型面積補貼。

成都市

成都市人民政府關(guān)于貫徹《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》的通知：(七)關(guān)于存在租賃關(guān)系的房屋補償。征收的房屋存在租賃關(guān)系的，房屋征收部門與被征收人簽訂補償協(xié)議，被征收人負責與房屋承租人解除房屋租賃關(guān)系。

對直管公有住宅實施征收的，承租人經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后可按相關(guān)規(guī)定購買原承租房，由房屋征收部門對購房人給予補償;房屋產(chǎn)權(quán)人不同意出售承租房的，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

對直管公有非住宅實施征收的，原則上實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，確無條件實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，實行貨幣補償。對由政府部門分配承租的直管公有非住宅，貨幣補償費總額由產(chǎn)權(quán)人和承租人按5∶5的比例分配，終止租賃關(guān)系;對政府部門采取招租、議租、競租等方式，按《房屋租賃合同》管理的直管公有非住宅，依照合同約定辦理。

重慶市

重慶市梁平區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《重慶市梁平區(qū)棚戶區(qū)改造直管公房補償安置辦法(暫行)》的通知：四、房管所對承租人的補償內(nèi)容

(一)貨幣補償安置。住宅承租人實行貨幣補償安置的，按照被征收房屋貨幣補償金額的30%給予房屋承租人棄租補償，解除房屋租賃關(guān)系，5年內(nèi)不再申請廉租住房及公共租賃住房保障;非住宅承租人補償按照被征收房屋貨幣補償金額的15%給予房屋承租人棄租補償，同時解除房屋租賃關(guān)系。

對符合廉租房、公租房居住條件的可納入優(yōu)先安置，但不得享有貨幣安置補償，保留租賃關(guān)系不變，重新簽訂租賃協(xié)議，按照住房保障有關(guān)規(guī)定重新確定租金。

長沙市

關(guān)于重新公布《長沙市國有土地上征收直管公房和單位自管房對承租人補償安置的暫行規(guī)定》的通知：第七條 直管公房按其房地產(chǎn)的評估價格結(jié)合裝飾裝修及附屬設施、搬遷補償?shù)扔嬎阊a償，由房屋征收部門將征收房屋補償及其他補償費用支付給產(chǎn)權(quán)單位。產(chǎn)權(quán)單位負責對合法承租人進行補償安置，費用在所獲補償安置款中列支。

第八條 產(chǎn)權(quán)單位對直管公房住宅承租人的補償安置方式為異地房屋安置和解除房屋租賃關(guān)系貨幣補償安置兩種。

第九條 產(chǎn)權(quán)單位對直管公房非住宅承租人的補償安置一律為解除房屋租賃關(guān)系貨幣補償安置。

蘇州市

關(guān)于印發(fā)《蘇州市城區(qū)征收直管公房有關(guān)補償?shù)囊?guī)定》的通知：

三、直管公房所有權(quán)人與承租人解除租賃關(guān)系的，實行貨幣補償

(一)征收直管公有居住房屋的補償

1.以標準租金租賃的，房屋評估值的80%給房屋承租人。房屋是普通住宅的，房屋評估值的20%給直管公房所有權(quán)人;房屋是控保建筑或文保建筑的，按房屋評估值的30%給直管公房所有權(quán)人。房屋承租人可按照《蘇州市城區(qū)定銷商品房建設銷售管理辦法》的規(guī)定，購買政府提供的定銷商品房。

2.以協(xié)議租金租賃的，租賃協(xié)議終止，房屋評估值全額給直管公房所有權(quán)人。

3.征收居住房屋改變房屋用途的直管公房，房屋評估值的30%給直管公房所有權(quán)人、70%給承租人。

4.房屋裝修評估值給裝修出資人。

5.居住房屋的非承租部分(如門房間、走道、備弄等)，其評估值全額結(jié)算給直管公房所有權(quán)人。

除了上述一些省市對公租房拆遷產(chǎn)權(quán)人與承租人的補償和安置做了具體規(guī)定，其他地區(qū)也相繼出臺相關(guān)法律法規(guī)。

但是，實踐中很多公租房承租人依然面臨很不合理和不公平的補償與安置。很多承租人拆遷后就沒有居住的地方，補償也無法滿足居住條件，這跟公租房保障性質(zhì)的初衷相違背。

面對不合理不合法的補償與安置，承租人要運用法律維護自身合法權(quán)益，國家是向前發(fā)展的，公民基本生活保障應當是最為重要的。因此，面對不合理不合法的補償，廣大被拆遷人應當勇敢說：不。