現(xiàn)存的無證房是都要被算作“違建”嗎，不予補(bǔ)償嗎
2024-03-03
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更新時(shí)間：2024-03-03 22:43:04作者：佚名
隨著拆遷律師普法力度的加大，很多當(dāng)事人對于房屋征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)則都有了一定了解。但是具體到房屋的類型又有很多種情況，除了常見的房屋，還有小產(chǎn)權(quán)房、房改房、集資房這些特殊的房產(chǎn)。那么，這三類特殊房屋在面臨拆遷時(shí)，又該如何補(bǔ)償，大家知道嗎?
今天拆遷律師就為大家科普講解這幾類房屋的拆遷補(bǔ)償規(guī)則，大家不要錯(cuò)過。
一、集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”能獲得拆遷補(bǔ)償嗎?
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
拆遷補(bǔ)償規(guī)則：涉及到房屋拆遷時(shí)，集體土地上“小產(chǎn)權(quán)房”如果是非該村集體成員購買，沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)只有集體大產(chǎn)權(quán)，那么法律只會保護(hù)他們的買賣關(guān)系。在補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候涉及到人員安置問題，需要結(jié)合拆遷項(xiàng)目的具體安置補(bǔ)償方案來實(shí)施。很多地區(qū)規(guī)定非本村集體成員不能享有安置補(bǔ)償，但是房屋價(jià)值的拆遷補(bǔ)償依然應(yīng)當(dāng)合法獲取。這一點(diǎn)咱們被征收人要清楚。
二、房改房，拆遷補(bǔ)償該歸誰?主要看產(chǎn)權(quán)!
房改房，是指于1994年國務(wù)院發(fā)文實(shí)行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是我國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)過渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購公有住房。
這類房屋如果是職工按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有;按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在數(shù)年產(chǎn)權(quán)后歸職工個(gè)人所有。
拆遷補(bǔ)償規(guī)則：房改房是享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同，屬于部分產(chǎn)權(quán)。
遇到拆遷時(shí)，如果個(gè)人已經(jīng)購買了房屋全部產(chǎn)權(quán)，拆遷中的各項(xiàng)補(bǔ)償和安置由產(chǎn)權(quán)人享有。如果只享有部分產(chǎn)權(quán)，那么拆遷補(bǔ)償按照產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。
三、單位自建的集資房，職工能拿到補(bǔ)償款嗎?
集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。
集資房屬于政策性住房，是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥土地建設(shè)、按成本價(jià)出售給內(nèi)部職工的房屋，不能在市場上自由流通。能享受集資建房的職工也有很多具體條件。
如果職工是全額集資，將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，可以自由上市交易。如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán)，另部分產(chǎn)權(quán)屬于另部分集資人(單位)。職工想要轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的集資房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書;其次，要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)共有人的單位的同意，而且單位具有優(yōu)先購買的權(quán)利。
拆遷補(bǔ)償規(guī)則：集資建房是某一個(gè)單位主持新建房屋，由具備相應(yīng)資格的職工按房屋建設(shè)成本分?jǐn)偨ㄔO(shè)費(fèi)用，這類房屋就叫集資建房。房子的獲取，通常要按職工的綜合資格來定。職工集資建房后，通常是可以獨(dú)立獲得房屋產(chǎn)權(quán)，但是這類房產(chǎn)在獲得房屋產(chǎn)權(quán)后不能馬上進(jìn)行市場交易，通常有一定年限的限制。遇到拆遷時(shí)，享有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的被征收人可以獲得拆遷相應(yīng)的補(bǔ)償安置。
想要在拆遷活動中明確自己權(quán)益是否得到了充分保障，對自己房屋的性質(zhì)和產(chǎn)生原因需要充分了解，才能避免因?yàn)榉课莸奶厥庑远还室饪丝刍蛘邷p少相關(guān)的合理補(bǔ)償。
以上就是拆遷律師對于小產(chǎn)權(quán)房、房改房、集資房這些特殊房產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償規(guī)則的科普，希望對大家有所幫助。同時(shí)也歡迎網(wǎng)友留言，講述您身邊這幾類房屋的拆遷故事。