房屋評(píng)估價(jià)為何這么低 為什么房屋評(píng)估價(jià)比實(shí)際交易價(jià)格低
2024-06-09
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更新時(shí)間：2024-06-10 02:30:44作者：佚名
我們一般認(rèn)為，征收是一種政府主導(dǎo)的行政行為，為的是社會(huì)公共利益。
被征收人雖有權(quán)獲得公平、合理的補(bǔ)償，確保生活水平不降低，但卻很難真正的對(duì)征收項(xiàng)目說“不”，更難以撼動(dòng)已然啟動(dòng)的征收項(xiàng)目向前推進(jìn)的步伐。
那么，如果被征收人確實(shí)不同意征收，他又能怎么辦?政府要征收我世世代代居住多年的房屋、土地，我能不同意嗎?
答案當(dāng)然是肯定的。
一個(gè)征收項(xiàng)目除了合法與否之外，還存在一個(gè)合理性的問題，這是行政法領(lǐng)域的基本原理。
而是否合理，顯然不是征收方單方面能說了算的，被征收人同意不同意、滿意不滿意就是一個(gè)很重要的考量點(diǎn)了。
事實(shí)上，現(xiàn)行的法律法規(guī)中就有不少程序設(shè)計(jì)是為了保障被征收人提出意見、表達(dá)訴求權(quán)利的，而就其中有些權(quán)利的行使，是足可以實(shí)現(xiàn)從征收項(xiàng)目合理與否的角度進(jìn)行公眾監(jiān)督、審查的目的的。
在明律師以下從國有土地上房屋征收和農(nóng)村集體土地征收兩個(gè)方面來做分述：
不同意征收，你可以這樣辦!
國有土地上：
辦法一：就征收補(bǔ)償方案提出意見
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第10條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。
征求意見期限不得少于30日。
這一程序是設(shè)置在房屋征收決定公告之前的。
此時(shí)，被征收人如果對(duì)房屋征收部門擬定的房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)、安置房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等內(nèi)容不認(rèn)可、不同意的話，就可以果斷提出意見。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。
辦法二：半數(shù)以上不同意，開聽證會(huì)
《條例》第11條對(duì)國有土地上房屋征收中的舊城區(qū)改建類項(xiàng)目(實(shí)踐中還包括棚戶區(qū)改造、危舊房改造項(xiàng)目等)做了進(jìn)一步規(guī)定，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。
這里的“多數(shù)”應(yīng)當(dāng)理解為半數(shù)以上。
辦法三：不同意，則不簽訂預(yù)征收協(xié)議
實(shí)踐中，對(duì)于舊城區(qū)改建類項(xiàng)目經(jīng)常適用“預(yù)簽約”或“預(yù)征收”模式開展，即在房屋征收決定作出后直接由房屋征收部門出示名為“預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議”之類的文件供被征收人簽字。
如果在一定的簽約期限內(nèi)簽字的被征收人達(dá)到了所規(guī)定的比例(通常是80%以上)，則預(yù)簽的這份協(xié)議生效，項(xiàng)目正式啟動(dòng);如果在簽約期限內(nèi)未能達(dá)到所規(guī)定的比例，則協(xié)議不生效，房屋征收決定終止執(zhí)行，項(xiàng)目就算不搞了。
對(duì)于這種情況，被征收人一定要明晰其程序特征和法律意義：如果對(duì)征收不同意，就不要在預(yù)征收協(xié)議上簽字;簽了，就視為同意了。
被征收人一定要弄清楚搞明白，切忌在稀里糊涂不明就里的情況下盲目簽字，過后又反悔。
需要指出的是，這類程序設(shè)置的特點(diǎn)就是將已簽約的作為基數(shù)，不斷去引導(dǎo)、爭(zhēng)取未簽約的去簽約，在實(shí)踐中往往能收到很好的效果。
如果你不同意，就不要去當(dāng)那個(gè)基數(shù)，為自己未來的維權(quán)“刨坑”。
辦法四：訴征收決定
《條例》第14條規(guī)定，被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
實(shí)踐中，政府在征收活動(dòng)中是極易出現(xiàn)程序性問題的，因此訴征收決定絕非無意義的程序性動(dòng)作，在條件許可的情況下完全可以進(jìn)行。
不過“民起訴官”的訴訟是一項(xiàng)專業(yè)技能要求頗高的業(yè)務(wù)，被征收人通常需要聘請(qǐng)專業(yè)征收維權(quán)律師來幫助自己完成。
農(nóng)村集體土地上：在征地依法報(bào)批前申請(qǐng)聽證、提出意見 征地的報(bào)批前程序在實(shí)踐中往往容易被被征地農(nóng)民所忽略，這是極為遺憾的事情。
事實(shí)上，如果維權(quán)的意識(shí)足夠強(qiáng)，被征收人是有望在正式的征地公告發(fā)布前就征收土地的相關(guān)事宜發(fā)出聲音、提出意見來的。
維權(quán)，永遠(yuǎn)都是趕早不趕晚的事情，越早，可供操作的空間的就越寬廣。
《國土資源部關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》第(十一)項(xiàng)規(guī)定，在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對(duì)擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請(qǐng)聽證的權(quán)利。
當(dāng)事人申請(qǐng)聽證的，應(yīng)按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。
據(jù)此，被征收人是享有在批前申請(qǐng)聽證的權(quán)利的，只是“權(quán)利不行使，過期作廢”，一些被征收人將其輕易錯(cuò)過而已。
這里需要注意的是，對(duì)于擬征地的各種情況、信息僅告知到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織(即村一級(jí))是不夠的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知到農(nóng)戶。
且依據(jù)《村民委員會(huì)組織法》第30條之規(guī)定，村民委員會(huì)在獲悉有關(guān)征地的情況后，也有義務(wù)隨時(shí)向村民進(jìn)行公布。
(涉及本村村民利益，村民普遍關(guān)心的其他事項(xiàng)，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布，接受村民監(jiān)督) 《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》第(十)項(xiàng)規(guī)定： 征收農(nóng)民土地要確保農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、申訴權(quán)和監(jiān)督權(quán) 市縣國土資源部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，征地報(bào)批前認(rèn)真履行程序，充分聽取農(nóng)民意見 征地告知要切實(shí)落實(shí)到村組和農(nóng)戶，結(jié)合村務(wù)信息公開，采取廣播、在村務(wù)公開欄和其他明顯位置公告等方式，多形式、多途徑告知征收土地方案 被征地農(nóng)民有異議并提出聽證的，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)及時(shí)組織聽證，聽取被征地農(nóng)民意見 對(duì)于群眾提出的合理要求，必須妥善予以解決……在征地依法報(bào)批后提出意見、申請(qǐng)聽證 根據(jù)《征收土地公告辦法》第9、10條之規(guī)定，在征地補(bǔ)償、安置方案公告后，被征地農(nóng)民仍有權(quán)對(duì)其提出意見或要求聽證，具體規(guī)定大家可以自行查閱，茲不贅述。
這一程序可理解為與批前程序是“二選一”的關(guān)系——批前組織過提意見、聽證了，批后原則上就不再組織了，但仍應(yīng)耐心細(xì)致做好解釋工作，不得強(qiáng)行征地。
而如果批前什么都沒做，上來就是一個(gè)征收土地公告，那么征收方則必須嚴(yán)格執(zhí)行批后的提意見、聽證程序，確保被征地農(nóng)民提出不同意見的權(quán)利。
在明律師最后想提示廣大被征收人的是，不同意征收，表達(dá)訴求的渠道是有的，提起監(jiān)督程序的方式是多樣的，但關(guān)鍵就在于不能讓行使權(quán)利的期限悄悄溜走。
一旦等到強(qiáng)拆的推土機(jī)開到家門口了，再說“我不同意征收”就沒有任何意義了。
維權(quán)要趁早，其實(shí)是這一議題所帶給大家的最大價(jià)值所在。