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一、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)?

對業(yè)主共有部分的管理和維護(hù)。物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)首先就是對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施等共有財產(chǎn)進(jìn)行管理和維護(hù)，這是物業(yè)服務(wù)人最重要的合同義務(wù)之一，也是保障業(yè)主正常生活、改善業(yè)主生活品質(zhì)的重要基礎(chǔ)。

維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序是業(yè)主正常生活的重要方面。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有維護(hù)小區(qū)內(nèi)共同生活秩序的義務(wù)。該項義務(wù)主要涉及對人的管理。

此項義務(wù)主要包括兩個方面的內(nèi)容：

一是物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身及財產(chǎn)安全，消除安全隱患，預(yù)防損害的發(fā)生。

二是如果出現(xiàn)可能危害或者已經(jīng)危害到業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的情形時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時制止相關(guān)行為，并且視情況采取必要措施以盡量保障業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

二、物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主的糾紛有什么?

1.物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)及滯納金的糾紛。部分業(yè)主以收費(fèi)依據(jù)不足、前期遺留問題、物業(yè)管理質(zhì)量低下等原因為由拖欠物業(yè)管理費(fèi)，以此作為“維護(hù)”自己權(quán)利的主要手段。這類案件在物業(yè)管理糾紛案件中占了大多數(shù)。

2.業(yè)主委員會更替、業(yè)主或業(yè)委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛，物業(yè)管理項目接、撤、管引起的糾紛。此類糾紛目前較為突出，如前任和現(xiàn)任業(yè)主委員會對各自合法性的認(rèn)同、相關(guān)資料的交接發(fā)生的糾紛;前任的物業(yè)管理公司不退管、新的物業(yè)管理公司進(jìn)不來，前任物業(yè)公司不移交相應(yīng)管理資料等。

3.業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司起訴業(yè)主糾正違反業(yè)主公約行為的糾紛。針對業(yè)主、使用人是否遵守法律、法規(guī)、業(yè)主公約，合理安全地使用物業(yè)，業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司在建議整改未果的情況下，通常通過起訴方式解決糾紛。

4.因物業(yè)管理公司侵占業(yè)主共有物業(yè)引發(fā)的糾紛等。如物業(yè)管理公司擅自在電梯、屋頂、外墻等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用場地的停車收費(fèi)等歸屬產(chǎn)生爭議。

5.因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問題而引發(fā)的要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛。如共用部位和共用設(shè)施設(shè)備修繕、房屋修繕費(fèi)用承擔(dān)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金設(shè)立、使用、管理過程中發(fā)生的糾紛等。

物業(yè)服務(wù)人員不能侵害業(yè)主的合法權(quán)利，常見的物業(yè)糾紛如下，由于物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問題引發(fā)的，提高服務(wù)質(zhì)量，履行管理責(zé)任的糾紛，物業(yè)公司起訴業(yè)主違反業(yè)主公約行為的糾紛，物業(yè)管理公司向業(yè)主或他人索要高額物業(yè)費(fèi)的糾紛，業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛。