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2017年12月13日1時18分，北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)某村一村民宅基地自建房發(fā)生火災(zāi)，造成5人死亡，9人因傷送醫(yī)。

這樣一起突發(fā)火災(zāi)，使得農(nóng)村村民的自建房再次引發(fā)了輿論的關(guān)注和熱議。

北京在明律師事務(wù)所也經(jīng)常接到類似的咨詢，詢問自己未經(jīng)審批建設(shè)的自建房在面臨征收時是否能獲得補償，是否會被認定為違建加以處理等問題。

那么，農(nóng)村村民的自建房，究竟是何法律性質(zhì)呢?難道遍及各地的農(nóng)村自建房真的都是違建么?

圖片來源：北京晚報農(nóng)村村民的自建房問題可謂由來已久，影響廣泛，其中所涉及的社會問題是復(fù)雜、深刻的，絕非一兩句話能夠說得清。

然而從單純的法律層面來看，所謂“自建房”的法律性質(zhì)，倒是相對比較明晰的。

要點一：如果自建房建在耕地等農(nóng)用地上，則基本屬于違建

《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第(十)項規(guī)定，農(nóng)村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。

凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地未利用的，不得批準占用耕地。

利用村內(nèi)空閑地、老宅基地建住宅的，也必須符合規(guī)劃。

據(jù)此，農(nóng)村村民未經(jīng)審批在農(nóng)用地上建住宅，將面臨兩個后果：一是住宅本身屬于違建，遇征收時原則上不予補償;二是建設(shè)行為本身涉嫌非法占地，當?shù)貒敛块T有權(quán)依據(jù)《土地管理法》第77條、第83條之規(guī)定責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除新建的房屋。

逾期不起訴又不自行拆除的，國土部門有權(quán)依法申請人民法院強制執(zhí)行，即房屋最終可能面臨被司法強拆的厄運。

要點二：如果自建房建在宅基地上，則要區(qū)分情況處置首先需要明確的一件事兒是，即使是在自家的、經(jīng)過確權(quán)登記頒證的宅基地范圍內(nèi)，農(nóng)村村民也不能隨便新建、擴建房屋。

要建房，必須經(jīng)過審批，這是基本的原則。

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》規(guī)定，在規(guī)劃農(nóng)村地區(qū)，村民使用原有宅基地進行村民住宅建設(shè)，可以實行規(guī)劃許可管理，規(guī)劃許可管理應(yīng)當依據(jù)村莊規(guī)劃進行，管理應(yīng)當與服務(wù)相結(jié)合，并發(fā)揮村民委員會的作用，具體辦法由市人民政府制定。

據(jù)此，有一點是可以明確的，農(nóng)村村民要使用自己的宅基地新建房屋，實施的是規(guī)劃許可管理。

換言之，沒有經(jīng)過規(guī)劃許可審批，獲得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證而直接建房的，從嚴格的法律意義上講是違法的。

對此，北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師段福惠表示，實踐中，存在大量村民因居住需要、對外出租營利等目的而未經(jīng)任何審批手續(xù)在宅基地上自行建造的房屋，有的甚至將原本院落內(nèi)的空地全部建滿，中間只留一個天窗大小的空檔。

在征收中，這類房屋通常會因無證而面臨與有證房屋截然不同的補償標準，其補償數(shù)額將會顯著低于有證房屋。

但一般而言，這類自建房因并未嚴重影響鄉(xiāng)村規(guī)劃而不會被作為違建加以認定、拆除，這在全國各地算是一種極為普遍的現(xiàn)狀。

一些地區(qū)，整村整村的無證房是客觀存在的，全部作為違建加以處置顯然是不符合國情的。

需要指出的是，如果自建房超過了宅基地的使用面積，越界了，那么超出部分從嚴格意義上講屬于違建。

如果自建的部分為泡沫、彩鋼板建筑，存在嚴重的消防安全隱患，則有可能會因違反《消防法》的有關(guān)規(guī)定而面臨被強制拆除的結(jié)局。

要點三：如何合法的在農(nóng)村建住宅?這個事兒，不是一般的麻煩。

在明律師在這里做簡要的論述供大家參考。

請記住，實踐中的情況與下文將嚴重不符，否則大家的自建房就都有證了：

《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第(六)項規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的：

(1)應(yīng)向本集體經(jīng)濟組織提出申請;

(2)并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布;

(3)公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報縣(市)審批;

(4)經(jīng)依法批準的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組應(yīng)及時將審批結(jié)果張榜公布。

第(七)項進一步規(guī)定，在宅基地審批過程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源管理所要做到“三到場”。

即：

(1)受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等;

(2)宅基地經(jīng)依法批準后，要到實地丈量批放宅基地;

(3)村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。

經(jīng)過這么一番嚴謹、復(fù)雜的審批程序，村民就可以合法的擁有自己的宅基地上住宅了。

假設(shè)村民審批了200平方米的宅基地，但只建造了100平方米的房屋，最終獲得的不動產(chǎn)權(quán)屬登記證書上就只有100平方米的房屋面積。

如果村民又想利用余下的100平方米宅基地建新房，對不起，您還得去按地方政府規(guī)章的規(guī)定程序進行審批，并不能直接建;如果已經(jīng)建好的100平方米塌了，需要翻建、重建，對不起，您依然需要去審批，仍然不能直接建……例如《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第8條規(guī)定，村民建房，占用原有宅基地、村內(nèi)空閑地或其他非耕地的，報鄉(xiāng)人民政府批準，并報區(qū)、縣土地管理機關(guān)備案。

至此，我們就算大致明白了為什么我國農(nóng)村存在大量的無證的自建房了。

這么復(fù)雜的審批手續(xù)，又有幾位農(nóng)民朋友會真正去走呢?至于如12.13火災(zāi)中這樣的農(nóng)村宅基地上的自建房究竟是不是違建，又會面臨怎樣的處置和結(jié)局，則或許并非法律所能完全說了算的事情了……