建設(shè)工程的開工、竣工時(shí)間是怎樣確定的
2023-11-28
更新時(shí)間:2023-11-28 10:07:36作者:未知
在二手房買賣的市場上,出賣人違約拒絕繼續(xù)履行合同的最大動(dòng)因是房價(jià)的上漲,而對于守約方來說,房價(jià)上漲所產(chǎn)生的差價(jià)也往往成為自己最大的損失。
從民法典角度,專業(yè)術(shù)語描述這一“房屋差價(jià)”便是可期待利益。
按照民法典的規(guī)定,可期待利益得到了其第113條的支持,屬于法律規(guī)定可以獲得賠償?shù)牟糠帧?/p>
當(dāng)然,實(shí)踐中個(gè)案各有不同,法院在具體裁判中會(huì)同時(shí)考慮以下幾個(gè)方面,導(dǎo)致最終二手房買賣中產(chǎn)生的差價(jià)損失最后具體獲賠各有不同。
首先,差價(jià)損失存在舉證的問題。
雖然法院可以依職權(quán)調(diào)取證據(jù),或者要求當(dāng)事人通過法院的委托評估機(jī)構(gòu)評估價(jià)值,但更多的情況是需要守約方舉證。
現(xiàn)實(shí)中,最常見的舉證方式是調(diào)查幾家比較著名的房屋中介公司中掛牌交易的同一小區(qū)同類型房屋價(jià)值。
因?yàn)橹薪楣静⒉皇欠ǘǖ亩▋r(jià)評估機(jī)構(gòu),所以法院不會(huì)完全依據(jù)其掛牌交易價(jià)進(jìn)行認(rèn)定,往往會(huì)酌情降低認(rèn)定的價(jià)格。
對比兩種損失差價(jià),一方面,兩種方式都會(huì)比實(shí)際市場交易價(jià)格低,而實(shí)踐中法院對當(dāng)事人提供的中介公司掛牌交易價(jià)的認(rèn)定更是會(huì)低于指定評估機(jī)構(gòu)的價(jià)格;但是另一方面,評估機(jī)構(gòu)的申請、指定、評估、做出評估報(bào)告的周期往往在一個(gè)月左右,比自行調(diào)查中介機(jī)構(gòu)的市場價(jià)要長。
因此,選擇哪種方式,需要當(dāng)事人自己考慮。
其次,對差價(jià)損失是否賠償,法院會(huì)謹(jǐn)慎考慮其違約方的各項(xiàng)行為對守約方造成的實(shí)際損害的大小。
雖然民法典屬于無過錯(cuò)責(zé)任,但是由于我國民法深厚的填平原則,使得法院會(huì)嚴(yán)格參考守約方的實(shí)際損失——或說是可能產(chǎn)生的實(shí)際損失,進(jìn)而判斷其最終損害賠償?shù)拇笮 ?/p>
另外,按照民法典的減損原則,守約方亦有過錯(cuò)的,也會(huì)因此減少過錯(cuò)部分相應(yīng)的損害賠償。
換言之,如果守約方也存在未合理審查合同、未盡到審慎的義務(wù),或者其他過錯(cuò)導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生,那么在其對應(yīng)的范圍內(nèi)其損害賠償也會(huì)相應(yīng)減少。