勞動經(jīng)濟補償獎金包含在內不 經(jīng)濟補償金是否包含獎金
2023-11-28
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更新時間：2023-11-28 22:44:55作者：未知
取得國有土地建設用地的企業(yè)基于其地上權利，在土地被征收時可以獲得征地補償，這是大家都知道的。
那么對于僅僅是土地或廠房的承租人的企業(yè)，在面臨土地征收動遷時，能否獲得補償?
具體落實補償金額又能拿到多少?
其廠房如果有自建的部分，對于補償又會有多大影響?
這里，我們以一個真實案例為藍本，為大家介紹作為承租方的企業(yè)，能如何在征地補償中爭取到應得的份額。
甲企業(yè)是一家位于天津市從事休閑服務領域的企業(yè)，其承租乙所擁有的一間廠房及門面店鋪經(jīng)營使用。
雙方約定租期從2010年至2020年止共計十年。
由于房屋租賃需要到當?shù)胤抗芫洲k理登記并繳納鑒定費，一次性繳納費用過高雙方負擔不起，便約定按照一年一簽一登記的方式進行備案登記。
出于經(jīng)營的需要，又由于對相關法律法規(guī)不了解，甲企業(yè)在原來租賃的土地及廠房上自建了一座小型工棚。
2015年廠房遭遇征收拆遷，乙企業(yè)與當?shù)卣勁胁疬w補償協(xié)議時以甲企業(yè)無土地使用權為由架空甲企業(yè)，并以乙與甲企業(yè)的廠房租賃合同有違約情形為由起訴甲企業(yè)以期解除租賃合同，使甲企業(yè)無從獲得補償款。
甲企業(yè)作為承租方，由于未取得國有土地使用權，不能得到土地所有權的補償，這是不言自明的。
但是，土地所有權的補償只是拆遷補償費中的一部分。
作為土地及廠房的實際經(jīng)營者，甲企業(yè)對于拆遷行為具有利害關系。
拆遷人對與甲企業(yè)的廠房、附著物及機器設備理應進行補償，還應對甲企業(yè)因拆遷所造成的停產停業(yè)損失給予補償。
具體來書，甲企業(yè)作為承租人，理應能過獲得的補償包括一下這些項目：1、停產停業(yè)損失的補償;2、設備拆卸安裝的補償(主要針對于大型或者精密生產設備的拆卸損耗);3、搬遷費(包括但不限于設備、原料、基礎設施和地上附屬物);4、解聘員工的安置補償費;5、關于因拆遷導致的其他無形損失(導致不能完成訂單等造成的違約金承擔等);6、自建房的重置成新補償;7、剩余租賃年限的租金差價的補償;在了解了自己所能得到的拆遷安置補償項目后，作為被拆遷方的甲企業(yè)應當及時制作相關費用的統(tǒng)計，對于各個項目所對應的實體財產或人工成本及時留存好照片及相關文字證據(jù)。
這些措施的目的，一是讓自己明確之后同拆遷方及原土地使用權人談判的底線，做到游刃有余;而是防備日后進行各項訴訟中能夠充分提供相關證據(jù)。
然后，及時進行調查，申請政府信息公開。
具體去了解：政府在做出征收決定前，是否向被拆遷企業(yè)出示相關部門批文，是否進行社會穩(wěn)定風險評估，征收補償費用是否足額到位、專戶儲存、?？顚Ｓ谩?/p>
舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》對定的，市縣人民政府是否有組織被征收人和公眾代表參加聽證會，是否根據(jù)聽證會修改征地補償方案。
另外，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十二條規(guī)定：房地產評估機構由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定方式確定。
評估是征收前的法定程序。
以上各項調查進行完畢后，便可以開展談判階段。
準確來書，是談判與訴訟同時進行，以訴訟來向對方施加壓力，爭取談判籌碼;以談判來尋求補償。
具體方式上，針對不同情況有不同應對策略。
(1)針對政府在征地補償時不考慮承租人甲企業(yè)這一情形，甲公司必須依靠各種復議和訴訟來引起政府的重視，讓政府意識到承租人作為被拆遷方的存在。
當然，可以預見到的是，無論是行政復議還是訴訟，都將會面臨各種障礙，例如復議機關會以甲企業(yè)不是被征收人為由維持原行政行為，法院會以甲企業(yè)不是拆遷項目的當事人為由不予受理，或者以無充分證據(jù)證明征地行為存在違法情形為由駁回起訴。
面對這種情形，必須做好打持久戰(zhàn)的心理準備，繼續(xù)上訴，申訴，申請再審。
讓拆遷方及政法看見甲企業(yè)在合法范圍內的堅持。
(2)針對收補償協(xié)議沒有體現(xiàn)承租人甲企業(yè)的利益這一情形，可以提起民事訴訟確認征收補償協(xié)議無效，訴訟理由為乙企業(yè)和甲企業(yè)惡意串通損害承租人的合法利益。
如果乙企業(yè)所獲得的補償中已經(jīng)包含了承租人甲的補償，甲企業(yè)就可以向當?shù)亟ㄔO委員會申請其具體的補償明細及補償數(shù)額的信息公開。
在知道具體數(shù)額并取得補償依據(jù)后，便可以對乙企業(yè)發(fā)動以不當?shù)美麨橛傻拿袷略V訟，請求返還不當?shù)美?/p>
另外，還可以委托律師，向市政府發(fā)違法征收查處申請的律師函，理由是市政府作為征收的主體，對于違反法定程序的征地行為有查處的義務。
查處的期限是60日，超過60日政府有不作為(既不進行查處，也未書面回復申請人)，則可以對市政府提起行政訴訟。
總而言之，持續(xù)推進新訴訟與先前的訴訟共同進行，不斷給對方施加壓力，一邊展開訴訟，一邊同乙企業(yè)及拆遷方談判。
(3)對于甲企業(yè)自建的廠房，一般可以推測都是沒有土地手續(xù)或沒有房屋手續(xù)。
在拆遷中，拆遷辦常常會聯(lián)合基層的城管、規(guī)劃部門、鄉(xiāng)級政府以拆除違建的方式實施拆除工作。
按照法律規(guī)定，拆除違章建設不需要給予拆遷補償，甚至拆除違章建筑的費用需要由被拆遷方承擔。
拆遷方常常依據(jù)這一條進行強制拆除。
這種情形下千萬要避免任何形式的肢體沖突，更要避免暴力傷害行為，因為一旦涉及治安管理處罰甚至刑事案件，且不提案件最后的進展結果，單單是被公安機關啟動偵查程序，被采取強制措施，都會使得甲企業(yè)十分被動，常常攝于被迫簽訂協(xié)議。
其實，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，對于拆除違章建筑，需要先書面認定違法建設，在告知自行拆除期限，最后才涉及強制拆除，這是法定流程。
自被拆遷企業(yè)在收到書面違法建設的認定書后，在依法行使自己的申辯、陳述的權利的同時，應對違法建設認定書提起行政復議或者訴訟，中止拆除決定書和強制拆除通知書的下發(fā)，避免被強拆。
(4)針對談判過程中得不到重視，被拆遷方壓制，缺乏話語權的問題，應當從技巧和籌碼兩方面著手應對。
技巧上來說，必須確立自己作為直接談判對象進行談判。
在大部分的拆遷談判中，甲企業(yè)作為承租人不是被認可的談判對象。
一方面可能承租人和拆遷人之間往往隔著出租人、居委會，這種隔空談判的方式不僅低效率，而且自己的訴求無法完整地傳達給實際拆遷人。
如果依靠出租人、村委會間接爭取，由于村委會、出租人本身也是拆遷的利益相關方，現(xiàn)實利益導致他們無法呈給承租人的利益代言人。
承租人自身權益必然無法完全得到保障。
所以必須設法與拆遷辦直接談判，這應當是進行談判前的首要工作。
當然，即便與拆遷辦直接對上話，但拆遷辦往往會以甲企業(yè)不是土地所有權人為由，拒不接收其提交的材料，也不與其談補償。
針對這種情況，需要承租人堅持不懈地向拆遷人提交材料，要求協(xié)商，并陳述相關法律法理的依據(jù)，做到有理有節(jié)，直到拆遷人接收材料并進行正式評估。
取得地位之后，和拆遷人談判時要做到的，就是手有籌碼，能夠議價。
這個籌碼就是之前調查階段取得的拆遷方涉及違法行為的信息。
以行政調查為基礎，行政訴訟來不斷爭取拆遷方行為違法的材料及有利的時間期限，從而主導談判節(jié)奏，同拆遷方建立有效的談判。
在拆遷過程中，承租人要承受來自拆遷方和出租人兩方面壓力，由于法律法規(guī)的不健全，基層政府雖日益法治化，但仍有較強的息事寧人、逃避責任的趨向。
承租人其實缺乏高效的救濟途徑來維權。
承租企業(yè)一定要做好打攻堅戰(zhàn)、持久戰(zhàn)的心理準備。
而且，承租企業(yè)在拆遷中的維權不是簡簡單單一次訴訟、一次復議就能完成的，大部分情形需要調查、談判、訴訟反復進行，如何能最大限度地維護權利，最大限度地在合法范疇內同拆遷方周旋角逐，是一項專業(yè)而精細的工程。