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房屋征收補償?shù)姆ǘ藴?,一次性告訴你! 你最關(guān)心的房屋拆遷補償標準,全都在這里……

更新時間:2024-06-05 15:04:41作者:未知

房屋征收補償?shù)姆ǘ藴剩淮涡愿嬖V你! 你最關(guān)心的房屋拆遷補償標準,全都在這里……

近年來,網(wǎng)絡(luò)上充斥著大量內(nèi)容失實的“__年最新拆遷補償標準”,其中最大的代表性內(nèi)容就是什么房每平米補多少錢人家都能列得清清楚楚、一目了然。

這樣的東西,專業(yè)征收維權(quán)律師一看便知是編造的,因為征收補償標準從來都是一個因地域、項目不同而有所變化的大致標準,不可能全國范圍內(nèi)完全統(tǒng)一成一個價。

那么,房屋征收補償?shù)姆ǘ藴示烤故鞘裁茨?即將到來的2018年,又是否會有大的變化呢?

問題一:補償都有哪些?

《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》)第17條規(guī)定了征收補償?shù)姆ǘǚ秶?/p>

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

事實上還有個“四”——政府給予符合條件的被征收人的補助和獎勵。

上述4塊兒加在一起,就是法定的房屋征收補償范圍了。

問題二:被征收房屋的價值怎么補?

《條例》第19條規(guī)定,對被征收房屋價值的補償(即前述第一項),不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

“類似房地產(chǎn)的市場價格”,就是房屋征收價值補償這塊兒所依據(jù)的原則標準。

具體的內(nèi)容,被征收人需要結(jié)合《國有土地上房屋征收評估辦法》來進行進一步的了解。

問題三:搬遷和臨時安置怎么補?

《條例》第22條規(guī)定,因征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前,房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

通常而言,搬遷費是一定會發(fā)生的。

臨時安置費和周轉(zhuǎn)用房則是二選一的關(guān)系,如果被征收人自行過渡的,政府就給錢;如果被征收人需要政府提供過渡安置房的,政府就不必再支付臨時安置費。

問題四:停產(chǎn)停業(yè)損失怎么補?

《條例》第23條規(guī)定,對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

這項補償一般以實際發(fā)生的直接損失為主,且涉及非住宅房屋的認定問題。

房屋要為合法的營業(yè)性用房(不能是住宅擅自改變?yōu)闋I業(yè)的),且經(jīng)營行為應(yīng)當是合法的。

問題五:房屋征收補償?shù)臉藴始坝嬎愎?/p>

鑒于廣大被征收人十分需要簡明扼要的“公式”性表述,在明律師就在此予以提供。

需要再度闡明的是,一定要具體案情具體分析,切不可盲目機械套用。

我們按被征收人選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種情形分別列出:

貨幣補償金額=被征收房屋經(jīng)由評估機構(gòu)確定的市場價格(包括房屋裝飾裝修商定或者評估的補償金額)+搬遷費用(包括大型機械設(shè)備、空調(diào)移機費等具體的分項費用)+臨時安置費用+營業(yè)性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失

由此不難看出,評估報告在房屋征收補償中居于決定性地位,是被征收人應(yīng)當下大力氣進行監(jiān)督、維權(quán)的關(guān)鍵點。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償差價金額=被征收房屋的評估價格+房屋裝飾裝修商定或者評估的補償金額-獲得的調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

這也就是一些被征收人在征收補償中既拿到房,又拿到錢的原因。

前提是原有房屋的價值超過了產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值,拿的是中間的差價。

實踐中,倒貼錢才能買到更好的安置房的情形也是存在的。

因此這個差價不一定每人都能拿到。

需要補充的是,搬遷費用可能是搬遷發(fā)生的實際費用,也可能是雙方約定的一定數(shù)額的搬遷補助費,具體你花多少政府就不管了。

臨時安置費用一般是在沒有提供周轉(zhuǎn)用房情形下才會出現(xiàn),但如果安置房為期房,又因各種原因耽誤了建設(shè)工期進而延后了入住時間,那么超出的過渡期限政府仍需要支付臨時安置費。

實踐中,延期之后的費用具有違約責任的懲罰性質(zhì),有時政府會按雙倍予以支付。

最后看停產(chǎn)停業(yè)損失,各地方的不同規(guī)定通常按以下幾種方法計算:

(1)根據(jù)被征收房屋的總體價值的一定比例計算,預(yù)先由雙方協(xié)商約定;

(2)根據(jù)房屋的面積按照單位面積補償一定的金額來計算;

(3)根據(jù)營業(yè)性用房前若干年的年平均經(jīng)營收入和利潤等指標,乘以停產(chǎn)停業(yè)的期限來計算;

(4)由評估機構(gòu)對該項進行評估確定;

(5)根據(jù)實際損失補償計算,協(xié)商確定。

對此,北京在明律師事務(wù)所的青年律師陳麗芳表示,廣大被征收人只需對標準做到了解就足夠了,實務(wù)中應(yīng)當注意以下幾個點,謹防被“忽悠”:

其一,不要將補助、獎勵看得太重。

從以上標準不難看出,補助、獎勵是全部4方面補償內(nèi)容中所占分量、比重最低的一個,也是給付隨意性最強的一個,實踐中通常就是小幾萬塊錢到頭了,一般不會影響到最終補償數(shù)額的大局。

因此,如果被征收人覺得征收方在征收補償方案中給出的補償標準經(jīng)計算后過低,就不宜為了補助、獎勵這些蠅頭小利而丟西瓜撿芝麻,還是要將維權(quán)、博弈的重點放在房屋補償價值這塊兒上來。

其二,必須重視房屋評估報告的重要地位和作用。

評估報告因具有相當?shù)膶I(yè)性,很多被征收人大呼看不懂,因而在實踐中很容易被輕輕放過。

事實上,無論從律師代理此類案件的角度,還是從法官審理此類案件的角度,評估報告是否合理合法都是起決定性作用的關(guān)鍵。

故此,被征收人一定要注意盯住房屋價值評估這一環(huán)節(jié),將其中每一個步驟關(guān)注仔細,發(fā)現(xiàn)違法問題立即提出異議并保留好證據(jù),為日后對征收補償決定的復(fù)議、訴訟奠定堅實基礎(chǔ)。

如果經(jīng)自學相關(guān)規(guī)定后仍是一頭霧水,可考慮咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師等專業(yè)人士。

事實證明,將維權(quán)的“發(fā)力點”前提至評估階段,是維權(quán)最終獲取成功的重要手段。

待到挖掘機開到你家門口,很多事情就已經(jīng)來不及了。

需要指出的是,實踐中那種拿到手“只有兩頁紙,連評估機構(gòu)的章都沒有”的評估報告一定是不合法的,合法的評估報告絕不會那么簡陋、隨意,這是普通老百姓一眼就能看穿的事情。

其三,不要對著方案、公式算補償。

須知,征收補償方案本身是一個帶有浮動空間的事物,其內(nèi)部的任何一項所轉(zhuǎn)化成的補償金額都是不固定的。

同樣是嚴格執(zhí)行一套方案,差出一套房是很正常的事情,因為對外部情況的認定會因情勢不同而持續(xù)發(fā)生調(diào)整變化。

因此,僵化的計算補償數(shù)額,是很忌諱的。

滿意的補償不是算出來的,而是經(jīng)過法律途徑、協(xié)商溝通和時機把握等多方面因素最終談下來的。

這里面的道理,不僅被征收人需要不斷加強理解,很多專業(yè)征收維權(quán)律師也需要持續(xù)的在執(zhí)業(yè)中進行領(lǐng)悟。

在明律師最后想提示大家的是,這個標準,已經(jīng)足夠“標準”了,2018年也不會有什么實質(zhì)性改變。

如果再看到類似“草房補償價格2000元/平方米”的帖子,看都不要看,直接呵呵就對了……

本文標簽: 房屋  在這里  告訴你  

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