南京共有產(chǎn)權(quán)房交易政策（南京共有產(chǎn)權(quán)房2020政策）
2023-10-07
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更新時間：2023-10-07 13:04:07作者：未知
第一章總則
第一條【立法目的】為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善本市住房保障體系，規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)和管理，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條【適用范圍】本市主城六區(qū)(玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū))范圍內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)劃、籌建、供應(yīng)、使用、退出及監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條【定義】本辦法所稱共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府投資籌建或提供優(yōu)惠政策，面向符合規(guī)定條件的人群供應(yīng)，限定使用和處分權(quán)利等，由公有產(chǎn)權(quán)人與保障對象按份共有的保障性住房。
本辦法所稱保障對象是指戶籍、住房、社保繳納或納稅等符合規(guī)定條件的申購家庭或個人。
第四條【部門職責(zé)】市住房保障部門是共有產(chǎn)權(quán)住房管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)政策制定、組織實(shí)施、監(jiān)督指導(dǎo)工作。市住房保障中心是共有產(chǎn)權(quán)住房工作的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)日常管理工作。
發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目立項(xiàng)及銷售價格核定工作。
規(guī)劃和自然資源部門負(fù)責(zé)共有產(chǎn)權(quán)住房用地規(guī)劃和供應(yīng)、出讓方案審查及不動產(chǎn)登記等相關(guān)工作。
公安、民政、財(cái)政、建設(shè)、稅務(wù)、人社、審計(jì)、公積金管理等部門按照職責(zé)分工做好共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)工作。
區(qū)人民政府負(fù)責(zé)區(qū)屬共有產(chǎn)權(quán)住房籌建工作，根據(jù)實(shí)際情況明確區(qū)屬共有產(chǎn)權(quán)住房的公有產(chǎn)權(quán)人，配合市住房保障部門做好共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)、使用、退出及監(jiān)督管理工作。
第二章規(guī)劃建設(shè)
第五條【計(jì)劃編制】市住房保障部門會同市發(fā)改、財(cái)政、規(guī)劃資源、建設(shè)等部門，根據(jù)全市共有產(chǎn)權(quán)住房需求、城市規(guī)劃實(shí)施和土地利用現(xiàn)狀等情況，編制全市共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展規(guī)劃。
區(qū)人民政府應(yīng)根據(jù)全市共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合轄區(qū)實(shí)際情況，制定本轄區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房年度籌建計(jì)劃，并報(bào)市住房保障部門。
市住房保障部門匯總各區(qū)人民政府報(bào)送的共有產(chǎn)權(quán)住房年度籌建計(jì)劃，會同市發(fā)改、財(cái)政、規(guī)劃資源、建設(shè)等部門研究后，制定全市共有產(chǎn)權(quán)住房年度籌建計(jì)劃，報(bào)市人民政府同意后實(shí)施。
第六條【用地保障】共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目建設(shè)用地納入全市年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，在申報(bào)年度用地指標(biāo)時單獨(dú)列出，以劃撥或者出讓方式優(yōu)先供應(yīng)。
第七條【籌建方式】共有產(chǎn)權(quán)住房主要采用以下方式籌建：
(一)劃撥用地集中新建。由市、區(qū)人民政府委托具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的國有平臺開發(fā)建設(shè)，土地使用權(quán)劃撥至該國有平臺名下。原則上建設(shè)單位即為公有產(chǎn)權(quán)人。
(二)掛牌出讓用地集中新建。按照“限房價、競地價”的原則，在宗地出讓方案中限定保障對象所持產(chǎn)權(quán)份額，明確套型面積、交付時間、銷售方式、銷售價格，同時明確公有產(chǎn)權(quán)人、公有份額持有方式以及相關(guān)稅費(fèi)繳納等內(nèi)容。以“競地價”方式公開出讓住宅用地，由土地受讓企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
(三)協(xié)議出讓用地集中新建。在擬出讓的商品住宅用地中選取交通、教育等配套較為完善的地塊，滿足共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)政策條件下，市人民政府通過協(xié)議出讓的方式確定具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)開發(fā)建設(shè)。原則上建設(shè)單位即為公有產(chǎn)權(quán)人。
(四)存量住房轉(zhuǎn)用。存量住房可以按照規(guī)定程序轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。由區(qū)人民政府或市級國有平臺提出轉(zhuǎn)用申請，制定供應(yīng)方案，市住房保障部門會同相關(guān)部門進(jìn)行審議后，報(bào)市人民政府同意后實(shí)施。公有產(chǎn)權(quán)人在供應(yīng)方案中予以明確。
(五)經(jīng)市人民政府同意的其他方式。
第八條【面積標(biāo)準(zhǔn)】共有產(chǎn)權(quán)住房戶型設(shè)計(jì)應(yīng)功能布局合理，單套戶型建筑面積應(yīng)當(dāng)有效滿足居住需求，以90平方米以下中小戶型面積為主。面向人才和多子女家庭供應(yīng)的，面積標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)放寬。存量住房轉(zhuǎn)用的，不受前述套型限制。
第三章供應(yīng)管理
第九條【定價機(jī)制】劃撥用地集中新建或存量住房轉(zhuǎn)用的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，銷售價格按照略低于周邊同品質(zhì)、同類型普通商品住房實(shí)際成交價格標(biāo)準(zhǔn)核定，并報(bào)市人民政府同意。
出讓用地集中新建的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，銷售價格要根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本、適當(dāng)利潤、市場價格及家庭購房承受能力等因素綜合確定，報(bào)市人民政府同意，并在宗地出讓方案中予以明確。
第十條【供應(yīng)方案】共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目供應(yīng)前，市住房保障部門會同相關(guān)部門制定具體供應(yīng)方案，方案中應(yīng)明確項(xiàng)目的供應(yīng)對象、申請條件、銷售價格、共有份額、審核程序、上市交易、收益分成等內(nèi)容，報(bào)市人民政府同意后實(shí)施。
第十一條【產(chǎn)權(quán)份額】保障對象首次購買的產(chǎn)權(quán)份額比例為50%-80%。定向供應(yīng)人才的項(xiàng)目中，人才持有的共有比例可適度降低，具體以市人民政府同意的供應(yīng)方案為準(zhǔn)。
第十二條【供應(yīng)對象】根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，分類確定共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的供應(yīng)對象。
(一)本市戶籍家庭或個人需同時符合以下條件：
1.具有本市一定年限以上戶籍;
2.一定年限內(nèi)在本市無自有住房;
3.未在本市享受過產(chǎn)權(quán)型住房保障。
其中，30周歲以下個人還需符合本市一定年限的社保繳納或者納稅條件。
(二)非本市戶籍家庭或個人需同時符合以下條件：
1.符合本市一定年限的社保繳納或者納稅條件;
2.在本市無自有住房登記信息和交易記錄;
3.未在本市享受過產(chǎn)權(quán)型住房保障。
(三)各類人才需同時符合以下條件：
1.具有本市人才購房資格;
2.一定年限內(nèi)在本市無自有住房;
3.未在本市享受過產(chǎn)權(quán)型住房保障。
(四)經(jīng)市人民政府認(rèn)定的其他符合條件的對象。
戶籍、人才及無住房年限等情況的認(rèn)定均以申購時的節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)。
第十三條【申購程序】共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的供應(yīng)按照以下程序?qū)嵤?/p>
(一)發(fā)布公告。市住房保障部門根據(jù)市人民政府同意的供應(yīng)方案，制定共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)公告向社會公布，供應(yīng)公告中應(yīng)明確房源情況、受理時間、工作步驟等。
(二)受理申請。申購家庭或個人，可以根據(jù)公告要求，提交共有產(chǎn)權(quán)住房的購買申請，申購時須如實(shí)填寫基本信息、簽訂相關(guān)承諾書。
(三)聯(lián)網(wǎng)審核。住房保障部門會同相關(guān)部門對申購家庭或個人提交的信息進(jìn)行審核，并將通過審核的家庭或個人名單在官方平臺予以公示。
(四)選房公告。共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目供應(yīng)主體制定選房公告向社會公布，選房公告中應(yīng)明確選房時間、選房流程、合同簽訂等具體內(nèi)容。
(五)搖號選房。共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目供應(yīng)主體根據(jù)選房公告，組織審核通過的申購家庭或個人參與選房，選房順序號可采用隨機(jī)抽簽或公開搖號等方式確定。
第十四條【優(yōu)先保障】保障對象中的殘疾人、見義勇為人員、享受國家定期撫恤補(bǔ)助的優(yōu)撫對象、消防救援人員等群體，可優(yōu)先納入保障范圍。
第十五條【貸款政策】保障對象可以按照規(guī)定通過申請住房公積金、商業(yè)銀行貸款等方式購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
第十六條【產(chǎn)權(quán)登記】保障對象購買共有產(chǎn)權(quán)住房后，應(yīng)當(dāng)持共有產(chǎn)權(quán)住房購買通知書、購房合同等必備要件按規(guī)定辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。
不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時，應(yīng)當(dāng)注明共有產(chǎn)權(quán)住房、土地性質(zhì)、公有產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)份額、交易限制等事項(xiàng)。
第十七條【稅費(fèi)繳納】保障對象應(yīng)繳納共有產(chǎn)權(quán)住房個人產(chǎn)權(quán)部分契稅;按照誰使用誰承擔(dān)的原則，保障對象全額繳納房屋完全產(chǎn)權(quán)建筑面積應(yīng)付的專項(xiàng)維修資金和物業(yè)管理費(fèi)用。
第十八條【與其他住房保障政策的銜接】正在享受我市租賃補(bǔ)貼或公租房實(shí)物配租保障又申購共有產(chǎn)權(quán)住房的，須在共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)公告規(guī)定的時間內(nèi)辦理好租賃補(bǔ)貼停止領(lǐng)取或?qū)嵨锱渥夂贤饧s等相關(guān)退出手續(xù)。逾期未辦理的，視作放棄本批次共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的保障資格。
保障對象選房后，應(yīng)按約定時間向共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目供應(yīng)主體繳納購房款，未按時繳納的視為自動放棄本批次共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的保障資格，并根據(jù)申購時簽訂的承諾書要求，2年后方可重新申購。
保障對象只能享受一次共有產(chǎn)權(quán)住房保障。未成年人以家庭成員身份參加過共有產(chǎn)權(quán)住房申購,成年后仍符合共有產(chǎn)權(quán)住房保障條件的，可按規(guī)定提出申請。
第四章交易管理
第十九條【交易限制】本市戶籍家庭或個人及各類人才原則上在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后，非本市戶籍家庭或個人原則上在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿8年后，可按市場指導(dǎo)價一次性購買剩余產(chǎn)權(quán)份額或直接申請轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)住房。各類人才和定向供應(yīng)的群體，限制增購年限可放寬至3年。
第二十條【交易轉(zhuǎn)讓】取得完全產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房在滿足限制交易年限后，可直接上市轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房，保障對象仍視作享受過共有產(chǎn)權(quán)住房保障。
未取得完全產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房在滿足限制交易年限后，申請轉(zhuǎn)讓時保障對象需將持有的產(chǎn)權(quán)份額按協(xié)商價格優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給其他符合條件的家庭或個人，轉(zhuǎn)讓后的房屋性質(zhì)仍為共有產(chǎn)權(quán)住房;若沒有符合條件的家庭或個人購買，可申請公有產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行回購。對沒有符合條件的家庭或個人購買、公有產(chǎn)權(quán)人也不回購的，可將共有產(chǎn)權(quán)住房的全部份額按協(xié)商價格上市交易，保障對象和公有產(chǎn)權(quán)人取得各自持有產(chǎn)權(quán)份額相應(yīng)的售房款，并依法承擔(dān)各自稅費(fèi)。
第二十一條【轉(zhuǎn)讓價格】政府持有的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓時的價格不得低于市場指導(dǎo)價。市場指導(dǎo)價由公有產(chǎn)權(quán)人委托第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，每年公布一次。
第二十二條【權(quán)利限制】保障對象正在享受共有產(chǎn)權(quán)住房保障期間需購買其他住房的，應(yīng)先按規(guī)定取得共有產(chǎn)權(quán)住房完全產(chǎn)權(quán)，或依合同約定退出共有產(chǎn)權(quán)住房保障。
第二十三條【繼承析產(chǎn)贈與】共有產(chǎn)權(quán)住房在未滿足第十九條規(guī)定的限制交易年限前，不得贈與。但因繼承、離婚析產(chǎn)而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，依法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房屋性質(zhì)仍為共有產(chǎn)權(quán)住房，限制交易年限從取得原不動產(chǎn)權(quán)證之日計(jì)算。
第二十四條【項(xiàng)目收益】除政策或相關(guān)協(xié)議約定的應(yīng)得收益外，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目所得其他收益作為非稅收入上繳同級財(cái)政，納入住房保障專項(xiàng)資金管理。
第二十五條【特殊情形處理】共有產(chǎn)權(quán)住房因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書等須發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，在滿足共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)定的限制交易年限后，可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
第五章監(jiān)督管理
第二十六條【監(jiān)督檢查】公有產(chǎn)權(quán)人應(yīng)切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)對已供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)住房的后續(xù)管理，對房屋安全使用等情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時糾正，并按合同約定進(jìn)行處理。
第二十七條【違規(guī)處理】對通過隱瞞事實(shí)，弄虛作假等手段違規(guī)取得共有產(chǎn)權(quán)住房申購資格的家庭或個人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，由市住房保障部門取消其保障資格，依法納入住房保障黑名單，計(jì)入個人誠信檔案，并禁止其在5年內(nèi)再次申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房，并按以下規(guī)定處理：
1.已簽訂合同未交付房源的，由共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)主體與其解除購房合同;
2.已交付房源的，由市住房保障部門通知其限期騰退，逾期未騰退的，共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)主體可依據(jù)合同約定，向司法機(jī)關(guān)提起訴訟，責(zé)令其退回所購共有產(chǎn)權(quán)住房或按違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)時市場指導(dǎo)價全額補(bǔ)足共有產(chǎn)權(quán)住房完全產(chǎn)權(quán)的購房款。
第二十八條【違紀(jì)追究】國家行政機(jī)關(guān)工作人員在共有產(chǎn)權(quán)住房管理工作中濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由所在單位或上級主管部門依法對直接責(zé)任人員進(jìn)行處分，涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
第六章附則
第二十九條【用語定義】本辦法所稱的公有產(chǎn)權(quán)人，是指經(jīng)政府委托，代表政府持有、處置產(chǎn)權(quán)份額的政府部門、國有平臺或其他機(jī)構(gòu)。
本辦法所稱的多子女家庭，是指一個家庭中有兩個或以上子女的家庭。
本辦法所稱的自有住房，是指申購家庭或個人名下備案或登記的住宅、公寓(住宅)，以及承租公房、農(nóng)村自建房等房屋。
本辦法所稱的產(chǎn)權(quán)型住房保障，是指經(jīng)濟(jì)適用住房(面向低收入住房困難家庭和國有土地上的被拆遷家庭供應(yīng)的)、中低價商品房、保障性限價住房及共有產(chǎn)權(quán)住房等。
第三十條【施行范圍】江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)、江北新區(qū)可參照本辦法執(zhí)行，或制定本轄區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法。
第三十一條【實(shí)施時間】本辦法自 年 月 日起施行，有效期至 年 月 日。《南京市保障性住房共有產(chǎn)權(quán)管理辦法》(寧政規(guī)字〔2015〕10號)同時廢止。
內(nèi)容來源：南京市住房保障和房產(chǎn)局
網(wǎng)址：http://fcj.nanjing.gov.cn/hdjl/yjzj/202307/t20230718_3964216.html