青客怎么樣（青客現(xiàn)在有什么進(jìn)展了嗎）
2024-02-25
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更新時(shí)間：2024-02-25 18:03:30作者：未知
長(zhǎng)租公寓近日“雷聲”不斷。9月以來(lái)，杭州、上海、成都、廣州等地長(zhǎng)租公寓頻頻出現(xiàn)“爆雷”和“跑路”的消息，一些長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的上市公司也傳出了欠資、欠薪等負(fù)面新聞。
自2014年雷軍斥資1億元入股You 國(guó)際青年公寓以來(lái)，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)不斷涌現(xiàn)。然而，曾經(jīng)一片光明的新賽道，短短幾年間便從頂峰滑落。作為互聯(lián)網(wǎng)思維孕育的新商業(yè)模式，長(zhǎng)租公寓何以至此？南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多家爆雷的長(zhǎng)租公寓背后操盤(pán)人深諳平臺(tái)經(jīng)營(yíng)之道，把金融游戲玩得爐火純青。除了常見(jiàn)的“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）“長(zhǎng)收短付” （收取承租人的租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人的租金周期）方法之外，更有業(yè)務(wù)員推薦或者誘騙辦理“租金貸”，轉(zhuǎn)嫁還款責(zé)任。更有公司利用破產(chǎn)程序，同時(shí)隱匿賬冊(cè)以逃避法律風(fēng)險(xiǎn)。
監(jiān)管已在路上，自8月底長(zhǎng)租公寓接連爆雷以來(lái)，多地提示風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)布相關(guān)文件。同時(shí)，我國(guó)住房租賃領(lǐng)域終于有望迎來(lái)首部條例性文件。9月7日，住建部發(fā)布關(guān)于《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知，部分條款直指長(zhǎng)租公寓近期暴露的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)租公寓或?qū)⒚媾R史上最強(qiáng)監(jiān)管。
有企業(yè)給租客辦理“租金貸”，轉(zhuǎn)嫁還款責(zé)任
長(zhǎng)租公寓的危機(jī)其實(shí)早已顯現(xiàn)，行業(yè)內(nèi)廣泛推行的“租金貸”模式，將還款的實(shí)際責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到了租客身上。
根據(jù)房東和租戶提供的信息，在2018年“首起長(zhǎng)租公寓爆雷案”中，就有租客在不知情的情況下，被杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鼎家”）辦理了租金貸。2018年8月，鼎家爆出因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)的消息，隨后宣布破產(chǎn)。
據(jù)了解，鼎家破產(chǎn)導(dǎo)致約4000戶租客受損，波及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家，其中與租客綁定最多的是“愛(ài)上街”平臺(tái)。
該平臺(tái)于同年8月27日發(fā)布聲明稱，自己“也是事件受害者”，但表示將從當(dāng)年8月29日起對(duì)受影響的租客辦理分期解除手續(xù)，予以全面解除賬單，并向有關(guān)責(zé)任方追究其法律責(zé)任。
無(wú)獨(dú)有偶。在近兩年爆雷的長(zhǎng)租公寓中，成立于2012年的上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“青客”）屬于行業(yè)內(nèi)起步較早的，對(duì)租金貸也有著依賴。其運(yùn)作模式是以優(yōu)惠折扣吸引租客簽約租金貸，再通過(guò)租客貸款獲取銀行機(jī)構(gòu)的資金，來(lái)以擴(kuò)張規(guī)模，吸納更多資金，形成快速的資金循環(huán)。
青客公寓2019年11月在納斯達(dá)克上市。從上市后公布的首次財(cái)報(bào)看，青客公寓2019財(cái)年凈虧損4.89億元，2017至2019年三年累計(jì)虧虧損12.42億元，且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額連續(xù)3個(gè)財(cái)年為負(fù)。
青客財(cái)報(bào)顯示，截至2019年9月30日，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作，有65.4%的租金系使用租金貸支付，年利率在4.35%到8.6%之間的未償還本金為7.567億元，有16.5%的租客正在申請(qǐng)租金貸。但在2019財(cái)年，有48.4%的租客在預(yù)付款涵蓋的租賃期內(nèi)終止合同，即使扣除了押金，青客公寓表示仍有可能沒(méi)有足夠的資金歸還所有未使用的租金。
針對(duì)“租金貸”問(wèn)題，上海、廣州、成都、合肥等地住建部門(mén)都發(fā)布了《住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示》，提醒租客防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)。
有企業(yè)利用破產(chǎn)程序，同時(shí)隱匿賬冊(cè)以逃避債務(wù)
即使在爆雷之后，有的長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)公司仍試圖利用破產(chǎn)程序來(lái)逃避債務(wù)。前述長(zhǎng)租公寓鼎家破產(chǎn)后，公司控制人魏某鋒就曾隱匿財(cái)務(wù)賬冊(cè)致公司無(wú)法清算，以期破產(chǎn)程序終結(jié)，實(shí)現(xiàn)“逃廢債”。
據(jù)杭州市中級(jí)人民法院2019年12月10日通報(bào)，2018年12月21日，西湖法院裁定受理杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、杭州鼎家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司破產(chǎn)清算案。
通報(bào)稱，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》相關(guān)規(guī)定，破產(chǎn)案件受理后，債務(wù)人的直接責(zé)任人員應(yīng)當(dāng)向破產(chǎn)管理人移交財(cái)產(chǎn)、印章和賬簿、文書(shū)等資料。“鼎家”破產(chǎn)案件受理后，管理人依法開(kāi)展接管工作，調(diào)查兩公司的財(cái)產(chǎn)線索。期間，西湖法院及管理人多次要求兩公司實(shí)際控制人魏某鋒移交公司的財(cái)務(wù)賬冊(cè)，但魏某鋒均以財(cái)務(wù)賬冊(cè)遺失為由，搪塞推脫，未能移交。
同時(shí)，根據(jù)案件辦理需要，管理人委托了審計(jì)機(jī)構(gòu)，擬對(duì)“鼎家”兩公司進(jìn)行全面財(cái)務(wù)審計(jì)，以查清公司財(cái)產(chǎn)情況。
審計(jì)機(jī)構(gòu)接受委托后，發(fā)現(xiàn)對(duì)公司開(kāi)展審計(jì)工作的必要資料財(cái)務(wù)賬冊(cè)缺失，遂即發(fā)函告知管理人若無(wú)財(cái)務(wù)賬冊(cè)審計(jì)工作無(wú)法開(kāi)展。管理人立即將該情況向西湖法院進(jìn)行了匯報(bào)。
2019年12月6日，西湖法院再次向魏某鋒詢問(wèn)公司財(cái)務(wù)賬冊(cè)的具體下落，并向其釋明相關(guān)法律責(zé)任，要求其立即向管理人移交財(cái)務(wù)賬冊(cè)，但魏某鋒仍以材料遺失為由拒不配合。
法院認(rèn)為，魏某鋒拒不移交財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料的行為，致使管理人無(wú)法對(duì)兩公司進(jìn)行全面審計(jì)，財(cái)產(chǎn)線索難以追查，破產(chǎn)案件難以順利推進(jìn)，侵害了公司數(shù)千名債權(quán)人的合法權(quán)益。鑒于其行為已嚴(yán)重妨害民事訴訟活動(dòng)，依法應(yīng)對(duì)其采取必要的強(qiáng)制措施。
最終，西湖法院依法決定對(duì)魏某鋒采取司法拘留15日。
難點(diǎn)：以非法集資名義立案尚不多見(jiàn)
浙江墾丁律師事務(wù)所聯(lián)合創(chuàng)始人歐陽(yáng)昆潑認(rèn)為，對(duì)長(zhǎng)租公寓類型案件如何定性是擺在司法機(jī)關(guān)面前的一道選擇題。目前涉及罪名較多的，主要是合同詐騙犯罪、非法集資相關(guān)犯罪等。實(shí)踐中警方多以合同詐騙名義立案調(diào)查，以非法集資名義立案的情況尚不多見(jiàn)。
墾丁律師事務(wù)所樓夏青向南都記者表示，長(zhǎng)租公寓類型案件與P2P非法集資模式具有高度相似性。她說(shuō)，“長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方是進(jìn)行真實(shí)合法經(jīng)營(yíng)還是將公寓作為斂財(cái)工具，囤積資金后就抽身跑路，就目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)魚(yú)龍混雜的情況，上述兩種情況都有可能存在?！?/p>
樓夏青指出，是否認(rèn)定為合同詐騙犯罪的邏輯在于，在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期公寓的過(guò)程中，存在某一時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)收入已無(wú)法覆蓋支付房東的租金及運(yùn)營(yíng)成本的情況，或者在“高進(jìn)低出”的經(jīng)營(yíng)模式下，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方在明知沒(méi)有能力向房東分期支付租金，也沒(méi)有能力為租客提供穩(wěn)定租房，卻仍然簽訂租房合同，意在騙取租客租金。
“刑法第31條規(guī)定‘單位犯罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員判處刑罰。本法分則和其他法律另有規(guī)定的，依照規(guī)定?！睔W陽(yáng)昆潑告訴南都記者，若長(zhǎng)租公寓公司構(gòu)成上述罪名的，其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員需承擔(dān)相應(yīng)刑事責(zé)任。
歐陽(yáng)昆潑介紹說(shuō)，針對(duì)股東，刑法上只明確規(guī)定了虛假出資、抽逃出資罪需要股東承擔(dān)刑事法律責(zé)任，至于股東、法定代表人、實(shí)際控制人是否在長(zhǎng)租公寓案件中承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任，取決于該股東、法定代表人、實(shí)際控制人是否同時(shí)為其直接負(fù)責(zé)的主管人員或其他直接責(zé)任人員，否則根據(jù)刑法第3條規(guī)定的“罪刑法定原則”，很難追究前述人員的刑事責(zé)任。
監(jiān)管：多地提示風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)布文件
長(zhǎng)租公寓背后的租金管理話題持續(xù)引發(fā)。在房天下CEO劉堅(jiān)看來(lái)，行業(yè)洗牌是任何新興行業(yè)的必經(jīng)階段，“而在未來(lái)的存量房時(shí)代，長(zhǎng)租公寓模式作為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的一種形態(tài)，形成專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的發(fā)展模式有助于促進(jìn)長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)的發(fā)展。”
劉堅(jiān)告訴南都記者，良性健康的長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式需要一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，作為市場(chǎng)參與者的各家機(jī)構(gòu)也要保持良性競(jìng)爭(zhēng)，打價(jià)格戰(zhàn)既不能實(shí)現(xiàn)自身盈利，又不利于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，保持盈利才能保住長(zhǎng)租公寓的口碑不倒。
針對(duì)長(zhǎng)租公寓品牌頻頻爆雷這一現(xiàn)象，近期我國(guó)住房租賃領(lǐng)域終于有望迎來(lái)首部條例性文件。
9月7日，住建部發(fā)布關(guān)于《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知，涉及“租金貸”等熱點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)長(zhǎng)租公寓“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長(zhǎng)收短付”（收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期）等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)亦做出相關(guān)規(guī)定。此次意見(jiàn)征集從9月7日起，10月8日截止。
《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》明確提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容；住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門(mén)應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。
杭州、西安、成都等城市除了發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示及摸查外，更陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)新規(guī)，要求銀行監(jiān)管長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商租金。
9月1日，上海、廣州行業(yè)主管部門(mén)發(fā)出《住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示》，提醒房東和租客要警惕公司“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，避免經(jīng)濟(jì)損失。近期，成都、合肥、重慶等地也密集發(fā)布了《住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示》。
除了發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，一些地方還出臺(tái)了住房租賃資金監(jiān)管新政。
8月17日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》，要求自8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人，支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金，均應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理。
8月20日，西安市住建局發(fā)布《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理實(shí)施意見(jiàn)（試行）》。意見(jiàn)要求，“托管式”租賃企業(yè)在開(kāi)展業(yè)務(wù)前需與本市范圍內(nèi)的商業(yè)銀行簽訂《住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)》，并由企業(yè)在監(jiān)管銀行開(kāi)立存量住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。同時(shí)，租客在通過(guò)租賃服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行租賃合同網(wǎng)簽備案時(shí)，會(huì)彈出提示框“是否接受租賃資金監(jiān)管”。租客可根據(jù)提示內(nèi)容勾選，凡未接受資金監(jiān)管的，雙方應(yīng)自行承擔(dān)交易資金風(fēng)險(xiǎn)。
9月11日，成都市住建局、銀保監(jiān)會(huì)四川監(jiān)管局、成都市金融監(jiān)管局、央行成都分行營(yíng)管部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，提到自當(dāng)日起，對(duì)于新產(chǎn)生的租賃關(guān)系，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。其中“租金貸”獲得的資金，需由住房租賃企業(yè)和承租人與貸款發(fā)放的金融機(jī)構(gòu)協(xié)商一致，將貸款方式取得的租金劃撥到監(jiān)管賬戶。
采寫(xiě)：南都記者 諸未靜 實(shí)習(xí)生 郭美婷
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