檢察院不批捕能直接移交法院嗎 檢察院不批捕能直接移交法院嗎
2024-06-29
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更新時(shí)間：2024-06-29 17:36:12作者：佚名
俗話說“有理有據(jù)”、“以理服人”，拆遷評估報(bào)告也應(yīng)如此。但在實(shí)際拆遷評估中，評估機(jī)構(gòu)給出的、承載著被拆遷戶全部“身家”的這份簡單的評估報(bào)告，常常讓我們合理的“補(bǔ)償要求”變成奢望。
其實(shí)絕大多數(shù)被拆遷戶對評估這個(gè)詞是很陌生的，不知道拆遷評估到底是什么?不知道評估過程中有哪些違法的情形?也不知道遇到違法評估報(bào)告該如何應(yīng)對?今天愛土拆遷律師團(tuán)就來為大家一一解答。
首先，什么是拆遷評估以及拆遷評估的作用
拆遷評估是指在拆遷公告下發(fā)之后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，按照房屋征收評估辦法，對拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估確定的行為。
簡單來講，拆遷評估就是由一個(gè)獨(dú)立、客觀、公正的機(jī)構(gòu)來判斷：到底您的房屋價(jià)值幾何。這是為被拆遷戶爭取合理拆遷補(bǔ)償做鋪墊的一個(gè)基礎(chǔ)性程序。
當(dāng)然了，拆遷評估不但是為了保障拆遷戶的利益，也是為了確保拆遷方的利益。在征收過程中，拆遷方和被拆遷方為了爭取各自最大的利益，往往會(huì)形成一種雙方都不讓步的僵局，這就需要一個(gè)公平公正的中間人幫助撥動(dòng)天平砝碼，而拆遷評估就承擔(dān)了這樣一個(gè)角色。
其實(shí)，讓我們合理的補(bǔ)償不再成為泡沫的前提，就是成功避開違法的評估報(bào)告。接下來，我們就來為大家列舉出十個(gè)在征地拆遷中遇到的違法報(bào)告。我們在收到評估報(bào)告后，一定要仔細(xì)檢查，看看這份決定你全部“身家”的報(bào)告究竟是不是違法的。
其次，評估過程中，有哪些違法的情形?
1、評估機(jī)構(gòu)的選擇違法
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規(guī)定可以明確得知：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。
據(jù)很多被拆遷人反應(yīng)，自己家的房屋拆遷時(shí)，根本就沒有收到任何關(guān)于選擇評估機(jī)構(gòu)的通知，甚至評估機(jī)構(gòu)上門進(jìn)行房屋評估時(shí)才知道有評估這一回事。很多時(shí)候，拆遷方為了壓低補(bǔ)償甚至不給補(bǔ)償，干預(yù)評估機(jī)構(gòu)的選定，甚至不讓被拆遷人自己選定，而是采取強(qiáng)行“硬塞”評估機(jī)構(gòu)的做法。這種評估報(bào)告明顯是偏向于拆遷方的。
2、未經(jīng)實(shí)地查勘程序
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。
所以評估人員必須到拆遷現(xiàn)場，實(shí)際了解房屋的位置、周遭環(huán)境等，實(shí)際查勘房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、內(nèi)部設(shè)施等狀況。
但在實(shí)際的評估過程中，評估機(jī)構(gòu)入戶丈量僅僅是“走過場”而已，全憑被拆遷人跟評估人員交談，如果被拆遷人沒有把裝修、附屬物等跟評估公司說全面，這部分的補(bǔ)償自然就丟失了。甚至有些評估師采用了一種“閉門造車”的方法。連房子都沒有見到，僅憑大腦想像就得到了評估結(jié)構(gòu)，做出了評估報(bào)告。這種情況下得出的評估報(bào)告還能是合法合理的嗎?
3、評估方法錯(cuò)誤問題
《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。
也就是說，如果被征收房屋有類似房地產(chǎn)有交易案例的，應(yīng)當(dāng)按照評估對象的市場價(jià)格，選用市場法進(jìn)行評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)，如果在未來會(huì)有經(jīng)濟(jì)收益，就應(yīng)該選用收益法評估，將被征收房屋的預(yù)計(jì)收益也算在補(bǔ)償中;被征收房屋如果是正在施工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估，預(yù)計(jì)被征收房屋建成后的價(jià)值。
但在實(shí)際拆遷中，評估公司為了迎合征收部門或者為了自身操作方便，往往沒有對上述幾類評估方法進(jìn)行分析，而是隨意選擇某一評估方法，進(jìn)而導(dǎo)致評估價(jià)格嚴(yán)重偏低。
例如，某地區(qū)的土地在征收后，被開發(fā)成了商業(yè)區(qū)，因此獲得了很大的利益。但是在拆遷時(shí)，評估人員為了省事，僅按市場法去評估，沒有將之后的經(jīng)濟(jì)收益算在里面，這就致使被拆遷戶拿不到后期收益的補(bǔ)償，造成了損失。
4、房屋性質(zhì)、用途和建筑面積認(rèn)定不準(zhǔn)確
按照 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第九條的規(guī)定：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。
在實(shí)際評估過程中，對于房屋的用途和面積，經(jīng)常出現(xiàn)錯(cuò)誤認(rèn)定。例如：將商住兩用房單純認(rèn)定為住宅房或商鋪，將住改非認(rèn)定為住宅，也會(huì)出現(xiàn)未進(jìn)行實(shí)際測量就直接估算面積的情況。
這些都是不符合法律規(guī)定的。既然認(rèn)定都是錯(cuò)誤的，那么評估報(bào)告的還有什么合法性可言呢?
5、房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低
按照 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。
其中，“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn);“被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”是指在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。
由于房屋的價(jià)格除了受市場眾多因數(shù)影響，在很大程度上還受房屋本身固有有形因數(shù)的影響，所以在評估中應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途以及建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度以及評估時(shí)當(dāng)?shù)胤课莸钠骄灰變r(jià)格等因素，根據(jù)房屋的具體實(shí)況給出合理的補(bǔ)償。
但在實(shí)際評估過程中，評估機(jī)構(gòu)往往會(huì)直接采用當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償政策中實(shí)際的規(guī)定，把不同區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)的房屋定為同一個(gè)價(jià)格。在這種情況下，評估機(jī)構(gòu)完全淪為拆遷方手中的一個(gè)工具，只是填寫個(gè)數(shù)字而已，形同虛設(shè)，毫無價(jià)值可言。
被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)都是不同的，怎么能評估出一樣的補(bǔ)償價(jià)格?
6、沒有依法對被拆遷房屋的裝修進(jìn)行評估
法律明確規(guī)定，對于被拆遷房屋的裝修價(jià)值賠償應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的應(yīng)該另行評估。但在實(shí)踐中，拆遷方大多都只對房屋進(jìn)行評估，不會(huì)對裝修另外評估，這就會(huì)導(dǎo)致被拆遷人的裝修費(fèi)用得不到合理補(bǔ)償。
7、未依法經(jīng)注冊估價(jià)師簽字
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條規(guī)定：整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。
在房屋評估之后，很多被拆遷人拿到的只是一張?jiān)u估公司的評估單，上面既沒有評估師的簽字，也沒有評估公司蓋章。這樣的不正規(guī)、不合法的評估報(bào)告是不具有法律效力的，如果被拆遷人對該評估結(jié)果有異議時(shí)很難提起相關(guān)法律程序。
8、評估機(jī)構(gòu)沒有給付完整的估價(jià)報(bào)告
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第八節(jié)規(guī)定：估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套;估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價(jià)師聲明;5估價(jià)的假設(shè)和限制條件;6估價(jià)結(jié)果報(bào)告;7估價(jià)技術(shù)報(bào)告;8附件。
但是，實(shí)踐中，評估機(jī)構(gòu)只提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告，沒有提供完整的估價(jià)報(bào)告。單單一個(gè)結(jié)果如何讓被拆遷戶信服呢?
9、沒有依法出具分戶評估報(bào)告
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條明確規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
這就意味著，評估結(jié)束后，被拆遷戶應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒謶粼u估報(bào)告。但實(shí)踐中，被拆遷戶只看到了整體評估報(bào)告，卻沒有收到分戶評估報(bào)告;部分被拆遷戶得到了分戶評估報(bào)告，其內(nèi)容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。這兩種情況都是嚴(yán)重違法的。
10、拆遷評估報(bào)告未依法送達(dá)
法律規(guī)定評估報(bào)告應(yīng)依法送達(dá)，一般是直接送達(dá)，被拆遷人拒收的話應(yīng)留置送達(dá)，并有證明人員在場，且記錄在案;特殊情況才可以郵寄送達(dá)或公告送達(dá)。除了上述兩種情況之外，其他方式都是違法的。例如，有些拆遷方怕麻煩或者遇到被拆遷人不在家的情況時(shí)，會(huì)直接將評估報(bào)告張貼在被拆遷人的門口或者通過他人轉(zhuǎn)交，這些方式都是不合法的。
房屋評估不合理如何應(yīng)對?
事實(shí)上，在房屋評估過程中，上述幾種違法情形并不鮮見。由于房屋評估結(jié)果對于我們獲得補(bǔ)償金額的多少有著重要的影響。所以大家一定要小心，在沒有確定評估報(bào)告的合法性之前，千萬不要簽字!
為了保障廣大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的評估，我們愛土拆遷律師團(tuán)建議大家：
1、在評估過程中，及時(shí)行使自己的合法權(quán)利
例如：積極參與選定評估公司、配合評估人員入戶查勘、對評估報(bào)告不滿及時(shí)提起復(fù)核程序、對于評估公司采用不正當(dāng)手段獲利的行為可以向有關(guān)部門舉報(bào)等。
2、在收到違法的評估報(bào)告之后，積極維護(hù)權(quán)益
(1)應(yīng)當(dāng)自被征收房屋分戶評估報(bào)告送達(dá)之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提出書面申請并指出問題，申請復(fù)核評估;
(2)對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評估專家委員會(huì)申請鑒定;
(3)鑒定意見出具后，被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，可通過對房屋征收決定下發(fā)60日內(nèi)申請行政復(fù)議或6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟來維權(quán)。
以上就是愛土拆遷律師團(tuán)整理的評估過程中十種違法情形的知識(shí)科普，希望廣大拆遷戶記住，千萬別上當(dāng)。對于評估報(bào)告不合理之處，勇敢提出異議，維護(hù)自己的合法權(quán)益。