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不要吃驚!農(nóng)村房屋拆遷就該這樣補(bǔ)償!

更新時(shí)間:2024-04-01 17:41:33作者:未知

不要吃驚!農(nóng)村房屋拆遷就該這樣補(bǔ)償!

?經(jīng)常會(huì)有網(wǎng)友打電話來(lái)咨詢,上來(lái)就問(wèn):“律師,我們這里拆遷,多少錢一個(gè)平米啊?”每當(dāng)這個(gè)時(shí)候,我們都會(huì)沉默一兩秒,然后說(shuō):“您給我講一講您的具體情況”。

其實(shí),農(nóng)村房屋拆遷應(yīng)該補(bǔ)償您多少錢,這個(gè)是由很多因素來(lái)決定的,比如您的房屋的地理位置在哪里?村里,鎮(zhèn)上還是在城郊呢?房屋建造的結(jié)構(gòu)怎樣的?茅草房、土坯房還是樓房啊?以及還有房屋新舊程度,房子里邊住了幾口人,這次拆遷采取什么樣的補(bǔ)償安置方式等等,所以啊,并不是您跟我說(shuō)您這個(gè)地方在拆遷,我就能掐指一算,告訴您一個(gè)精確的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

而其實(shí),關(guān)于農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償,我國(guó)一直沒(méi)有具體的法律條款來(lái)規(guī)范,全國(guó)性也沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),于是呢,一些地方在制定農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償安置方案時(shí),隨意性就比較大。

我們?cè)陂L(zhǎng)期辦理征地拆遷案件的過(guò)程中發(fā)現(xiàn),由于各地執(zhí)行的政策不同,常常出現(xiàn)這樣的情況:一個(gè)中東部城市近郊農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),甚至低于西部偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村的房屋。

法律規(guī)定,為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收、征用不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償。但并沒(méi)有對(duì)征收的不動(dòng)產(chǎn)的土地屬性進(jìn)行明確的限制,我們可以理解為:這里的不動(dòng)產(chǎn)既包括了城市國(guó)有土地上的房屋,也包括農(nóng)村集體土地上的房屋。因此,我們可以認(rèn)為,公平、合理的補(bǔ)償,就是目前國(guó)家從法律層面對(duì)農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則性規(guī)定。

那么,什么樣的補(bǔ)償,才算公平合理呢?我們結(jié)合農(nóng)村房屋征收補(bǔ)償安置方式的不同來(lái)分別看一看。

第一種情況:安排宅基地重建

所謂安排宅基地重建,就是指,國(guó)家征收了您的房屋,就近給您劃出一塊宅基地,由您重建一套房子,在這種情況下,按照重置成新價(jià)來(lái)補(bǔ)償。

通俗易懂地講。就是補(bǔ)償給您的現(xiàn)金,足以讓您在新的宅基地上,建成一套面積相當(dāng)、裝修程度相當(dāng)?shù)姆孔?,如果您測(cè)算造價(jià)之后發(fā)現(xiàn),補(bǔ)償給您的錢根本建不起來(lái)一套房子,那這個(gè)補(bǔ)償就有問(wèn)題,可能導(dǎo)致你的居住條件和生活水平有所下降,屬于不公平,不合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

第二種情況:安置房安置

安置房安置,也叫產(chǎn)權(quán)置換,指政府用新建或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋,與被拆遷的房屋進(jìn)行調(diào)換,并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)結(jié)算差價(jià)的一種安置方式。

聽起來(lái)比較復(fù)雜,我們來(lái)舉個(gè)例子,比如,您在村里有一套自建房,兩樓一底,精裝修,面積300平米?,F(xiàn)在,要征收你們家房屋,政府打算產(chǎn)權(quán)置換,于是,按照一個(gè)評(píng)估價(jià),算出你們家的房屋及附屬設(shè)施的補(bǔ)償總額,然后呢,再按人頭數(shù),算出你們家有資格置換多大面積的安置房,您再用政府定出的價(jià)格,去購(gòu)買這個(gè)安置房。

那么,產(chǎn)權(quán)置換怎樣才算公平合理呢?很簡(jiǎn)單的方法,您算一算,您一平方房屋,能夠置換多少平米的安置房?原則上來(lái)說(shuō),如果你們家是磚混結(jié)構(gòu)的樓房或平房,置換比例至少應(yīng)但是1:1,如果您發(fā)現(xiàn),你們家300平方精裝房,只能換到200平的安置房,那這樣的補(bǔ)償是就是不公平、不合理的。

第三種情況:貨幣補(bǔ)償

不給您宅基地,也不給您安置房,直接補(bǔ)償給您錢,讓您自己去買房子。

這種情況之下,您首先要去了解一下你們附近區(qū)域的商品房的市場(chǎng)價(jià)格,比如,您是村里,那就看看鎮(zhèn)里房?jī)r(jià),如果城郊,就看看縣城里邊房?jī)r(jià),貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)參考這個(gè)價(jià)格來(lái)補(bǔ)償??赡苣牭竭@里會(huì)說(shuō),哇,我們家的房屋是農(nóng)村的咧,能跟鎮(zhèn)上或城里的商品房一個(gè)價(jià)格嗎?

您不要覺得我們?cè)诮趟裟{子大開口。如果您的房屋不是征收,而是轉(zhuǎn)讓,確實(shí)沒(méi)有商品房值錢,因?yàn)檗r(nóng)村房屋是禁止買賣的,只能在同村符合條件的村民之間有償轉(zhuǎn)讓,因此,農(nóng)村房屋的流動(dòng)性不強(qiáng),比不上商品房。但是,現(xiàn)在的問(wèn)題不是買賣,而是征收,所以,有一個(gè)保障您的居住條件的問(wèn)題。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),征收了你們家的房屋,不給您宅基地修房,也不給您提供安置房,所以,您得買房,不可能買小產(chǎn)權(quán)房,只能買商品房,那么就近區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格就是補(bǔ)償依據(jù)。

一些地方的拆遷工作人員,在跟被征收人談補(bǔ)償時(shí),往往把農(nóng)村自建房說(shuō)的非常廉價(jià),借此來(lái)壓低征收補(bǔ)償價(jià)格,作為被征收人,您一定不能上當(dāng)。除去我們前面講到的保障您的居住條件不降低的因素,隨著時(shí)代的變化,農(nóng)村房屋價(jià)值正在不斷提升。

首先、農(nóng)村宅基地是一家一戶單獨(dú)擁有使用權(quán),假設(shè)您有300平的房屋,您的土地使用權(quán)大概有一百多平米,而安置房大多是公寓性質(zhì),多戶共有土地使用權(quán),您家200平安置房,土地使用權(quán)可能就一二十個(gè)平方。

其次、農(nóng)村樓房的居住條件優(yōu)于安置房。我們都知道,現(xiàn)在農(nóng)村居住條件變化挺大的,很多農(nóng)村居民已經(jīng)住上了小別墅、小洋房,衛(wèi)生間、熱水器、自來(lái)水、wifi、天然氣等設(shè)備設(shè)施一應(yīng)俱全,房前屋后有綠地,村頭門前有公路,空氣清新,環(huán)境優(yōu)美,已經(jīng)成為很多經(jīng)濟(jì)條件較好的城里人的居家選擇。

所以,農(nóng)村房屋以及房屋下邊的宅基地不是我們想象的那么廉價(jià),遇到征收,我們即便無(wú)法繼續(xù)保有宅基地和我們的房屋,那么也應(yīng)該努力為自己爭(zhēng)取到公平、合理的補(bǔ)償。

時(shí)代在變革,而變革的紅利,理應(yīng)屬于人民群眾!希望每一位都能獲得公平合理的補(bǔ)償!

本文標(biāo)簽: 農(nóng)村  法律規(guī)定  房屋  

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