拆遷協(xié)議符合這些條件，可以安心的簽字搬遷
2024-03-08
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更新時間：2024-03-08 07:37:02作者：未知
有拆遷戶在遇到拆遷項(xiàng)目時，突然被告知房屋存在建設(shè)不合法屬于違建不給賠償，有的拆遷戶還收到一些部門下發(fā)的拆除違建的各種通知。這讓拆遷戶們納悶了，房子自己住得好好的，一到拆遷怎么就變成違法建筑了呢?
拆遷中以拆違強(qiáng)拆房屋，法院最終確認(rèn)政府行為違法
2018年6月14日張女士家位于湖北某市某區(qū)的一處私有房屋被區(qū)人民政府規(guī)定強(qiáng)制拆除。就在強(qiáng)拆前兩天張女士家收到該區(qū)一個項(xiàng)目指揮部發(fā)送的《告知書》，告知張女士其房屋屬于違法建設(shè)，某區(qū)人民政府將會同有關(guān)執(zhí)法部門于6月14日對其房屋進(jìn)行依法拆除，并責(zé)令張女士及家人在規(guī)劃時間內(nèi)自行搬離。
《告知書》并未告知張女士其他陳述、申辯、救濟(jì)等權(quán)利，那么就在收到告知書之后第三天，區(qū)政府便強(qiáng)拆了張女士家房屋，造成嚴(yán)重的財(cái)產(chǎn)損害，導(dǎo)致張女士一家居無定所，無家可歸。
原來，在張女士家所在位置屬于區(qū)政府一個棚戶改造項(xiàng)目，因?yàn)檎魇辗脚c張女士家就不合理的補(bǔ)償一直未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。在2018年5月25日 該區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局就張女士家房屋改建部分作出行政處罰決定， 6月5日作出《履行行政處罰決定催告書》，6月11日作出限期拆除違法建筑物公告。緊接著12日就收到上述《告知書》，針對告知書對張女士家房屋違法建筑的認(rèn)定，張女士家在第二天便向該市人民政府申請了行政復(fù)議，已經(jīng)申請行政復(fù)議的情況下，區(qū)政府依舊實(shí)施了強(qiáng)拆行為。
7月初，張女士家便一紙?jiān)V狀訴至市中級人民法院，針對案件我們團(tuán)隊(duì)作為張女士家代理人，就征收方違法強(qiáng)拆充分陳述了幾點(diǎn)：
1、在申請行政復(fù)議期間，該區(qū)政府未依法申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，自行組織相關(guān)人員拆除房屋其行為違法。
2、該房屋是否違建未經(jīng)最終司法認(rèn)定，張女士家享有的法律救濟(jì)尚未終結(jié)，該區(qū)人民政府無權(quán)對房屋是否系違建進(jìn)行認(rèn)定，其作出告知后進(jìn)行強(qiáng)拆剝奪了張女士依法享有的陳述、申辯權(quán)、聽證權(quán)以及復(fù)議、訴訟等司法救濟(jì)權(quán)利，該區(qū)政府行為嚴(yán)重違法。
3、在房屋征收過程中，征收方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照我國《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定依法實(shí)施征收，如雙方在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，征收方應(yīng)當(dāng)依法作出補(bǔ)償決定，并依法實(shí)施強(qiáng)制搬遷。該案件法院認(rèn)為，征收方即區(qū)政府以及相應(yīng)職能部門既未及時依法履職，又未能保障被征收人合法權(quán)益，也未能正確理解《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)強(qiáng)制搬遷制度的立法目的，還未能實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目順利實(shí)施，最終確定區(qū)政府決定強(qiáng)拆行為違法。
在律師的努力和法院的支持下張女士家最終贏了這場官司。張女士的案子屬于一起典型的以拆違來達(dá)到拆遷目的的案件，征收部門中的違法點(diǎn)也存在很多，但是類似張女士家情況的拆遷戶比比皆是，并不是每個拆遷戶都能這樣取得“勝利”。
這個案子取勝的三個關(guān)鍵：
1、張女士家沒有簽訂任何拆遷協(xié)議，并就自建房屋相關(guān)情況充分地取證并保留。
2、律師介入的及時，專業(yè)律師能夠第一時間了解并介入到案件中，對整個案子的把控梳理起了關(guān)鍵作用。
3、地方法院對案子的充分審查。
注意了，這幾種房屋不能認(rèn)定為違建，但經(jīng)常被違法拆違
(一)2008年之前建造的房屋
2008年1月1日實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，為了加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。約束的主要是城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的相關(guān)活動。而在此之前適用的更多是1984年頒布的《城市規(guī)劃條例》，城市規(guī)劃條例主要約束城市內(nèi)的房屋。
大部分農(nóng)村、集體土地上的房屋是不能適用城市規(guī)劃條例，但在2008年之前我國還有一部1993年頒布《村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》在一定程度上規(guī)范了農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房屋。
但是如果在拆遷過程中，行政部門作出的限期拆除通知或決定，適用的是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，那么如果該房屋是08年之前就已經(jīng)建成的，直接以該法來規(guī)范，在適用法律上，我們認(rèn)為是錯誤的。
(二)宅基地上的房屋超建的面積不一定認(rèn)為為違建
還有一些農(nóng)戶因?yàn)榧彝ト丝诘脑黾樱缱优扇私Y(jié)婚之后，房屋空間已經(jīng)不夠居住，在自家老房子上加建或在剩余的宅基地面積新建房屋，以滿足家庭生活的需要，這樣的房屋咱們在拆遷的時候也不能完全直接認(rèn)定為違建，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)行合理調(diào)查確認(rèn)。
(三)房屋征收決定之后認(rèn)定的違法建筑
房屋征收決定公布之后，房屋被劃入到征收范圍內(nèi)，那么對房屋的登記情況以及性質(zhì)的確認(rèn)等調(diào)查相關(guān)工作由征收方組織實(shí)施，不應(yīng)當(dāng)額外有其他相關(guān)部門對房屋是否違建再做認(rèn)定。
同樣的，征收決定發(fā)布之后，營業(yè)用房的工商營業(yè)手續(xù)停止辦理，戶籍信息隨之凍結(jié)，這是征收決定發(fā)布之后產(chǎn)生的一些列法律效果。如果在拆遷活動進(jìn)行中，對房屋進(jìn)行違建認(rèn)定和處罰，顯然是以拆違來代替拆遷，損害房屋權(quán)利人的利益。
拆遷活動中不少打這拆違的旗號，實(shí)質(zhì)是想低補(bǔ)償征收土地和房屋，這個時候拆遷戶一定要做到三點(diǎn)：一穩(wěn)、二做、三問。
一穩(wěn)就是先穩(wěn)住自己的心態(tài)，別人說自己房屋是違建，不要馬上就被嚇到，著急火燎無奈簽字，一定要沉穩(wěn)下心態(tài)把事情想明白。
二做，及時收集房屋的建設(shè)材料信息，房屋、土地權(quán)屬證明、征收方相關(guān)征收文件和補(bǔ)償安置方案等，這些材料和文件將是后期確認(rèn)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)，拆遷戶們一定要留心收集。
三問，不懂就問專業(yè)人士，在自己發(fā)現(xiàn)有對自己不利的苗頭的時候就提前咨詢，了解違建與拆遷之間的區(qū)別和相關(guān)認(rèn)定的法律依據(jù)，做到未雨綢繆。