征收方送來擬好的補償協(xié)議，被拆遷人該不該直接簽字搬遷
2023-12-06
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更新時間：2023-12-06 20:11:38作者：佚名
經(jīng)常接到有當(dāng)事人咨詢說當(dāng)?shù)亻_展征地拆遷，自己宅基地上的房屋由于沒有房產(chǎn)證，被認(rèn)定違建，基本上是零補償或者補償幾百元一平，這太吃虧了，問能否爭取提高補償。
沒有房產(chǎn)證，就一定是違建嗎?是不是沒有證就可以不用補償?對于農(nóng)村房屋來說，并不是這樣的。下面就由征地拆遷律師團為大家分析，農(nóng)村宅基地上建房，沒有手續(xù)也不能一刀切認(rèn)定違建的四種情況。大家在拆遷時，可以依法爭取合理補償。
一、合法土地上的唯一住房
北京某地當(dāng)事人劉女士在16年的時候，對自己宅基地上的房屋自行翻建，沒有獲得城鄉(xiāng)規(guī)劃許可，當(dāng)?shù)貓?zhí)法大隊以違反《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》為由，限劉女士15日內(nèi)自行拆除。
劉女士起訴到法院。法院審理認(rèn)為劉女士雖然是在自己宅基地上建房，但根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》確實應(yīng)當(dāng)辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)，執(zhí)法大隊認(rèn)定劉女士違建并無不當(dāng)，但責(zé)令拆除處罰過重。
《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第六項規(guī)定，行政行為明顯不當(dāng)?shù)?，人民法院判決撤銷或者部分撤銷。
劉某的房屋，雖然沒有辦理相關(guān)的規(guī)劃許可，但系劉某在自己自家的宅基地上修建，沒有超出宅基地面積，同時也是劉某的唯一住房，如果劉某拆除，帶來的損失大于行政行為效益，該行政行為雖合法但不合理，故人民法院撤銷了當(dāng)?shù)貓?zhí)法大隊的限期拆除決定。
所以不是在宅基地上沒有審批手續(xù)的房屋都應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人拆除。政府在實施行政行為的時，除了考慮行政行為的合法性，還要考慮合目的性，行政是為了維護(hù)公共利益，因為一個的手續(xù)，而拆除當(dāng)事人的房屋，這樣的行為不符合行政管理的目的。
二、法不溯及既往，2008年前的農(nóng)村房屋
2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》具體實施，于是2008年開始，不管是農(nóng)村還是城市建房都要受該法的約束。該法的立法目的也是為了整治我國普遍存在的亂建，超建行為。
沒有法律的約束，很多人任意搭建建筑物，影響規(guī)劃，有的還會損害周圍人的相鄰權(quán)。所以就算是在自己的宅基地上建房，我們也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)。
因為2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》才正式實施，在這之前，關(guān)于建房規(guī)劃，城市房屋有《城市規(guī)劃條例》約束，但對于農(nóng)村集體土地上的房屋，幾乎沒有有關(guān)房屋規(guī)劃的法律。只是《土地管理法》規(guī)定禁止占用耕地建房建窯。
對于建在合法的土地上，比如宅基地，建設(shè)用地上的房屋，法律沒有相關(guān)的禁止規(guī)定。而法不溯及既往，用2008年出臺的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，來約束我們2008年之前的建房行為也是不合理的。
三、沒有超過批準(zhǔn)的宅基地范圍，又是唯一住房
對于案例中劉女士的房屋，雖然是2008年之后建造，確實應(yīng)該辦理相關(guān)的審批手續(xù)。但法院考慮到劉某的房屋是建在自己的宅基地上的，同時房屋的面積沒有超出宅基地面積，高度符合當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的立法目的是改變我國城鄉(xiāng)建設(shè)中的超建，亂建現(xiàn)象。
行政行為應(yīng)當(dāng)考慮比例原則，政府在實施行政處罰時，應(yīng)當(dāng)將損害減到最小，劉某的房屋雖然沒有辦理審批手續(xù)，但沒有其他違法之處，限期拆除處分過重。住建部《關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導(dǎo)意見 》也規(guī)定，對違法建設(shè)行為實施行政處罰時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形和無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形。
四、超過批準(zhǔn)的面積違建，不應(yīng)當(dāng)影響合法面積
我們還遇到一些情況，建在宅基地上的房屋，實際面積超過了批準(zhǔn)建設(shè)的面積，或者說有一部分房屋有房產(chǎn)證，有部分沒有房產(chǎn)證。
對于這種情況，也不能一刀切全部認(rèn)定違建，首先還是要看超過面積是否建在宅基地上，建造年限是多久?同時，就算超建部分被認(rèn)定違建要求拆除，也不應(yīng)當(dāng)影響我們合法建造的部分，不能因為部分沒有手續(xù)而把整個房屋認(rèn)定違建。
總之，在宅基地上建房沒有辦理手續(xù)是否一定屬于違建，還是要分情況討論。很多地方的拆遷方抓住被拆遷人沒有相關(guān)手續(xù)來壓低補償或者不予補償，被拆遷人也因此而妥協(xié)，其實這樣很吃虧。被拆遷人遇到這種情況還是要先了解自己房屋的情況，有不明白的可以咨詢律師，不要白白放走屬于自己的補償。