發(fā)生合同糾紛怎么辦,如何處理(發(fā)生合同糾紛怎么辦,如何處理好)
2024-01-18
更新時(shí)間:2024-01-18 17:40:33作者:佚名
2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行后,國(guó)有土地上的房屋征收進(jìn)入了有法可依的新階段——政府必須嚴(yán)格依照法定流程實(shí)施征收補(bǔ)償,而被征收人則應(yīng)對(duì)這一流程中的若干重要時(shí)點(diǎn)準(zhǔn)確把握,為自己的法律維權(quán)保留機(jī)會(huì),而不至于讓時(shí)點(diǎn)偷偷溜走,最終坐等強(qiáng)拆來(lái)襲。
那么,房屋拆遷究竟有哪些法定必經(jīng)程序呢?需要被征收人重點(diǎn)掌握的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)又有哪些呢?在明律師將為您做全面解讀。
1、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估+征收補(bǔ)償費(fèi)用到位。
《條例》第12條規(guī)定,市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。
作出房屋征收決定前,征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、??顚S?。
2、征收決定+征收補(bǔ)償方案。
《條例》第8條規(guī)定,為了公共利益的需要,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。
第10條規(guī)定,房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案,報(bào)市、縣級(jí)人民政府。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布,征求公眾意見不少于30日。
征收補(bǔ)償方案中還應(yīng)包括實(shí)踐中最為常見的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金的內(nèi)容。
3、征收公告。
根據(jù)《條例》第13條之規(guī)定,征收決定應(yīng)與征收補(bǔ)償方案一并公告公布。
此時(shí),被征收人享有法律救濟(jì)的權(quán)利,即如果對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。
據(jù)此,對(duì)于廣大被征收人而言第一個(gè)最為重要的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn),就是征收公告的發(fā)布。
4、征收調(diào)查登記。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記,被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。
調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
通常情況下,房屋征收范圍內(nèi)的街道辦事處、居民委員會(huì)會(huì)介入配合進(jìn)行上述調(diào)查工作。
5、房屋價(jià)格評(píng)估。
征收調(diào)查登記之后要進(jìn)行的就是評(píng)估環(huán)節(jié)。
先由被征收人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu),多數(shù)情況則是由政府組織下的多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式予以確定。
隨后,評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行入戶評(píng)估,之后出具評(píng)估報(bào)告。
被征收人如果對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議,可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估;對(duì)復(fù)核結(jié)果還有異議,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
對(duì)鑒定結(jié)果不服的,按對(duì)補(bǔ)償決定不服處理。
此為第二個(gè)重要的維權(quán)時(shí)點(diǎn)。
6、補(bǔ)償協(xié)議協(xié)商
評(píng)估工作結(jié)束后,房屋征收部門開始與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)訂立補(bǔ)償協(xié)議。
此時(shí)評(píng)估結(jié)果將作為協(xié)
7、補(bǔ)償決定
征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)如果雙方達(dá)不成一致,房屋征收部門就會(huì)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定,并進(jìn)行公告。
被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的,可復(fù)議可訴訟。
此為第三個(gè),也是最為重要的維權(quán)時(shí)點(diǎn),不可輕易錯(cuò)過(guò),否則房屋將面臨司法強(qiáng)拆。
司法強(qiáng)拆
被征收人在法定期限內(nèi)既不復(fù)議也不訴訟,在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的,由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
這就是通常所說(shuō)的“司法強(qiáng)拆”。
到這里,房屋被強(qiáng)拆已進(jìn)入倒計(jì)時(shí),但被征收人仍可聘請(qǐng)專業(yè)征收維權(quán)律師介入,仍存在將司法強(qiáng)拆暫停,繼續(xù)爭(zhēng)取補(bǔ)償權(quán)益的機(jī)會(huì)。
這也幾乎是最后一個(gè)重要的維權(quán)時(shí)點(diǎn)。
在明律師想告訴廣大被征收人的是,以上7步走是國(guó)有土地上房屋征收的通常情況。
在一些大城市采取的“預(yù)簽約”模式便徹底打亂了上述流程。
具體到每個(gè)環(huán)節(jié)該如何進(jìn)行法律維權(quán)應(yīng)對(duì),是需要專業(yè)律師根據(jù)具體案情加以研判后給出建議的。
而被征收人需要做的就是明晰自己所正在面對(duì)的房屋征收進(jìn)展到了上述哪個(gè)階段、環(huán)節(jié),距離“強(qiáng)拆”究竟還有多遠(yuǎn)。
只有盯住流程,明確所處位置,才能做到在維權(quán)中有的放矢,分清輕重緩急。
而對(duì)于委托專業(yè)律師維權(quán)這件事,則一定是越早越好,越快越好的事情,容不得任何拖延。
無(wú)數(shù)案件事實(shí)告訴我們,律師介入時(shí)間越早,所能運(yùn)用的談判籌碼就會(huì)越豐富,提高征收補(bǔ)償數(shù)額的可能性也就會(huì)越大。