如何審查房屋評估報告的合法性和合理性
2024-04-01
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更新時間：2024-04-01 07:36:46作者：未知
前段時間有被征收人電話咨詢愛土拆遷律師，村里征地拆遷了，村委會到他家拿出一張白紙，要求他馬上簽字確認。上面簡單寫了一行數(shù)字，說是補償款金額。被征收人認為，這樣的征地拆遷太草率，而且這個評估給出的補償根本不合理。他想知道該如何維權。
相信，遇到這種情況的不止這位當事人。今天，愛土拆遷律師團給大家講一講征地拆遷過程中，如何審查房屋評估報告的合法性和合理性。
第一：誰有權選擇評估機構對房屋進行評估?
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
由此可得知，評估機構是由被征收人協(xié)商選定的。但是在實踐過程中，多數(shù)地方政府根本沒有通過召開會議或者投票協(xié)商的方式，直接指定某評估公司對房屋進行評估。更有甚者，從來沒聽說過有評估公司，直接就收到了一份房屋評估報告。針對未經(jīng)協(xié)商選定的評估機構做出的評估報告，您可以拒絕簽收。
第二：房屋拆遷補償標準村里說了算數(shù)嗎?
答案是：拆遷補償標準并不是由村里說了算。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
由此可見，房屋的市場價值才是補償?shù)臉藴?。特別注意的是，房屋征收決定公告之日是非常重要的時間節(jié)點。在實踐中，個別地方會以土地征收公告發(fā)布之日確定，更夸張的是直接先發(fā)評估報告再來談判價格。如果您覺得補償金額根本無法維持現(xiàn)有的生活水平，切記不可簽字。
第三：評估報告只需要一張空白紙，寫一行數(shù)字?
當然不是。
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條規(guī)定：房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
第十四條規(guī)定：被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定。
一份合格的評估報告必定全面羅列房屋的面積、建筑結構、用途、修建時間、地理位置，以及其他的附屬設施情況，如發(fā)現(xiàn)報告里面遺漏信息，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產(chǎn)價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
第四：正規(guī)的評估報告一定有嚴格規(guī)范的尾部信息
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條規(guī)定：整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。
很多朋友發(fā)給我的評估報告都是一張A4紙，沒有加蓋任何的印章和公章。這種評估報告是違法的。合格的報告必須要有兩名注冊估價師的簽字同時加蓋注冊估價師印章，在評估機構名字上加蓋公章。
因評估機構是由政府委托，委托費用是政府支付，經(jīng)?？吹皆u估報告確定補償價格是慘不忍睹。針對不合法的評估報告，我們可以這么做。
被征收人可以拿到書面的評估報告起10日內申請重新評估，對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定處理。
如果您正遇到征地拆遷，趕緊按照文章審查一下自己的分戶評估報告是否合法。如果仍然有疑問的，可以咨詢愛土征地拆遷律師團。