北京市自建房拆遷補償政策規(guī)定是什么
2024-03-30
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更新時間：2024-03-30 00:04:45作者：佚名
農(nóng)村房屋在近些年一直在發(fā)生著變化，有政策方面的鼓勵有償退出宅基地、也有集中安置建房，還有常見的征地拆遷。經(jīng)過多年辦案，我們發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村房屋拆遷存在一系列法律問題，農(nóng)民朋友遭遇的拆遷補償糾紛也大多是由此產(chǎn)生的，農(nóng)民朋友在面對這些問題時總是容易吃虧。
下面由拆遷律師團為大家進行相關(guān)知識的分析，為什么農(nóng)村拆遷違法亂象相對較多，農(nóng)民朋友容易吃虧，咱們農(nóng)民朋友在面臨此類問題時，又該如何應(yīng)對。
農(nóng)村房屋拆遷常見的法律問題有哪些?
(一)從法律上看，保護農(nóng)民權(quán)益還需加強
1、農(nóng)村房屋拆遷需要更為直接的法律法規(guī)
到目前為止，我國沒有對農(nóng)村房屋拆遷的一個專門法律，僅有國務(wù)院頒布的專門針對城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)——《國有土地上房屋征收與補償條例》。
對于農(nóng)村房屋拆遷的土地性質(zhì)來說，農(nóng)村房屋拆遷主要是集體土地的房屋拆遷。在適用法律上，農(nóng)村房屋拆遷的適用法律是《中華人民共和國土地管理法》，房屋拆遷只作為征地過程中地上附屬物補償?shù)囊粋€部分。直接對于農(nóng)村房屋拆遷進行規(guī)范的專屬法律，仍有缺位。
因此，在拆遷主體上，農(nóng)村房屋拆遷的主體是政府(劃拔土地為直接使用土地的政府部門、出讓土地為土地的管理部門);在安置方式上，農(nóng)村房屋拆遷目前采用劃地重建、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償三種方式;在補償標(biāo)準(zhǔn)上，農(nóng)村房屋拆遷的土地性質(zhì)在于是集體土地，不能進入市場，因而在補償過程中，城市房屋拆遷可以按市場來操作，而農(nóng)村房屋拆遷只能按實補償(評價按重置價結(jié)合成新率進行評價)。
另一方面，由于農(nóng)村有許多房屋都是他們老一輩人在此地建筑的房屋，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證。因此，當(dāng)房屋拆遷時，沒有相應(yīng)和直接的法律和規(guī)章作為后盾，給農(nóng)村房屋拆遷工作增加了難度，也讓農(nóng)民保障自身利益時面臨很多現(xiàn)實困難。
長期以來，農(nóng)村房屋拆遷某種程度上處于無法可依的狀態(tài)，對農(nóng)民房屋的私有財產(chǎn)權(quán)，一直采取忽略的態(tài)度。
在可見的法律法規(guī)中，房屋僅被包含在“附屬物”之中，嚴(yán)重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。
地方政府在辦理農(nóng)村房屋拆遷補償時，沒有嚴(yán)格依照國有土地上的房屋拆遷補償辦法進行，有的甚至連參照的資格都沒有，只是由各地按地方性法規(guī)、及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財產(chǎn)。
律師建議：從拆遷案件實踐來看，我們主要把握這一條核心原則，即保障被征收人原有生活水平不降低。結(jié)合《民法典》、《土地管理法》和《征收土地公告辦法》等法律以及最高院關(guān)于農(nóng)村集體土地征收的相關(guān)文件精神來處理農(nóng)村房屋拆遷遭遇的法律問題。
2、農(nóng)村中農(nóng)民法律知識缺乏，維權(quán)意識不強
由于地理和環(huán)境、經(jīng)濟條件的限制，以及配套的相對落后，農(nóng)民朋友在法律知識方面相對于城市居民存在較大差距，維權(quán)意識不強，并且較為單純。因此，在征地拆遷中，農(nóng)民朋友經(jīng)常被地方村干部忽悠或者征收方違法拆遷。
農(nóng)民對征收方與開發(fā)商的口頭承諾較易相信，沒有簽定任何安置補償協(xié)議，而最后承諾往往又沒有兌現(xiàn)。甚至個別地方在將農(nóng)民的房屋拆遷后就將農(nóng)民的利益置之度外。這都不利于保障農(nóng)民房屋拆遷之后保障其原有生活水平不降低。
律師建議：時代在進步，農(nóng)村在變革，拆遷在變化，咱們農(nóng)民朋友必須要適應(yīng)變化，積極學(xué)習(xí)法律知識尤其是和咱們切身利益相關(guān)的征地拆遷法律知識，了解征收流程。在自己不懂的時候，千萬不要感情用事，要理性對待，積極咨詢律師，撥云見月，看清事實真相，勇敢自信，運用法律武器來維護自己的合法權(quán)益。
(二)從補償上看
1、補償范圍較窄
我國房屋拆遷補償基本上限于財產(chǎn)權(quán)補償，而財產(chǎn)權(quán)的補償中也只限于對直接損失的補償。而對于潛在的長期損失，還沒有特別有效的補償。農(nóng)民在拆遷過程中不僅失了房屋，而且他們的生活，工作都受到了不同程度的損害。有的村民要另尋生存地點，使其生活和就業(yè)的成本增加。
失去土地以后，生活的來源問題，這方面的考慮還不夠充分。當(dāng)然，近年來，一些地方也在逐步探索解決之道。
2、補償安置不到位與不合理
(1)例如一些地方要對土地實行征用，要拆遷農(nóng)民房屋,稱安置房屋還沒有建設(shè)好，讓農(nóng)民自行安置到外村的地方租房晢住，許諾安置房屋建設(shè)好就馬上遷入。但征收方和開發(fā)商讓農(nóng)民遷出后就不按約定兌現(xiàn)諾言了。
另一方面，有的地方雖然將農(nóng)民拆遷戶安置好房屋，但是沒有得到有關(guān)養(yǎng)老保險與醫(yī)療保障，只是作一次性補償，沒有為農(nóng)民日后的生活提供必須的安排，由于農(nóng)民不能再耕作和搞些農(nóng)村副業(yè)，使農(nóng)民基本生活得不到提高，反而比前更差。
更有甚的是，由于拆遷單位的資金缺乏有效監(jiān)督或因資金不足，使農(nóng)民的補償資金不能及時到位，給農(nóng)民帶來很大的困難，生活來源中斷，連最低生活保障也難以落實。同時農(nóng)民因房屋拆遷帶來許多不便和生活損失，如子女入學(xué)問題，生活成本增加(交通，管理費，就醫(yī)等)，都困擾著農(nóng)民被拆遷戶。
(2)脫離“以人為本”的原則。在房屋安置補償過程中，通過對實地調(diào)查和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷的規(guī)范性文件進行了解與分析，可從中發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村房屋拆遷補償上，普遍存在著一種過分地看重硬性標(biāo)準(zhǔn)的傾向，實際工作中嚴(yán)重脫離“以人為本”的原則，取而代之的是“以硬件為本”。
如在住房安置上，根據(jù)農(nóng)民是否擁有本地戶籍或家庭中擁有戶口的人數(shù)來確定安置房屋的面積，同時結(jié)合原住房面積的大小來折算，如一戶人，有五口人，家中只有3人擁有當(dāng)?shù)貞艨?，而該家庭居住面積是90平方米，而根據(jù)相關(guān)比例折算只能安置到面積50平方米的房屋居住。
沒有當(dāng)?shù)卮迕駪艏膭t可能得不到補償。至于對拆遷房屋中弱勢群體(老人，殘疾等)，則只是統(tǒng)一給予安排，領(lǐng)取到當(dāng)?shù)亟o予的最低生活保障金，采用“一刀切”的方法，有悖于妥善安置的原則。
3、補償費用和標(biāo)準(zhǔn)偏低
其實我們接到過很多農(nóng)村拆遷戶的咨詢，一些農(nóng)民朋友反映，房屋拆遷補償給幾百元一平，但是城里房價幾千一平，這個補償非常不合理。甚至一些地方在拆遷時，還讓農(nóng)民補差價買安置房。這都增加了農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。
律師建議：
農(nóng)村房屋拆遷補償糾紛是征地拆遷占比很大的一個類型。事實上，補償不合理的拆遷并非一地一城。咱們在面對這些不合理補償時，不要盲目，要明確目標(biāo)，先搞清自己的土地房屋面積及證件，并預(yù)先了解補償標(biāo)準(zhǔn)，計算大致的補償金額，并比較是否合理。對于不合理的補償協(xié)議，一定要拒簽，要能頂?shù)米⊥獠繅毫?，積極通過合法途徑，維護自己的合法權(quán)益。