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　　沈陽市規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法政策解讀

　　一、出臺(tái)背景

　　隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展和物質(zhì)生活水平的普遍提高，人民群眾對美好生活的向往更加強(qiáng)烈，對更加舒適的居住條件、更加優(yōu)美的生活環(huán)境的需求與日俱增。這些新變化，對物業(yè)管理提出了更高的要求。特別是2017年國家取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核后，我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速，但同時(shí)，也伴隨著一些物業(yè)企業(yè)的不規(guī)范行為以及行業(yè)管理上的漏洞和盲區(qū)。為切實(shí)解決我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊、居民訴求較高以及住宅區(qū)內(nèi)各職能部門未形成工作合力等突出問題，按照市委市政府要求，我局依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，借鑒其他城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，制定了《沈陽市關(guān)于規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的管理辦法》(以下簡稱《物業(yè)管理辦法》)。

　　二、制定依據(jù)

　　1.《中華人民共和國民法典》

　　2.《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　3.《沈陽市物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　4.《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》(建房規(guī)〔2020〕10號)

　　三、起草過程及擬解決的主要問題?

　　《物業(yè)管理辦法》制定過程中，先后兩輪征求了15個(gè)市直部門和13個(gè)區(qū)縣(市)政府的意見，并同時(shí)在網(wǎng)站公開征求了社會(huì)意見，履行了專家論證、風(fēng)險(xiǎn)評估、公平性競爭、合法性審查和內(nèi)部集體討論程序。另外，根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)提出的修改意見，對內(nèi)容反復(fù)推敲，不斷完善，最終形成了《物業(yè)管理辦法》。通過出臺(tái)《物業(yè)管理辦法》，進(jìn)一步以市場化理念創(chuàng)新住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，建立和完善物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體系，構(gòu)建組織有力、監(jiān)管有序、責(zé)任明晰、服務(wù)規(guī)范、行業(yè)自律、優(yōu)勝劣汰的具有沈陽特色的住宅區(qū)物業(yè)管理新格局。

　　四、主要內(nèi)容

　　《物業(yè)管理辦法》共7個(gè)章節(jié)28條。

　　第一章 總則。明確了制定《物業(yè)管理辦法》的法律依據(jù)、適用范圍、目標(biāo)和原則，完善了房產(chǎn)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)的工作職責(zé)。

　　第二章 規(guī)范業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)行為。明確了房產(chǎn)、街道辦事處在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作中的職責(zé)，建立了業(yè)主委員會(huì)候選人聯(lián)審機(jī)制、建立和完善了業(yè)主委員會(huì)公開公示、定期報(bào)告等制度。

　　第三章 規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。明確了物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律法規(guī)、住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)公示等制度認(rèn)真履行職責(zé)。

　　第四章 加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)與監(jiān)管。規(guī)范了住宅區(qū)物業(yè)管理的方式以及選(續(xù))聘、解聘物業(yè)企業(yè)方式，強(qiáng)化了街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在住宅區(qū)選(續(xù))聘物業(yè)企業(yè)過程中的職責(zé)，建立了《物業(yè)服務(wù)合同》雙備案制度，強(qiáng)化了街道辦事處和區(qū)房產(chǎn)主管部門在物業(yè)管理交接工作中的職責(zé)，完善了物業(yè)信用監(jiān)管體系，建立了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評制度，強(qiáng)化對考評體系的結(jié)果運(yùn)用，建立物業(yè)企業(yè)約談-曝光-處罰-退出的處置機(jī)制。

　　第五章 落實(shí)部門職責(zé)。明確了各部門在住宅區(qū)內(nèi)管理服務(wù)的工作職責(zé)。

　　第六章 強(qiáng)化黨組織對物業(yè)服務(wù)管理的政治引領(lǐng)。發(fā)揮街道基層黨組織引領(lǐng)作用，強(qiáng)化物業(yè)網(wǎng)格員實(shí)名制，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)有效融入基層社會(huì)治理;擴(kuò)大黨在物業(yè)企業(yè)的組織覆蓋和工作覆蓋，選樹物業(yè)企業(yè)典型，以點(diǎn)帶面提升服務(wù)水平;落實(shí)協(xié)調(diào)共治機(jī)制，建立市級、區(qū)級、街道、小區(qū)四級物業(yè)管理協(xié)調(diào)共治機(jī)制，聚焦解決群眾急難愁盼問題，通過共商、共議、共謀，促進(jìn)物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解，實(shí)現(xiàn)訴求解決不出小區(qū)。

　　第七章 附則。明確了發(fā)文時(shí)間和解釋權(quán)。

　　文件解讀單位：沈陽市房產(chǎn)局

　　文件解讀人：趙玥

　　解讀人辦公電話：024-22973612