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2023-10-03
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更新時間：2023-10-03 18:09:29作者：未知
惠州，總是讓我想起網(wǎng)紅“走姐”。
在一場網(wǎng)戀奔現(xiàn)的線下局中，男生對女生與手機上照片相差甚遠的外貌不太滿意，女生說了一句“那我走？”假意離開。這時，男生發(fā)出了一個意味深長、認命般的嘆息。
這簡直與在惠州買房的深圳客形象如出一轍。
多少深圳人，一邊嫌棄著惠州，一邊又在涌入惠州買房。
有數(shù)據(jù)才有發(fā)言權(quán)，不信你就看看下面的數(shù)據(jù)。
根據(jù)樂有家數(shù)據(jù)研究中心的最新統(tǒng)計，即使近3年來深圳客置業(yè)惠州的比例有所下調(diào)，但它仍然是除深圳外最受深圳客歡迎的購房城市。
數(shù)據(jù)來源：樂有家數(shù)據(jù)研究中心
連東莞面對惠州的成交量，也只有羨慕的份兒。
選擇惠州不是沒有道理，相比于深圳、東莞高調(diào)的房價，惠州臨深的價格實在要可愛得多。
或許正如許多人說的，不是深圳客選擇了惠州，而是惠州收留了深圳客。
不過，相信大家還記得，不久前惠州發(fā)布了“惠八條”對自家樓市進行了整頓。
那么，這么多天過去了，惠州樓市有變化了嗎？
.01
“惠八條”后，
惠州“退燒”了？
和過去的深圳房價、成交都熱火朝天的行情不同，惠州的熱度還是主要來自于成交熱。
在“惠八條”出臺后，惠州的成交量不但沒有下降，反而有抬升的趨勢，這一點在二手成交量上表現(xiàn)得尤為明顯。
數(shù)據(jù)來源：樂有家數(shù)據(jù)研究中心
深圳購房者在惠州購房的熱情似乎絲毫也沒有減退。
如下圖所示，是“惠八條”后惠州置業(yè)者居住地占比情況，深圳人占了55.7%。
數(shù)據(jù)來源：樂有家數(shù)據(jù)研究中心
而在“惠八條”出臺前，2021年上半年的統(tǒng)計情況是，深圳人占比是52.8%。
數(shù)據(jù)來源：樂有家數(shù)據(jù)研究中心
也就是說，“惠八條”后，深圳客在惠州的占比不降反升了。
很顯然，和深圳、東莞不同，惠州發(fā)布新政后，樓市并沒有退燒。
原因是什么呢？
我想有以下兩個：
一是新政不痛不癢，沒有打在蛇的七寸。
二是到惠州置業(yè)的深圳客主要是剛需，投資客占比很少。
從新政的角度來說，惠州只是對已在惠州擁有一套住房的外地人購買新房做出了限制，并沒有限制二手房的購買，而且沒有社保要求。
在限購區(qū)域方面也是只選取了臨深的大亞灣和惠陽，對惠城、仲愷等成交突出的區(qū)域也并沒有限制。
整個政策力度十分有限，如同隔靴撓癢。
至于第二點，根據(jù)樂有家數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計，外地投資客到惠州置業(yè)的僅占購房者的兩成。
這說明，惠州主要還是剛需的天堂。
惠州就像樓市版蜜雪冰城，雖然不如喜茶、奈雪這些以品質(zhì)出圈的網(wǎng)紅茶飲，但架不住人家價格低，人氣旺啊！
.02
一手上漲，二手下跌！
新政是7月末的事情，而惠州的熱度其實在7月初就已經(jīng)初見端倪。
雖然成交熱是惠州最突出的績效，但近幾個月，別的城市的調(diào)控多少讓惠州樓市有所受益。
就7月來說，惠州臨深片區(qū)除了惠城一手微跌，其余片區(qū)都有所上漲，比如大亞灣片區(qū)新房均價就漲了2%。
惠陽和仲愷表現(xiàn)更是突出，新房均價分別上漲4.6%和3.6%。
整理：深圳中原研究中心
數(shù)據(jù)來源：中山中原策略研究中心
一手市場其實更多地反映的是開發(fā)商對市場的預(yù)期。
正如我們之前所說，在不少中介或開發(fā)商的眼中，新政給惠州帶來的可不是市場下行的預(yù)期，而是對惠州市場的肯定。
他們的邏輯是：正是因為市場火熱，片區(qū)有價值，所以政府才會出調(diào)控。
按這個邏輯，被限購的大亞灣、惠陽或成為調(diào)控后的最大贏家。
二手方面，和一手上漲的行情不同，惠州市場整體掛牌價環(huán)比下跌了1.33%。
其中，臨深區(qū)域中，惠陽和大亞灣下跌最為明顯，環(huán)比分別下跌0.54%和1.76%。
二手的反應(yīng)還是比較直接的。
在“惠八條”出臺、惠州被住建約談后，二手市場受到了一定的影響，主要體現(xiàn)在掛牌價格的下調(diào)。
而它的成交周期以及住宅存量面積都還在上行。
惠州樓市的交易就像在滾輪里奔跑的老鼠，不管成交多么火熱，只要供應(yīng)還在增加，它的房價就一直原地踏步。
.03
惠州市場怎么走？
從上面的信息我們看到了一個被左右拉扯的分化的惠州。
一邊是深圳客的持續(xù)涌入，推動成交量的上行；一邊是政府的調(diào)控，在拽著它的房價，不能往上走高。
那么，未來它的市場究竟會怎樣走呢？
我有以下兩個判斷：
1、無論一手二手，由于周邊城市的強力調(diào)控，外地客涌入，它的成交量還會繼續(xù)維持上行；
2、由于惠州供應(yīng)量充足，它的房價會長時間保持穩(wěn)定，不會大漲，投資者不適合購入。
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