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周邊城里房?jī)r(jià)都6000了，為啥農(nóng)村房屋還只補(bǔ)償500/平?

700平農(nóng)房拆遷，只能還房160平，其余面積賠500/平?

長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)村宅基地管理較為寬松，農(nóng)民建房比較隨意。農(nóng)村房屋普遍面積比較大，有不少自建的多層小樓，動(dòng)輒四、五百平。一旦面臨拆遷，這些房屋也就常常遭遇補(bǔ)償難題。是按正常房屋面積來(lái)賠，還是按地方規(guī)定的人均安置面積來(lái)賠償?對(duì)于超出的面積，只給幾百元/平的材料成本費(fèi)是否合理呢?

今天即明拆遷律師就以案釋法，為大家科普這個(gè)農(nóng)民朋友關(guān)心的農(nóng)村超面積房屋拆遷問(wèn)題。

自建小樓遇拆遷，補(bǔ)償方案公布： 160平內(nèi)算合法面積，其余補(bǔ)償500/平

當(dāng)事人劉先生前段時(shí)間咨詢即明拆遷律師講，他房屋面積太大，在拆遷的時(shí)候遇到麻煩了?！拔壹?00平房子，給出的補(bǔ)償方案是：160平以內(nèi)按1:1給安置房，多出的面積只能給點(diǎn)材料費(fèi)，按500/平補(bǔ)償?！?/p>

這么大面積的房子是不是違建呢?劉先生說(shuō)：“也沒(méi)有認(rèn)定違建，就是說(shuō)不符合地方的文件規(guī)定，超過(guò)規(guī)定的賠償面積了。”

這房子是劉先生在2010年修建的，屬于磚混結(jié)構(gòu)的多層樓房，也依法辦理了宅基地使用權(quán)證，此后該房也沒(méi)有進(jìn)行改擴(kuò)建。

此次拆遷，當(dāng)?shù)卣魇辗讲扇×朔课莅仓煤拓泿叛a(bǔ)償相結(jié)合的方式，每人給40平方安置房，超出的部分給貨幣補(bǔ)償。劉先生家符合安置的戶口有4人，總計(jì)可拿160平安置房。但剩余的面積，征收方按照補(bǔ)償500元/平來(lái)補(bǔ)償。

劉先生強(qiáng)調(diào)說(shuō)，現(xiàn)在他們村非常靠近城區(qū)，周邊房?jī)r(jià)在6000-8000元/平。他算了一筆賬，他家還有540平房屋面積補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低?！鞍催@個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我要損失300多萬(wàn)，這個(gè)字沒(méi)法簽的?！?/p>

律師分析：超面積農(nóng)房不≠違建

房屋是否違建，主要是看其有無(wú)土地、房屋的證件或相關(guān)手續(xù)。假設(shè)有了其中一種證件，那么就說(shuō)明其建房是具有一定合法性基礎(chǔ)的。

劉先生是在批準(zhǔn)的宅基地上建設(shè)的多層樓房，雖然多達(dá)700平，但其房屋建設(shè)沒(méi)有超出宅基地范圍，并未超擴(kuò)建。還取得了宅基地證。

那么其房屋具有一定合法性基礎(chǔ)，不能一刀切認(rèn)定為違建。其房屋應(yīng)當(dāng)公平地評(píng)估，依法給予合理補(bǔ)償。

地方文件不能高于法律，不應(yīng)無(wú)理由壓低補(bǔ)償

上述案例中，征收方制定了補(bǔ)償方案，一個(gè)戶口只允許擁有40平安置房，這沒(méi)有錯(cuò)。但對(duì)于劉先生700平房屋，給了160平安置房后，卻對(duì)其剩余540平房屋只提供500元/平的補(bǔ)償，確實(shí)不太合理。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，征收農(nóng)村集體土地時(shí)…，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持…。

而根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

劉先生房屋所在地緊靠城區(qū)，周邊已經(jīng)開(kāi)發(fā)為商品房，屬于典型城郊農(nóng)村。在拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)參考國(guó)有土地上房屋來(lái)補(bǔ)償，并結(jié)合其地段的價(jià)值及周邊房?jī)r(jià)補(bǔ)償。周邊房?jī)r(jià)6000，拆遷補(bǔ)償給500/平，有悖公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t。地方文件不能高于法律。如果房屋具有合法性的基礎(chǔ)，就要依法合理補(bǔ)償。

對(duì)于像劉先生這樣遭遇的農(nóng)村被征收人，律師的建議是：對(duì)于征收方制定的不合理征收文件，咱們可以先試著協(xié)調(diào)談判解決，不行的話，可以申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟來(lái)提高補(bǔ)償。