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最近拆遷律師講到征地拆遷談判技巧時(shí)，有被拆遷人朋友反映，怎么補(bǔ)、補(bǔ)償有多少，這些征收方早就已經(jīng)定好了，連拆遷補(bǔ)償協(xié)議都是格式合同，老百姓根本沒有和人家談判的余地。

征收方已經(jīng)單方面把所有補(bǔ)償拆遷事宜都確定好了，所以被拆遷人朋友只能直接配合在格式合同上簽字搬遷嗎?不敢簽字，怕補(bǔ)償落空;不敢不簽，怕遭受更多打擊。

在這個(gè)關(guān)乎大多數(shù)被拆遷人最大宗財(cái)產(chǎn)的問題面前，簽了字被拆遷人要承受多少損失已經(jīng)是不言而喻的。拆遷律師今天想和大家說的是，不簽字的法律依據(jù)和自救途徑有哪些!

一、拆遷必須簽訂協(xié)議，協(xié)議須經(jīng)雙方協(xié)商

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條第一款規(guī)定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

對于集體土地上房屋拆遷的，我們參考北京市相關(guān)規(guī)定了解。

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十一條明確規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就房屋拆遷補(bǔ)償安置事宜簽訂書面協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償安置方式和標(biāo)準(zhǔn)、搬遷期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。

也就是說，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋征收拆遷時(shí)，征收雙方必須依法簽訂書面的拆遷補(bǔ)償協(xié)議。而協(xié)議的最簡單解釋，就是雙方就一定問題經(jīng)談判、協(xié)商后而達(dá)成的共同決定。

實(shí)踐中口頭承諾補(bǔ)償條件、簽訂空白協(xié)議、簽訂格式協(xié)議，或者征收方單方擬定條件要求被拆遷人簽字的，被拆遷人完全有權(quán)利拒絕，并反向針對征收方的更多違法征收行為進(jìn)行調(diào)查取證，并通過復(fù)議、訴訟等途徑維權(quán)。

二、拆遷補(bǔ)償定價(jià)須經(jīng)過合法評估，拆遷方單口斷價(jià)是違法的

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，被拆遷人可以通過對評估目的的規(guī)定表述了解評估結(jié)果作為拆遷補(bǔ)償定價(jià)的依據(jù)。

其中第八條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為"為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值"。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為"為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值"。

也就是說，不管被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償，還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，評估結(jié)果都將作為確定被征收房屋價(jià)值和補(bǔ)償?shù)闹匾ǘㄒ罁?jù)。

且根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定：

其一，房地產(chǎn)價(jià)值評估機(jī)構(gòu)是由被拆遷人以投票或抽簽等法律明確的途徑選定的，不應(yīng)受到任何人的干涉，更不能由征收方單方指定;

其二，評估作業(yè)要嚴(yán)格依據(jù)法律規(guī)定和行業(yè)準(zhǔn)則進(jìn)行，評估結(jié)果不能隨意編造;

其三，初步分戶評估報(bào)告作出后，依法須在被征收范圍內(nèi)進(jìn)行公示，由被拆遷人自己進(jìn)行"查漏補(bǔ)缺"、糾正錯漏問題的工作，并不是報(bào)告作出后被拆遷人就只能聽之任之。

被拆遷人朋友對評估結(jié)果有異議的，可以通過申請復(fù)核評估、專家委員會鑒定的方式主張自己的異議，仍舊不能解決問題的，也可進(jìn)一步通過行政復(fù)議或行政訴訟途徑維權(quán)。

三、補(bǔ)償方案敲定前須征求公眾意見，不是征收方想怎么定就怎么定

很多被拆遷人朋友在不了解相關(guān)法律規(guī)定時(shí)會認(rèn)為，即使協(xié)議簽訂階段和評估階段自己有主張異議的權(quán)利，那補(bǔ)償方案作為"政府文件"，總不可能是老百姓說了算的吧?只要征收方擬定的補(bǔ)償方案有問題，那被拆遷人能拿到的補(bǔ)償就不可能合理了。

拆遷律師想說的是，補(bǔ)償方案確實(shí)是確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算最終補(bǔ)償數(shù)額的重要依據(jù)，但它也不是征收方的一言堂!

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案并報(bào)市縣級人民政府論證后，須予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

市縣級人民政府須根據(jù)公眾意見對補(bǔ)償方案進(jìn)行修改調(diào)整，并對修改情況予以公布。在舊城改造類征收項(xiàng)目中，被征收人還可以通過啟動聽證程序的方式主張自己對不合理補(bǔ)償方案的異議，督促政府進(jìn)行修改調(diào)整。

在集體土地征收中，也有對征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行公告，征求被征地農(nóng)民修改意見的法律程序規(guī)定，農(nóng)民朋友們也可以依法行使聽證權(quán)利。

實(shí)踐中如果有被拆遷人朋友認(rèn)為補(bǔ)償方案有問題、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，但未經(jīng)過公示公告和意見征求程序的，可以拒絕不合理的補(bǔ)償條件，通過申請政府信息公開了解征收方在征收過程中存在哪些程序違法或缺少審批文件的情況，并進(jìn)一步啟動行政復(fù)議或行政訴訟程序維護(hù)自己的權(quán)利，督促征收方依法給予合理補(bǔ)償。

拆遷補(bǔ)償合不合理，相信每位被拆遷人自己的心里都有一桿秤。當(dāng)我們放上法律的砝碼時(shí)，就能夠更清楚明白地看出到底缺斤少兩了多少。

向不合理補(bǔ)償條件和不平等協(xié)議說不，其實(shí)并沒有多么困難。難的是在拒絕之后，被拆遷人還需要結(jié)合一系列法律手段，真正為自己爭取到合理補(bǔ)償。

被拆遷人朋友們要明白的是，拆遷補(bǔ)償絕不是征收方自己說多少就算多少的。如果征收方自己把一切都定好了，要求被拆遷人直接簽字搬遷，那只能說明，這場征收從頭到尾充滿了違法漏洞，被拆遷人更應(yīng)該有依法維權(quán)的信心。