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房屋征收過程中，棚戶區(qū)改造是比較常見的。

現(xiàn)在，很多省市的房屋征收項目都以棚戶區(qū)改造的名義進行。

很多項目都是“披著棚戶區(qū)改造的皮”來掩蓋真實的開發(fā)目的。

目前的棚戶區(qū)改造最主要的就是城市棚戶區(qū)改造，但是，究竟棚戶區(qū)該如何認定，棚戶區(qū)改造的程序又是如何，拆遷戶的房屋又是否屬于棚戶呢?本文，北京在明律師事務(wù)所的黃曉麗律師來為大家做簡要闡述……

黃曉麗律師代理的一起深圳市某區(qū)的案件，某小區(qū)由于設(shè)施老舊現(xiàn)在面臨征收，被冠以“棚戶區(qū)改造”的名義。

委托人感到莫名其妙：“我所居住的小區(qū)是最好的地理位置，十幾萬一平的房子，怎么就是棚戶區(qū)了呢?”究竟棚戶區(qū)是如何認定的呢?

【法律分析：“棚戶區(qū)”的艱難定義】

棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)，平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域。

從面積上講，棚戶區(qū)一般拆遷面積在3萬平方米以上，占地面積一般至少在5萬平方米左右。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，棚戶區(qū)住房簡陋，環(huán)境較差，安全隱患多，改造難度大。

而棚戶區(qū)的認定標準從來都不是唯一且固定的，在各個省市都有不同的規(guī)定。

譬如江蘇省界定棚戶區(qū)的標準有三：一是主要以木板、土坯、240mm厚磚墻為承重結(jié)構(gòu)，以油氈或石棉瓦為屋面材料的簡易房屋和棚廈房屋;二是低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊的小平房;三是按住建部《房屋等級評定標準》和《危險房屋鑒定標準》評定為嚴重損壞房、危險房的房屋。

目前有許多地方的棚戶區(qū)改造，其房屋建造年限并不長，且配套相對較好，這樣的區(qū)域作為棚戶區(qū)改造，是與該規(guī)定不符的。

那么何種情況下不能認定為棚戶區(qū)呢?《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中指出，禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。

因此，棚戶區(qū)改造的范圍也是有相應(yīng)的限制的，不能隨意進行擴大。

棚戶區(qū)的適用條件，這也是相當關(guān)鍵的一個方面。

棚戶區(qū)改造應(yīng)當以公共利益為目的。

實施棚戶區(qū)改造的根本目的是改善群眾的居住條件，兼顧完善城市功能、改善城市環(huán)境等促發(fā)展目的。

各地對棚戶區(qū)改造實行了“保底”安置，安置標準普遍達到了戶均45平方米以上，保證了實施改造后群眾居住水平都能明顯提高，確保分配結(jié)果群眾滿意。

這一點與《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條中規(guī)定的由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要基本相同。

即棚戶區(qū)改造應(yīng)當以公共利益為目的，不能以棚戶區(qū)改造的名義進行商業(yè)開發(fā)。

關(guān)于棚戶區(qū)改造的基本程序。

律師經(jīng)常提醒廣大被征收人政府征收的流程是十分復(fù)雜的，那么究竟棚戶區(qū)改造有哪些特殊的流程呢?

簡單講，棚戶區(qū)改造項目的法定程序是類似于590號令所規(guī)定的國有土地上房屋征收與補償程序的，可分為房屋征收決定和房屋征收補償決定兩大階段，包含范圍確定、登記認定、擬定補償方案、選擇補償安置方式、房屋價值評估、簽訂補償協(xié)議等常規(guī)程序。

同時，根據(jù)590號令及眾多地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，棚戶區(qū)改造項目又有公開征詢意愿、就補償方案舉行聽證、簽訂模擬拆遷協(xié)議、就近或改建地段回遷安置等特殊程序，這些程序的實質(zhì)是對590號令一般規(guī)定的靈活變通，目的是在尊重民意的同時追求更高的效率。

被征收人要留心這些程序步驟，謹慎表達自己的真實意愿，確保自己的補償權(quán)益不受損害。

【律師提醒】

綜上所述，棚戶區(qū)改造應(yīng)當依法依規(guī)進行，且棚戶區(qū)的認定標準是十分嚴格的，特別是不能隨意擴大棚戶區(qū)改造的適用范圍，將非棚戶區(qū)項目納入棚戶區(qū)改造范圍。

更不能以棚戶區(qū)改造的名義實施商業(yè)開發(fā)，不當獲取國家的財政支持和金融貸款。

同時，棚戶區(qū)改造項目必須遵循592號令的規(guī)定進行，被征收人享有一系列的復(fù)議、訴訟、提出意見、要求聽證、舉報查處等權(quán)利。

只有積極的運用這些權(quán)利，盯緊每一個步驟，才能最終獲取公平、合理的征收補償