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國(guó)有土地上房屋征收的評(píng)估程序可謂是房屋征收的一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。

不僅房屋評(píng)估結(jié)果日后要作為被征收人與征收單位協(xié)商談判進(jìn)而簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的依據(jù)，而且在評(píng)估程序中法律賦予了被征收人很多實(shí)際權(quán)利。

這些權(quán)利的及時(shí)正當(dāng)行使關(guān)乎被征收人最終能否獲得滿意的補(bǔ)償結(jié)果。

那么，如此關(guān)鍵的評(píng)估環(huán)節(jié)，被征收人究竟應(yīng)該注意哪些方面才能有效維權(quán)呢?本文，在明律師同時(shí)從法律和實(shí)踐操作方面為你解讀……

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

此條款作為國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的基礎(chǔ)性、概括性條款，對(duì)評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估價(jià)格、評(píng)估辦法、評(píng)估機(jī)構(gòu)、被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果不服的救濟(jì)途徑均作出了明確規(guī)定，同時(shí)也為和體會(huì)一番。

問(wèn)題一：被征收人如何考量判斷房屋評(píng)估價(jià)格是否合理?

“對(duì)被征收房屋的評(píng)估價(jià)格不得低于房屋征收決定公告之日的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”應(yīng)當(dāng)作為廣大被征收人的普適性考量標(biāo)準(zhǔn)。

那么，要準(zhǔn)確理解和運(yùn)用這一參照標(biāo)準(zhǔn)，需要被征收人弄清什么是“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”，以及價(jià)格區(qū)間、變動(dòng)幅度的數(shù)據(jù)如何收集。

類似房地產(chǎn)，是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。

類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，既包括被征收房屋的價(jià)值，也包括房屋占用土地范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。

這種參照價(jià)格的時(shí)間節(jié)點(diǎn)必須是房屋征收決定公告之日。

在明律師建議可以通過(guò)房屋中介機(jī)構(gòu)掌握收集房地產(chǎn)實(shí)際成交案例，來(lái)確定與自己情況相符的市場(chǎng)價(jià)格。

問(wèn)題二：被征收人如何選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)?

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定關(guān)系著征收補(bǔ)償、征收活動(dòng)的開(kāi)展，既要科學(xué)，又要合理。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：(1)由被征收人協(xié)商選定。

被征收人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)先行協(xié)商，如果能夠達(dá)成一致意見(jiàn)，且選擇的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定的資質(zhì)要求的，應(yīng)當(dāng)由被征收人選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估。

(2)如果被征收人沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)就房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

總之，在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定這一環(huán)節(jié)，被征收人應(yīng)當(dāng)充分行使法律賦予的參與權(quán)、建議權(quán)，而不能任由政府直接指派，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序不合法，那么由此選出的評(píng)估機(jī)構(gòu)所作的評(píng)估結(jié)果亦不具有法律上的效力。

問(wèn)題三：你是否關(guān)注過(guò)評(píng)估活動(dòng)中的實(shí)地查勘程序?

評(píng)估程序中必不可少的是對(duì)被評(píng)估房屋的實(shí)地查勘程序。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋的狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地勘察記錄，并由被征收人、房屋征收部門(mén)、房地產(chǎn)注冊(cè)估價(jià)師簽字、蓋章確認(rèn)。

因此，在明律師需要提醒被征收人注意的是，不能懷著對(duì)征收活動(dòng)的抵觸情緒，而拒絕配合協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房屋進(jìn)行勘察記錄，如果缺失這一環(huán)節(jié)，對(duì)被征收人是極度不利的。

如果房屋實(shí)際建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地證上使用面積，而評(píng)估機(jī)構(gòu)未進(jìn)行實(shí)地查勘，而只是依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)文件資料所記載的數(shù)據(jù)做出相應(yīng)的評(píng)估報(bào)告，這是明顯侵害被征收人的實(shí)體權(quán)益的。

問(wèn)題四：被征收人不服房屋評(píng)估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)如何行使救濟(jì)權(quán)利?

被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告;沒(méi)改的，書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

被征收人對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

經(jīng)專家委員會(huì)鑒定的，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告;評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，重新評(píng)估。

需要注意的是，專家鑒定的只能是評(píng)估報(bào)告是否存在技術(shù)問(wèn)題，只要沒(méi)有技術(shù)問(wèn)題的，就一律維持。

因此，到了這一步，被征收人的關(guān)注重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放到與房屋征收部門(mén)就補(bǔ)償問(wèn)題的協(xié)商上了，而不必繼續(xù)糾結(jié)在評(píng)估環(huán)節(jié)上。

如果仍對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿，其救濟(jì)途徑也要反映在最終的征收補(bǔ)償決定上。

最后，在被征收人對(duì)房屋征收評(píng)估程序有了初步認(rèn)識(shí)后，在明律師還要提醒被征收人在面臨房屋評(píng)估時(shí)，要留心各個(gè)程序性環(huán)節(jié)，一旦發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定之處要妥善保留證據(jù)，更不能因?yàn)椴粷M意評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估數(shù)額，一氣之下將評(píng)估報(bào)告毀損。

正確理性的做法是及時(shí)委托專業(yè)征收維權(quán)律師，與律師充分溝通，制定應(yīng)對(duì)策略，為補(bǔ)償協(xié)議的協(xié)商談判增加籌碼，以期獲取公平合理的征收補(bǔ)償。