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一、認購協(xié)議是商品房買賣合同嗎?

認購協(xié)議并不能代替商品房買賣合同的。認購協(xié)議是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進行磋商談判，是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協(xié)議，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定房屋的買賣關(guān)系。認購協(xié)議是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。

二、商品房買賣合同的法律特征是什么?

商品房買賣合同作為不動產(chǎn)買賣合同的主要類型，具有如下法律特征：

1、標的物在法律上呈現(xiàn)出復(fù)雜的形態(tài)。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。

2、標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為成立條件。標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

3、行政干預(yù)強烈。由于土地房屋類不動產(chǎn)價值巨大，對國計民生影響很大，國家對房地產(chǎn)行政監(jiān)管相對較為嚴格。如國家實行登記制度、推行合同示范文本、實行限購政策等。

三、商品房買賣合同需要包含哪些內(nèi)容?

1、當事人

商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)注明其名稱、法定代表人、工商登記號、住所及聯(lián)系方式等基本情況。

2、商品房基本狀況

3、價款及支付方式

商品房的價款包括單價與總價兩種。

4、商品房交付使用方式及條件

合同需明確商品房的交付時間與程序。

5、公共配套設(shè)施設(shè)備條款

由于商品房的正常使用有賴于各種公共配套條件的完善，因此合同對該部份應(yīng)當予以明確約定。

6、面積差異的處理

當事人可對房屋面積的差異作出約定，當事人沒有約定的，依照最高人民法院的司法解釋確定。

7、產(chǎn)權(quán)登記的約定

由于我國不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為要件，因此在商品房交付使用后應(yīng)辦理將房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下的登記手續(xù)，合同對此應(yīng)作明確約定。

8、違約責任的約定

在日常的生活中購房是十分常見的一種情形，在雙方達成購買的意向之后需要簽署一份認購協(xié)議，但這份協(xié)議僅僅只代表雙方達成了購買的意向，并沒有付款沒有購買房屋，只有正式的付款購買房屋之后雙方才需要簽署一份商品房買賣合同，這是兩種完全不同性質(zhì)的文件，不能混淆。