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一、同時約定定金和違約金的如何適用？

我國《民法典》第五百八十八條【違約金與定金競合時的責任】當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。據相關法律規(guī)定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。這一規(guī)定通常也稱為定金罰則，一般來說，定金屬于擔保物權的范疇，其功能在擔保債權的實現(xiàn)，督促當事人積極履行合同。但根據定金罰則，一旦合同一方當事人不履行合同約定的債務，定金就轉化成一種違約責任形式，由違約方依定金罰則承擔違約責任。因此，如果合同中既約定了違約金責任，又約定了定金條款，在一方當事人違約時，二者在性質、功能等方面是相同的，都是針對違約行為而適用，適用其一，即可達到補償非違約方損失的作用。如果二者并有，其數額可能會遠遠超過因違約所造成的實際損失，這就加重了對違約方的懲罰，可能使非違約方不當得利。所以，我國法律排斥二者的并用，而要求非違約方在違約金責任和定金罰則中選擇一種要求違約方承擔。

二、房屋買賣應何時付清尾款？

根據《中華人民共和國民法典》的最新解釋，房地產登記機構受理二手房買賣雙方的轉移登記申請后，并不代表產權轉移已經生效。登記機構完成審核程序并將登記事項記載于登記簿后，產權轉移才能正式生效。審核的規(guī)定時限是20天，在此期間，產權可能會因為司法機關的查封，權利人提出更正、異議等原因，中止轉移登記的辦理。所以買方在沒有領取房地產權證之前，盡量不要付清全部房款，也不要急于裝修。

綜上所述，違約金是合同當事人在合同訂立時預先約定或法律規(guī)定的，當一方違約時向對方支付的一定數量的金錢。定金與違約金的區(qū)別：前者為擔保方式，后者為違約責任。在生活中，我們也要注意兩者的區(qū)別。