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宅基地上建房,如果沒有手續(xù)就一定屬于違建嗎

更新時間:2023-12-06 10:07:54作者:未知

宅基地上建房,如果沒有手續(xù)就一定屬于違建嗎

經(jīng)常接到有當事人咨詢說當?shù)亻_展征地拆遷,自己宅基地上的房屋由于沒有房產(chǎn)證,被認定違建,基本上是零補償或者補償幾百元一平,這太吃虧了,問能否爭取提高補償。

沒有房產(chǎn)證,就一定是違建嗎?是不是沒有證就可以不用補償?對于農(nóng)村房屋來說,并不是這樣的。下面就由征地拆遷律師團為大家分析,農(nóng)村宅基地上建房,沒有手續(xù)也不能一刀切認定違建的四種情況。大家在拆遷時,可以依法爭取合理補償。

一、合法土地上的唯一住房

北京某地當事人劉女士在16年的時候,對自己宅基地上的房屋自行翻建,沒有獲得城鄉(xiāng)規(guī)劃許可,當?shù)貓?zhí)法大隊以違反《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》為由,限劉女士15日內(nèi)自行拆除。

劉女士起訴到法院。法院審理認為劉女士雖然是在自己宅基地上建房,但根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》確實應(yīng)當辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù),執(zhí)法大隊認定劉女士違建并無不當,但責令拆除處罰過重。

《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第六項規(guī)定,行政行為明顯不當?shù)?,人民法院判決撤銷或者部分撤銷。

劉某的房屋,雖然沒有辦理相關(guān)的規(guī)劃許可,但系劉某在自己自家的宅基地上修建,沒有超出宅基地面積,同時也是劉某的唯一住房,如果劉某拆除,帶來的損失大于行政行為效益,該行政行為雖合法但不合理,故人民法院撤銷了當?shù)貓?zhí)法大隊的限期拆除決定。

所以不是在宅基地上沒有審批手續(xù)的房屋都應(yīng)當責令當事人拆除。政府在實施行政行為的時,除了考慮行政行為的合法性,還要考慮合目的性,行政是為了維護公共利益,因為一個的手續(xù),而拆除當事人的房屋,這樣的行為不符合行政管理的目的。

二、法不溯及既往,2008年前的農(nóng)村房屋

2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》具體實施,于是2008年開始,不管是農(nóng)村還是城市建房都要受該法的約束。該法的立法目的也是為了整治我國普遍存在的亂建,超建行為。

沒有法律的約束,很多人任意搭建建筑物,影響規(guī)劃,有的還會損害周圍人的相鄰權(quán)。所以就算是在自己的宅基地上建房,我們也應(yīng)當經(jīng)過城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的批準。

因為2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》才正式實施,在這之前,關(guān)于建房規(guī)劃,城市房屋有《城市規(guī)劃條例》約束,但對于農(nóng)村集體土地上的房屋,幾乎沒有有關(guān)房屋規(guī)劃的法律。只是《土地管理法》規(guī)定禁止占用耕地建房建窯。

對于建在合法的土地上,比如宅基地,建設(shè)用地上的房屋,法律沒有相關(guān)的禁止規(guī)定。而法不溯及既往,用2008年出臺的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,來約束我們2008年之前的建房行為也是不合理的。

三、沒有超過批準的宅基地范圍,又是唯一住房

對于案例中劉女士的房屋,雖然是2008年之后建造,確實應(yīng)該辦理相關(guān)的審批手續(xù)。但法院考慮到劉某的房屋是建在自己的宅基地上的,同時房屋的面積沒有超出宅基地面積,高度符合當?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的立法目的是改變我國城鄉(xiāng)建設(shè)中的超建,亂建現(xiàn)象。

行政行為應(yīng)當考慮比例原則,政府在實施行政處罰時,應(yīng)當將損害減到最小,劉某的房屋雖然沒有辦理審批手續(xù),但沒有其他違法之處,限期拆除處分過重。住建部《關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃行政處罰裁量權(quán)的指導(dǎo)意見 》也規(guī)定,對違法建設(shè)行為實施行政處罰時,應(yīng)當區(qū)分尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形和無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形。

四、超過批準的面積違建,不應(yīng)當影響合法面積

我們還遇到一些情況,建在宅基地上的房屋,實際面積超過了批準建設(shè)的面積,或者說有一部分房屋有房產(chǎn)證,有部分沒有房產(chǎn)證。

對于這種情況,也不能一刀切全部認定違建,首先還是要看超過面積是否建在宅基地上,建造年限是多久?同時,就算超建部分被認定違建要求拆除,也不應(yīng)當影響我們合法建造的部分,不能因為部分沒有手續(xù)而把整個房屋認定違建。

總之,在宅基地上建房沒有辦理手續(xù)是否一定屬于違建,還是要分情況討論。很多地方的拆遷方抓住被拆遷人沒有相關(guān)手續(xù)來壓低補償或者不予補償,被拆遷人也因此而妥協(xié),其實這樣很吃虧。被拆遷人遇到這種情況還是要先了解自己房屋的情況,有不明白的可以咨詢律師,不要白白放走屬于自己的補償。

本文標簽: 違建  住房  手續(xù)  

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