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集體經(jīng)營性建設(shè)用地的管理規(guī)定是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民們修建住宅的時候可以使用集體土地，國家將集體經(jīng)營性建設(shè)用地一共劃分成三類，除了開頭提到的這兩種土地之外，還包括公共事業(yè)用地，而且，集體經(jīng)營性建設(shè)用地也不能像國有土地那樣直接入市流轉(zhuǎn)。

1、《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”可見，我國將集體建設(shè)用地分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。

2、只有集體經(jīng)營性建設(shè)用地才能入市，而不是所有農(nóng)村集體建設(shè)用地。經(jīng)營性建設(shè)用地，是指以純粹盈利為目的，進(jìn)行相關(guān)建設(shè)的土地，正如我們前面所分析的，國有經(jīng)營性建設(shè)用地包括“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”，由此可見，在農(nóng)村集體建設(shè)用地方面，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地才符合集體經(jīng)營性建設(shè)用地的性質(zhì)，在符合一定條件下，才能入市。

3、宅基地排除在經(jīng)營性建設(shè)用地之外。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，宅基地具有福利性質(zhì)，只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能申請，用于自住，不能建商業(yè)住房。也就是說，宅基地只能自用，而不能進(jìn)行經(jīng)營。另外，農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，土地則屬于農(nóng)民集體所有，因此，農(nóng)民不能將宅基地用于入市流轉(zhuǎn)。

國土資源部39號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。這一條款將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅并列，俗稱“五類經(jīng)營性用地”。

無論是征地制度改革，還是產(chǎn)權(quán)交易制度改革、建立集體土地市場，其前提條件：

1、要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護(hù)土地所有者、使用者的權(quán)益;

2、量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個人的土地產(chǎn)權(quán)份額;

3、明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，顯化農(nóng)民對自己宅基地及住宅的財產(chǎn)處置權(quán)利和收益分配權(quán)利。

需要注意的是，我國的土地的所有權(quán)人都是國家，但是土地的使用，是可以由相關(guān)的人員進(jìn)行申請的，如果是在經(jīng)過審核之后，滿足一定的使用的條件的話，此時我國的行政部部門也是會批準(zhǔn)土地的使用的。