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2024-07-31
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更新時間：2024-07-31 21:17:53作者：佚名
關于進一步推動我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施意見
為貫徹落實上級決策部署，更好滿足群眾剛性和改善性住房需求，應對房地產(chǎn)市場形勢變化，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合我市實際，提出以下措施意見：
一、優(yōu)化購房政策，滿足市場需求
?。ㄒ唬┲С中乱M人才購房。對來昌工作并首次在昌繳納社保的全日制博士、全日制碩士及高級技師（機關事業(yè)單位在編人員除外）在昌首次購買商品住房，分別給予每人一次性購房補貼10萬元、6萬元，申領購房補貼須在昌繳納社保滿12個月。（責任單位：市委組織部、市人社局、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市自然資源和規(guī)劃局）
?。ǘ┕膭钔菩蟹诸愘彿垦a貼政策。各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局結(jié)合自身財力狀況，精準施策，分類設置購房補貼優(yōu)惠措施，具體補貼標準由各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局制定。（責任單位：各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
?。ㄈι彝嵤┎町惢彿績?yōu)惠。多子女（二孩及以上）家庭的本市繳存職工，符合租房提取住房公積金條件的，提取額度上浮20%；符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，購房時申請住房公積金貸款的，貸款額度上浮20%。鼓勵商業(yè)銀行對多子女家庭的二套房個人住房貸款按首套房政策執(zhí)行。（責任單位：南昌住房公積金管理中心、市地方金融管理局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
?。ㄋ模╅_展“以舊換新”活動。積極落實《關于印發(fā)〈關于促進我市房地產(chǎn)市場“以舊換新”工作的通知〉的通知》（洪住建字〔2024〕129號）。對在規(guī)定時間、規(guī)定范圍參與“以舊換新”居民所購新建商品住房，由受益財政按購房合同金額的2.0%給予補貼。（責任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設局、市自然資源和規(guī)劃局、市財政局、市稅務局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
?。ㄎ澹┞鋵嵔灰锥愘M優(yōu)惠政策。落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在同一城市重新購買住房的，可按規(guī)定申請退還其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。（責任單位：市稅務局）
（六）下調(diào)存量房交易計稅價格。稅務部門會同住房城鄉(xiāng)建設部門，做好下調(diào)存量房交易計稅價格工作。住房城鄉(xiāng)建設部門將市場價格連續(xù)3個月環(huán)比下降且累計幅度超過10%的地區(qū)信息傳遞至稅務部門，稅務部門及時下調(diào)存量房交易計稅價格，打通房產(chǎn)置換鏈條。（責任單位：市稅務局、市住房和城鄉(xiāng)建設局）
?。ㄆ撸┨岣吖e金貸款最高額度。為滿足繳存職工購房需求，對南昌市行政區(qū)域購房的，申請住房公積金貸款最高額度調(diào)增至雙繳存職工90萬元、單繳存職工80萬元。（責任單位：南昌住房公積金管理中心）
?。ò耍﹥?yōu)化個人住房公積金貸款政策。全面推行住房公積金異地貸款政策，支持全國范圍內(nèi)住房公積金繳存職工在本市購房申請貸款；進一步推進靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，加大對靈活就業(yè)人員自住住房需求的支持力度；自文件印發(fā)之日至2024年12月31日期間在本市購買住房的繳存職工申請住房公積金貸款后，可提取住房公積金賬戶余額，實現(xiàn)“既提又貸”；職工家庭在當?shù)責o成套住房，在全國范圍內(nèi)第一次使用公積金貸款或者公積金首次貸款已結(jié)清并再次申請公積金貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。（責任單位：南昌住房公積金管理中心）
?。ň牛┟鞔_個人住房套數(shù)認定標準。住房公積金和商業(yè)性個人住房貸款的居民家庭住房套數(shù)以擬購房所在地縣區(qū)不動產(chǎn)登記的住宅套數(shù)為依據(jù)，農(nóng)村宅基地自建房不計入住房套數(shù)。（責任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設局、市自然資源和規(guī)劃局、南昌住房公積金管理中心）
?。ㄊ﹥?yōu)化調(diào)整學位準入政策。在學位供給允許的情況下，對購買新建商品住房的，支持購房人憑網(wǎng)簽備案的新建商品房買賣合同及契稅繳納憑證和適齡兒童、少年戶口申請入學，具體由當?shù)亟逃块T根據(jù)學位情況妥善統(tǒng)籌安排。（責任單位：市教育局）
二、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置
?。ㄊ唬┛茖W規(guī)劃增量優(yōu)質(zhì)住房用地。支持結(jié)合實際和新增優(yōu)質(zhì)住房需求，在詳細規(guī)劃編制中，將近郊區(qū)，中心城區(qū)臨江、臨湖、近山等生態(tài)環(huán)境優(yōu)美以及公共服務和基礎設施配套較好的區(qū)域作為優(yōu)質(zhì)住房重點建設片區(qū)。支持對尚未開發(fā)建設、擬申請商品住宅品質(zhì)提升項目，在符合國土空間總體規(guī)劃，不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，對所涉及的詳細規(guī)劃進行修改調(diào)整，合理降低開發(fā)強度上限，適應高品質(zhì)住宅項目的中低開發(fā)強度、高品質(zhì)開發(fā)建設需求。對擬出讓的商品住宅用地，經(jīng)屬地報市、縣人民政府同意后，可簡化程序?qū)Φ貕K所涉及的詳細規(guī)劃進行圖則維護，適當降低宗地開發(fā)規(guī)模、適當降低住宅開發(fā)強度上限和適當降低或取消地塊配套商業(yè)開發(fā)量比例。支持各地參照《江西省商品住宅品質(zhì)提升設計指引(試行)》，落實綠色、低碳、智能、安全的好房子理念，優(yōu)化居住區(qū)設計，提高建筑品質(zhì)，加大低密度住宅供給，并按照《南昌市城市森林花園住宅試點實施方案（試行）》推進城市森林花園住宅建設。（責任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
?。ㄊ┖侠碚{(diào)整存量用地規(guī)劃條件。自文件印發(fā)之日至2027年12月31日，對存量房地產(chǎn)項目用地，為提高公共服務設施水平和增加公共空間等正向優(yōu)化，確需調(diào)整規(guī)劃條件的，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，完成所在片區(qū)公共服務設施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關系基礎上，按程序依托國土空間規(guī)劃“一張圖”予以調(diào)整。如涉及修改詳細規(guī)劃的，應按法定程序進行。規(guī)劃條件依法調(diào)整后，應簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應調(diào)整土地出讓價款。（責任單位：市自然資源和規(guī)劃局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
（十三）優(yōu)化容積率計算規(guī)則。自本文件印發(fā)之日起，通過招拍掛方式新取得建設用地使用權(quán)的項目，按規(guī)定配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房（配電室）、開關站、開閉所，以及風雨連廊、首層架空層、上人屋面等作為公共空間供業(yè)主免費使用的建筑，按土地出讓合同約定無償移交的幼兒園、老年人日間照料中心、社區(qū)用房等建筑面積不納入項目容積率計算;每戶住宅設置設備平臺水平投影面積之和不超過該套型總建筑面積的3%且最高不超過5平方米的，不計算建筑面積和容積率;超出前述部分面積，按其水平投影面積計算建筑面積和容積率。（責任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
?。ㄊ模┱{(diào)整陽臺進深、建筑層高約束條件。在保證結(jié)構(gòu)安全條件下，住宅項目主陽臺進深不應大于2.4米，次陽臺進深不應大于1.5米，在此進深內(nèi)的，按其水平投影面積的 1/2計算建筑面積并計入容積率，超出規(guī)定部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。住宅各類陽臺水平投影面積之和不得大于建筑面積（含陽臺水平投影面積）的15%，超出部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。普通住宅建筑標準層結(jié)構(gòu)層高不大于 3.6米;當結(jié)構(gòu)層高大于 3.6米時，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的K倍計算建筑面積，并計入容積率，k=h÷3.6（h為建筑結(jié)構(gòu)層高）。已批未開工建設的項目，允許對原設計方案進行調(diào)整。若項目經(jīng)相關部門認定為商品住宅品質(zhì)提升項目，相關要求按《江西省商品住宅品質(zhì)提升設計指引(試行)》執(zhí)行。（責任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
?。ㄊ澹┲С终{(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)及裝修比例。對原已進行規(guī)劃設計但未開工的商品住宅項目，在不超過原建筑密度、容積率、綠地率、限高、日照等修建性規(guī)劃指標和不改變原建筑風格并滿足公建配套的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，滿足合理的自住和改善性住房需求。原土地出讓條件中設有全裝修要求的項目，對其尚未開工建設的部分，不再作全裝修的強制性要求。（責任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
?。ㄊ﹥?yōu)化住宅項目停車配建標準。在已建成、在建或已批復軌道交通建設規(guī)劃中的軌道站點出入口500米范圍內(nèi)的項目，機動車配建標準可折減20%；800米范圍內(nèi)的項目，可折減10%；其他要求按我市最新的建設項目停車配建標準執(zhí)行。（責任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
（十七）優(yōu)化新增用地供應節(jié)奏。根據(jù)市場需求及時優(yōu)化住宅用地和商業(yè)服務業(yè)用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應商品房去化周期、房地產(chǎn)用地存量的房地產(chǎn)用地供應調(diào)節(jié)機制，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應。以市本級、各縣(含新建區(qū))為統(tǒng)計單元，合理控制新增房地產(chǎn)用地。對商品住宅去化周期超過36個月的，原則上暫停新增商品住宅用地新增建設用地報批、出讓；商品住宅去化周期在18個月(不含)至36個月之間的地區(qū)，按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數(shù)據(jù)按季度動態(tài)更新。對商業(yè)辦公類商品房去化周期連續(xù)3個月超過36個月的，除省、市重點招商項目外，原則上暫停新的商業(yè)服務業(yè)用地新增建設用地報批、出讓，市重點招商項目由縣區(qū)、開發(fā)區(qū)、灣里管理局報請市政府認定。（責任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市發(fā)改委、市商務局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
（十八）推動城中村和危舊房改造。加快推進城中村改造拆除新建項目和城市危舊房整治工作，特別是存在嚴重安全隱患的預制樓板房屋要結(jié)合屬地實際情況采取整治措施。在城中村改造制定年度計劃時，明確各類安置方式的具體規(guī)模，其中拆舊建新的，大力推行采用“房票”安置方式進行安置。（責任單位：各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局，市住房和城鄉(xiāng)建設局、市自然資源和規(guī)劃局）
三、穩(wěn)定市場預期，妥善應對風險
（十九）優(yōu)化開發(fā)項目“一房一價”。規(guī)范市場價格公示行為，要求房企按市場行情合理定價，穩(wěn)定市場價格預期。南昌兩級法院依法穩(wěn)妥開展“法拍房”工作，住建部門積極配合法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，做好商品房價格的監(jiān)測。（責任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設局、市市場監(jiān)督管理局、市中級人民法院）
?。ǘ娀谫Y協(xié)調(diào)機制。搭建政銀企對接平臺，建立會商機制，幫助開發(fā)企業(yè)完善手續(xù)，做到“應進盡進”，推動銀行支持“白名單”項目正向激勵機制，鼓勵銀行機構(gòu)對符合要求的項目“應貸盡貸”，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。（責任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設局、市地方金融管理局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
（二十一）合理降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。鼓勵企業(yè)和銀行通過申請新建商品房預告（抵押）登記保障自身權(quán)益，適當降低按揭貸款保證金比例，符合保證金解付條件的存量按揭貸款保證金應將保證金退付至規(guī)定賬戶內(nèi)。有關部門要督促企業(yè)按出讓合同約定的期限和比例繳納土地出讓價款。對納入處置閑置存量土地項目清單，以及調(diào)整規(guī)劃條件后簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同的情形，確需延期繳納土地出讓價款的，可按規(guī)定經(jīng)市、縣人民政府批準，協(xié)商調(diào)整約定的分期繳納時間和比例，適當延遲價款繳納時間，最遲應在出讓合同簽訂之日起兩年內(nèi)繳清。新出讓的住宅商服類用地出讓金繳款期限和競買保證金比例仍按《關于優(yōu)化調(diào)整土地出讓競買保證金比例和土地出讓金繳款期限的通知》（洪府辦字〔2022〕441號）執(zhí)行，支持土地競買人使用銀行業(yè)金融機構(gòu)開具的不可撤銷、見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金。（責任單位:市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市財政局、市稅務局、市地方金融管理局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局)
?。ǘ┓€(wěn)妥處置閑置土地。落實關于妥善處置閑置存量土地的政策規(guī)定，對2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產(chǎn)用地，在2027年12月31日前可通過鼓勵企業(yè)優(yōu)化開發(fā)、促進市場流通轉(zhuǎn)讓、政府收回收購等方式妥善處置。收回收購的存量土地，鼓勵優(yōu)先用于保障性住房和公共基礎設施建設，也可優(yōu)化規(guī)劃條件后重新供應，幫助企業(yè)紓困解難。（責任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
（二十三）支持開發(fā)用地轉(zhuǎn)讓盤活。自該文件印發(fā)之日至2027年12月31日，對于因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)造成無法全部開發(fā)利用的土地，由開發(fā)企業(yè)提出申請，經(jīng)市、縣人民政府批準，可按規(guī)定分割宗地。除土地出讓合同、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議或者招商引資協(xié)議中有關產(chǎn)業(yè)項目建設約定未履約外，對于企業(yè)因經(jīng)營需要不再繼續(xù)開發(fā)，或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營主體開發(fā)利用。允許未達到項目投資額25%的土地，在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，先辦理預告登記，保障受讓人合法權(quán)益，允許受讓人憑預告登記證明依次辦理項目建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可、施工許可證、消防設計審查等規(guī)劃、建設、消防審批手續(xù)，在投資額達到法定轉(zhuǎn)讓條件后再辦理轉(zhuǎn)移登記和各項竣工驗收交付手續(xù)。推動房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時“帶押過戶”，促進土地二級市場流通轉(zhuǎn)讓。（責任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
（二十四）支持分期辦理建設工程規(guī)劃及施工許可。支持多地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目以獨立地塊為單位分期開發(fā)建設，并以地塊為單位分期核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》等審批手續(xù)、分期進行規(guī)劃核實。房地產(chǎn)開發(fā)項目可采取“容缺+告知承諾制”方式，分階段、分批次辦理施工許可證（含質(zhì)量安全監(jiān)督登記）。（責任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
?。ǘ澹┕膭钍召徤唐贩咳齑?。綜合考慮全市保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導、市場化運作”的思路，以需定購，適時收購部分已建成存量商品房用作保障性住房。鼓勵機關企事業(yè)單位等市場主體購買庫存房作為辦公或員工宿舍、周轉(zhuǎn)房等，有效去庫存。（責任單位：市國資委、市發(fā)改委、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市機關事務管理局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）
（二十六）加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。落實屬地政府主體責任，充分發(fā)揮工作專班的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規(guī)劃核實、土地被抵押、涉及查封等導致辦證難的各種情形，實行分類施策，開展集中攻堅，補充完善相關手續(xù)，辦理登記發(fā)證。（責任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市地方金融管理局、市中級人民法院、市稅務局，各縣（區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)管委會、灣里管理局）