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2023-10-08
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更新時(shí)間：2023-10-08 22:08:40作者：佚名
惠州一樓盤五折賣房被停業(yè)整頓
10月3日，有網(wǎng)民在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板向廣東省惠州市惠陽區(qū)委書記留言稱，保利陽光城四期備案價(jià)約1.5萬元/平方米，最高賣到近1.7萬/平方米，當(dāng)時(shí)開房商捂盤惜售，對外宣稱已無房源，結(jié)果今年10月低價(jià)銷售。該網(wǎng)民稱，該降價(jià)擾亂市場的行為，“對于我們已購房的業(yè)主來說損失慘重，我們堅(jiān)決反對開發(fā)商隨意降價(jià)，擾亂市場，要求開發(fā)商立即停止這一行為，并且賠償業(yè)主相關(guān)損失?！?/p>
網(wǎng)友投訴惠州保利陽光城大幅降價(jià)賣房
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，保利陽光城位于惠州市惠陽區(qū)淡水片區(qū)，距離深圳市坪山區(qū)沙田地鐵站僅15分鐘左右的車程，屬于妥妥的臨深樓盤。
貝殼找房平臺上，當(dāng)前保利陽光城的二手房掛牌價(jià)普遍在1.2萬元/平方米左右，近半年成交均價(jià)在9700元/平方米左右，根據(jù)房產(chǎn)中介的描述，該小區(qū)目前在售的“最筍”房源單價(jià)為8400元/平方米。
涉事小區(qū) 視頻截圖
“同小區(qū)原來的業(yè)主不滿，他們的房子已經(jīng)有7、8年的樓齡了，二手房市場價(jià)格9000多元/平，現(xiàn)在新房賣7800元/平，好的樓層也才8000多/平方米，他們的房子肯定難賣啊?！?0月7日下午，保利陽光城售樓處的工作人員對第一財(cái)經(jīng)表示，7800元/平方米的售價(jià)確實(shí)是真的，不過目前該樓盤已經(jīng)被房管局強(qiáng)制停業(yè)整改了，中秋國慶假期低價(jià)賣出的13套房源也會退房。
“前幾年的價(jià)格比較高，但是老板不缺錢，就一直放著沒賣，現(xiàn)在打算清盤，就放出來賣了?！睂τ谑袌錾显摌潜P“捂盤”的傳聞，上述銷售顧問這樣說。另外，他表示，售樓處何時(shí)恢復(fù)營業(yè)還不清楚，具體的銷售價(jià)格，“得看他（開發(fā)商）的想法，如果想走量，肯定還是得按照8000多元/平方米的價(jià)格賣，因?yàn)槿绻u9000多元/平方米，周圍相同價(jià)格有更好的樓盤，銷售也會比較困難?！?0月7日晚間，該銷售人員對第一財(cái)經(jīng)表示，時(shí)間定了，項(xiàng)目估計(jì)會在工作日重啟銷售，價(jià)格區(qū)間為7800～8000多元/平方米。
降價(jià)賣房成為惠州樓市集中現(xiàn)象
惠州被稱為深圳的后花園，前幾年在深圳房價(jià)經(jīng)過幾輪大漲后，開始成為部分剛需置業(yè)者和各地投資客重點(diǎn)關(guān)注地，吸引了大量開發(fā)商以住宅、別墅、養(yǎng)老、文旅等形式重倉布局。
不過，自2021年下半年不少房企債務(wù)違約以來，降價(jià)賣房成為惠州樓市的集中現(xiàn)象，樓市普遍按折扣價(jià)銷售成為不爭的事實(shí)。
降價(jià)賣房成為惠州樓市的集中現(xiàn)象
據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞今年5月報(bào)道，5月份以來，多個(gè)平臺都能看到中介對惠州市大亞灣區(qū)一個(gè)樓盤的推薦：“惠州降價(jià)最狠的樓盤，直接打4.8折，破了大亞灣的最低紀(jì)錄。”
“目前低樓層價(jià)格在6800元/平方米左右，總樓層為26層，中高樓層價(jià)格普遍在7000-7200元/平方米?！?月16日上午，大亞灣區(qū)澳頭安順?biāo)穆?號海倫堡·臻悅府項(xiàng)目置業(yè)顧問劉正凡向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹了項(xiàng)目具體情況。
惠州本地媒體惠民之家數(shù)據(jù)顯示，臻悅府備案均價(jià)為14741元/平方米，就算按7200元/平方米較高價(jià)計(jì)算，那也相當(dāng)于該樓盤價(jià)格直接打5折。
不過項(xiàng)目工作人員表達(dá)了不一樣的口徑：“目前已經(jīng)下調(diào)了備案價(jià)，降到了現(xiàn)在的9000-10000元/平方米。”
換言之，如果以售價(jià)與最新備案價(jià)進(jìn)行對比，并沒有所謂的5折這么夸張。
報(bào)道稱，5月以來，惠州的開發(fā)商為了賣房使出花式營銷手段。如梵高的花園部分產(chǎn)品8.5折優(yōu)惠；中駿·雍景府最高立減61萬元，相當(dāng)于6.2折；金悅?cè)A府，推出單價(jià)8xxx元/平方米優(yōu)惠，還送40年車位的使用權(quán)。
值得注意的是，去年以來，惠州已經(jīng)多次優(yōu)化購房政策，目前惠州全域已取消限購，首付比例降至兩成，限售政策也從原本的三年縮短至一年。
9月22日，廣東省惠州市住建局、自然資源局、住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》（簡稱“《通知》”），涉及加大金融信貸支持力度、加大住房公積金支持力度、優(yōu)化房屋交易流程、開展住房團(tuán)購活動(dòng)、進(jìn)一步完善商品房價(jià)格指導(dǎo)制度等13項(xiàng)措施，自印發(fā)之日起施行。
其中，《通知》明確，生育二孩及以上的職工家庭購買首套自住住房且首次申請個(gè)人住房公積金貸款的，最高貸款額度在《關(guān)于我市住房公積金貸款最高額度的通告》規(guī)定的最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%，即個(gè)人最高貸款額度為48萬元，夫妻雙方共同貸款最高貸款額度為72萬元。
根據(jù)《通知》，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”“階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限”政策，更大程度滿足剛性和改善性住房購房者合理融資需求。
《通知》提出，鼓勵(lì)各縣（區(qū)）組織本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面向社會公眾開展購房團(tuán)購活動(dòng)，引導(dǎo)住房消費(fèi)預(yù)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)格可不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展促住房消費(fèi)活動(dòng)產(chǎn)生的營銷費(fèi)用，按《惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》有關(guān)規(guī)定申請撥付。
編輯|何小桃 蓋源源
校對|陳柯名
每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合第一財(cái)經(jīng)、每經(jīng)APP等
延伸閱讀
樓盤能否大幅降價(jià)？各地口徑不一，但口子越來越大
近期政策“大禮包”砸下后，樓市似乎“活起來了”，一線城市走勢積極。但在更廣闊的二線、三四線城市，房企要“回血”并不容易，降價(jià)仍是不得已的自救手段。
市場消息顯示，蘇州吳中區(qū)有住宅項(xiàng)目大降價(jià)，原價(jià)18000元/平方米，現(xiàn)促銷價(jià)11500元/平方米。記者采訪發(fā)現(xiàn)，該消息有夸大成分，所涉項(xiàng)目備案價(jià)確實(shí)在一萬八左右，但促銷后均價(jià)未降至一萬一。不過，郊區(qū)偏遠(yuǎn)項(xiàng)目大幅促銷，是普遍現(xiàn)象。
在地方政府留言板上，也有來自武漢、合肥、大連、天津等地的購房者稱，所購樓盤今年來大幅度降價(jià)，自己難以接受。不過，各地政府對此態(tài)度不一，有的稱房企降價(jià)屬于市場行為，有的則責(zé)令房企停止降價(jià)銷售、重新辦理價(jià)格變更手續(xù)。
今年來，地方政府應(yīng)如何應(yīng)對樓盤降價(jià)行為、如何看待“限跌令”，已經(jīng)步入大眾討論視野。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，每個(gè)城市的情況不盡相同，不應(yīng)單一從買方、賣方、開發(fā)商、政府的某一方，來看“限跌令”是否取消，應(yīng)綜合各方因素慎重考慮。
有樓盤“打七折”清貨
近日，一則蘇州樓盤大降價(jià)的消息流傳開，稱“蘇州吳中區(qū)地鐵口現(xiàn)房，70年產(chǎn)權(quán)住宅不限購，原價(jià)18000元/平方米，現(xiàn)在促銷價(jià)11500元/平方米，可以0首付、再返5萬元，開發(fā)商還推出不挑樓層按套拋售的活動(dòng)?！?/p>
記者采訪發(fā)現(xiàn)，該消息并不屬實(shí)，不過相關(guān)樓盤確實(shí)有降價(jià)行為。多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介表示，上述傳聞所指樓盤是“中旅東山府”，均價(jià)直降到一萬一并不屬實(shí)，目前中介平臺顯示其優(yōu)惠后均價(jià)約14000元/平方米，實(shí)際成交要再低些。
公開信息顯示，上述項(xiàng)目系港中旅(蘇州)置業(yè)有限公司2021年年初拿地，拿地總價(jià)35089萬元，樓面單價(jià)6800元/平方米。2021年時(shí)，該項(xiàng)目首次拿到預(yù)售證，預(yù)售參考均價(jià)在1.8萬/平方米左右，2022年部分樓棟再次取證。
蘇州一位地產(chǎn)機(jī)構(gòu)研究人士稱，該項(xiàng)目地理位置較為偏遠(yuǎn)，最早備案價(jià)在一萬八左右，2021年末～2022年初有按這個(gè)價(jià)成交過，不過后來價(jià)格就慢慢降下來了，到2023年初價(jià)格回落到一萬五左右，近期平臺顯示均價(jià)一萬四左右。
該樓盤一置業(yè)顧問告訴記者，項(xiàng)目現(xiàn)在處于尾盤清貨階段，小戶型房源不多了，總價(jià)基本都有折扣，需要到現(xiàn)場談?！胺凑劭哿Χ刃U大，均價(jià)還能繼續(xù)談到一萬二三左右，活動(dòng)已經(jīng)持續(xù)兩個(gè)月了，開發(fā)商要促銷一波趕緊回款，年底交房?！?/p>
談及這一降價(jià)幅度，另一地產(chǎn)中介直言，這是市場行情導(dǎo)致的，開發(fā)商不降價(jià)賣不出去，實(shí)際上也不算太夸張，當(dāng)?shù)剡呥h(yuǎn)樓盤價(jià)格降幅都大，當(dāng)初備案價(jià)也太高了。
蘇州市住建局官網(wǎng)信息顯示，該項(xiàng)目在售房源“一房一價(jià)”，不過官方備案參考單價(jià)多在1.7萬～1.9萬元/平方米左右，有房源備案價(jià)還超過1.9萬元/平方米。即便不考慮現(xiàn)場折扣，以1.4萬元/平方米均價(jià)計(jì)算，較當(dāng)初備案價(jià)也打了77折。
就上述現(xiàn)象，記者致電吳中區(qū)房產(chǎn)交易中心，相關(guān)工作人員表示，蘇州規(guī)定商品房網(wǎng)簽不能超過備案價(jià)，對價(jià)格下限沒有限制，主要以購房者和開發(fā)商雙方意愿和協(xié)商為準(zhǔn)。“不能說完全不管房企降價(jià)，但還是看雙方意愿，能網(wǎng)簽一般沒問題?！?/p>
上述樓盤置業(yè)顧問也稱，開發(fā)商在項(xiàng)目尾盤期促銷搞活動(dòng)，這些都屬于正常操作，也是為了快速回款、投入下個(gè)項(xiàng)目。政府會關(guān)注房企降價(jià)情況，不過現(xiàn)實(shí)中沒有那么嚴(yán)格?？傮w來講，價(jià)格不會一下子降很多，也會有控制。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對此表示，蘇州有一定的去庫存壓力，尤其是吳江、相城以及下轄縣級市去庫存壓力大，部分開發(fā)商不得不降價(jià)出售。按市場規(guī)律，剛需降價(jià)10%以上，改善高端降價(jià)幅度達(dá)到15%～20%以上才會有效果，不過會給周邊樓盤帶來壓力。
據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測評統(tǒng)計(jì)，8月蘇州大市成交均價(jià)為24700元/平方米，同比上漲14.22%，環(huán)比上漲1.99%，但主要受高品質(zhì)樓盤集中網(wǎng)簽影響。實(shí)際上，吳中區(qū)商品住宅成交均價(jià)為23421元/平方米，環(huán)比下跌11.78%；新區(qū)商品住宅成交均價(jià)為28609元/平方米，環(huán)比下跌14.28%。
各地對降價(jià)態(tài)度不一
蘇州樓盤降價(jià)并非孤例，在全國范圍內(nèi)，新房市場的下跌態(tài)勢已持續(xù)許久。
中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年8月，中國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米16176元，環(huán)比下跌0.01%，自今年5月起，百城新房價(jià)格環(huán)比已連續(xù)四個(gè)月下跌。
2023年8月，新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市為42個(gè)，湛江、深圳和金華新建住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較大，分別為0.40%、0.38%和0.32%。同比來看，8月新建住宅價(jià)格下跌城市達(dá)到80個(gè)，哈爾濱、中山等5個(gè)城市跌幅達(dá)到2.0%～5.0%。
在領(lǐng)導(dǎo)留言板上，不少城市的購房者對房企降價(jià)不滿，地方政府對此則態(tài)度不一。
今年6月，有大連購房者反映稱，自己所購樓盤高層開盤時(shí)售價(jià)16500元/平方米左右，21年搞了一波促銷降價(jià)到13000元/平方米，最近降至不到10000元/平方米?！皹潜P在銷售過程中擅自大幅度降價(jià)銷售，擾亂了市場秩序?！?/p>
大連市住建局回復(fù)稱，商品房價(jià)格屬于市場調(diào)節(jié)價(jià)，由經(jīng)營者自主定價(jià)，是通過市場競爭形成的價(jià)格。經(jīng)核實(shí)了解，受經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場形勢影響，該項(xiàng)目銷售困難，企業(yè)資金壓力很大，為確保工程建設(shè)，緩解項(xiàng)目資金壓力，才下調(diào)價(jià)格促進(jìn)房屋銷售。
今年5月，還有天津購房者反映稱，津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)悅嘉新苑開發(fā)商調(diào)整樓盤價(jià)格，從最高2.1萬元/平方米降低到1.3萬元/平方米、甚至更低，而且附贈(zèng)車位，老業(yè)主采購車位卻要6萬~10萬元，已成為津南價(jià)格差最大的小區(qū)。
天津市津南區(qū)委則表示，開發(fā)商銷售房屋屬于市場行為，關(guān)于銷售價(jià)格，政府監(jiān)督開發(fā)商備案上限價(jià)格，只要不高于其備案上限價(jià)格，無法對其進(jìn)行行政處罰。
合肥方面的態(tài)度則有所不同，今年3月有購房者稱，自己2022年在肥西縣保利紫云樓盤購買了一套新房，今年春節(jié)后樓盤降價(jià)，現(xiàn)在93折優(yōu)惠，相當(dāng)于自己直接虧損十萬。
合肥市人民政府回復(fù)稱，商品住宅價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，政府價(jià)格管理部門不直接核定商品房價(jià)格。企業(yè)按照“一房一價(jià)”備案，需按備案價(jià)進(jìn)行公示并對外銷售。實(shí)際銷售價(jià)格下浮范圍不得超過備案價(jià)格的5%，超過5%的，需重新申請辦理價(jià)格變更手續(xù)。肥西縣發(fā)改委已責(zé)令該公司暫停降價(jià)銷售，待重新申請辦理價(jià)格變更手續(xù)后再銷售。
一般而言，地方政府對商品房備案價(jià)制度有相應(yīng)規(guī)定，不過各地情況不一。較為典型的是在2021年時(shí)，當(dāng)時(shí)為了維持樓市穩(wěn)定，有超20城出臺過“限跌令”，通過強(qiáng)制性的限制手段來遏制房價(jià)下降，其中多是市場低迷的三四線城市。
進(jìn)入2023年，一些城市對商品房備案價(jià)靈活應(yīng)對、變相松綁。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，有約20城出臺政策支持團(tuán)購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等，其中提出了優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)跌幅范圍。
今年9月5日，四川省綿陽市官方發(fā)文稱，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)對多孩家庭購房給予特別優(yōu)惠，特別優(yōu)惠的額度不計(jì)入“不能低于備案價(jià)85%以下銷售”的價(jià)格范圍。
在張宏偉看來，從地方政府來講，若樓盤大幅度降價(jià)，未來土地出售價(jià)格也會受到干擾，所以大范圍大幅度降價(jià)概率不高，目前只是個(gè)別開發(fā)商因資金問題而降價(jià)。不過，每個(gè)城市情況相同，不應(yīng)從買方、賣方、開發(fā)商、政府等某一方看待，應(yīng)當(dāng)綜合各方因素。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心此前表示，如果開發(fā)商降價(jià)行為不再受限，意味著購房門檻降低，購房者節(jié)約了買房成本；對于房企而言，短期可能折損一定的利潤，長期來看，則是很多房企活下來的的必要選擇，整體市場銷售規(guī)模也有望提升。
但也應(yīng)注意相應(yīng)的負(fù)面波動(dòng)，比如降價(jià)后對老業(yè)主的影響，以及房價(jià)若不受控制，土地價(jià)格也會隨之下降，對政府的沖擊是重大的。在“買漲不買跌”的心態(tài)下，市場信心可能再次遇挫?！氨举|(zhì)上，房價(jià)應(yīng)由市場供需決定，但當(dāng)下房地產(chǎn)市場限制性政策較多，如果短時(shí)間全面放開，會存在一定風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)影響還需要充分論證、謹(jǐn)慎看待。”