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（原標(biāo)題：北京樓市實(shí)探：二手房掛牌增4000多套、一個(gè)周末賣(mài)7套房，誰(shuí)在出售，誰(shuí)在進(jìn)場(chǎng)？）

樓市 資料圖

“從9月1日晚‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策發(fā)布開(kāi)始，電話就基本沒(méi)有停過(guò)，全是咨詢、約帶看的客戶。特別是周末兩天，我們連吃飯的時(shí)間都沒(méi)有?！北本┒辔恢薪槿耸肯蛑袊?guó)證券報(bào)記者表示，“帶看、成交量都是之前的幾倍?！?/p>

鏈家的一位中介人士向記者展示了北京地區(qū)二手房數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)顯示，目前，北京地區(qū)二手房掛牌房源已經(jīng)激增到155016套?！皬某稣唛_(kāi)始，北京增加了4000多套房源，很多房源還沒(méi)來(lái)得及展示。就這幾天，基本每個(gè)小區(qū)都有新增房源，大一點(diǎn)的小區(qū)能增加10多套?！鄙鲜鲦溂抑薪槿耸扛嬖V記者。

成交、帶看雙增

9月4日，在北京西二環(huán)附近一家鏈家門(mén)店，記者看到，門(mén)店里坐著幾位等著看房的客戶?！斑@邊是學(xué)區(qū)，掛牌量基本沒(méi)有新增，但一個(gè)周末我們賣(mài)出去7套房子。二季度我們店基本沒(méi)有成交，這兩天成交的房源，價(jià)格我們磨了很久，基本都低于市場(chǎng)價(jià)。”中介趙亮（化名）告訴記者。

趙亮介紹，“成交的基本都是換房客戶，很多是先買(mǎi)后賣(mài)，以前我們告訴客戶2個(gè)月能走完買(mǎi)賣(mài)流程，現(xiàn)在一般都預(yù)留6個(gè)月時(shí)間，防止非核心區(qū)的房子賣(mài)不出去?！?/p>

“我今天從早上起床到現(xiàn)在，一共帶了3撥客戶，有看新房的也有看二手房的。都還沒(méi)顧上去門(mén)店，接上客戶就去看，中間要回各種咨詢電話和微信，真是忙壞了?，F(xiàn)在接觸到的大多數(shù)是改善型客戶，這些人是最活躍的?！币褟臉I(yè)10年的鏈家大興片區(qū)中介人員王虹（化名）告訴記者。

王虹介紹，北京地區(qū)二手房市場(chǎng)已經(jīng)有段時(shí)間沒(méi)這么熱鬧了。今年最火的3月份，全市一個(gè)月成交了2萬(wàn)多套房，之后就開(kāi)始下滑；最冷的是7月份，整個(gè)北京二手房成交沒(méi)有過(guò)萬(wàn)套。

據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份，北京二手房成交10960套，環(huán)比上漲12.8%，同比下降21.3%。雖然市場(chǎng)整體交易仍處于低活躍度區(qū)間，但和7月相比，北京二手房成交量有所回暖。

掛牌量激增

記者在鏈家數(shù)據(jù)庫(kù)中看到，目前，北京地區(qū)二手房掛牌房源已經(jīng)增到155016套，而政策出臺(tái)前，掛牌量不足15.1萬(wàn)套。“一般來(lái)說(shuō)，北京二手房市場(chǎng)10萬(wàn)套至11萬(wàn)套算是比較正常，超過(guò)這個(gè)界限就屬于滯銷。從6月份開(kāi)始，二手房掛牌量一直在14萬(wàn)套上下，現(xiàn)在屬于絕對(duì)的高位?！辨溂抑薪槿耸坷蠲罚ɑ?duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“掛牌的基本都是非核心區(qū)的房子，核心區(qū)釋放的比較少?！?/p>

北京樓市 資料圖

在李梅看來(lái)，未來(lái)一段時(shí)間掛牌房源量將呈增加趨勢(shì)?！昂芏喾吭次覀冞€沒(méi)有來(lái)得及展示出來(lái)，也有一些房源資料不全隱藏起來(lái)的。另外政策出臺(tái)后，想掛牌賣(mài)房置換的人非常多。短時(shí)間內(nèi)，掛牌量還會(huì)持續(xù)增加。二手房掛牌量如果想降下來(lái)，最重要的一點(diǎn)是，剛需進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)這些置換、改善型客戶手里的剛需盤(pán)。只有剛需入場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)才能活躍，置換、改善型客戶剛需盤(pán)變現(xiàn)后，才能去買(mǎi)新房或?qū)W區(qū)房。”李梅告訴記者。

李梅表示，新政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)會(huì)釋放一些剛需盤(pán)，但目前還不知道量有多大。“比如，新政出臺(tái)前，在外地有房有貸就算有過(guò)貸款記錄，在北京需要執(zhí)行二套貸款政策，如果是普通住宅，只能貸4成款，但如果是非普通住宅，只能貸2成款?，F(xiàn)在只要還清貸款，在北京無(wú)房，就可以算首套執(zhí)行貸款。這樣一來(lái)，對(duì)這部分客戶將形成利好?！崩蠲犯嬖V記者。

豪宅網(wǎng)總經(jīng)理劉軍對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后，對(duì)于剛需客戶影響有限，影響最大的是改善型住房客戶。北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是五環(huán)以內(nèi)總價(jià)低于468萬(wàn)元，新政出臺(tái)后，置換型客戶首付比例可以從以前的6成降低到3.5成。而高于468萬(wàn)元的住宅是非普通住宅，新政出臺(tái)后，置換型客戶首付比例可以從以前的8成降低到4成。對(duì)于買(mǎi)非普通住宅的客戶而言，是大利好，特別是800萬(wàn)元以上的住宅，刺激作用會(huì)很大。

“新房全面調(diào)價(jià)”消息不實(shí)

新房方面，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策一出臺(tái)，有消息稱北京地區(qū)“開(kāi)發(fā)商取消新房?jī)?yōu)惠政策”。中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)多個(gè)北京地區(qū)新房樓盤(pán)進(jìn)行咨詢發(fā)現(xiàn)，這種情況并不多見(jiàn)。很多樓盤(pán)之前的折扣仍然存在，帶看也沒(méi)有明顯增多。但是，有部分樓盤(pán)帶看出現(xiàn)排隊(duì)的情況。

新房沙盤(pán) 資料圖

“我們樓盤(pán)是97折折扣，除此之外，還有一些特價(jià)房。目前這些優(yōu)惠政策都在，帶看也比較正常。我們?cè)诜e極營(yíng)銷客戶，后續(xù)還要看市場(chǎng)。”通州區(qū)某樓盤(pán)銷售告訴記者。

在大興西紅門(mén)，則是另一番景象。由于樓盤(pán)和多個(gè)中介有合作，政策放開(kāi)后，很多中介將客戶送到了售樓處?！靶路夸N售最省心省力，提成也比較高，如果是改善型客戶，我們首推合作的新房樓盤(pán)。”有中介告訴記者，“西紅門(mén)有幾個(gè)新盤(pán)，屬于五環(huán)以內(nèi)，價(jià)格每平方米在6萬(wàn)元左右，新政之前，很多改善型需求客戶首付湊不夠，現(xiàn)在只要還款沒(méi)問(wèn)題，都能買(mǎi)得起了。所以這兩天這些盤(pán)很火，看房需要排隊(duì)。樓盤(pán)接待人員就這么多，愿意等就等，不愿意等就算了。附近一個(gè)樓盤(pán)一夜之間賣(mài)了10多套?！?/p>

“北京的新樓盤(pán)之前最好賣(mài)的是兩居室，新政出臺(tái)后，三居室、四居室的認(rèn)購(gòu)情況明顯好轉(zhuǎn)。短期內(nèi)，本身產(chǎn)品不錯(cuò)、比較暢銷的樓盤(pán)，應(yīng)該很快會(huì)出現(xiàn)搶房、清盤(pán)情況。對(duì)于二類改善盤(pán)來(lái)說(shuō)，能上車(chē)的客戶多了，銷量也會(huì)有一定的提升。”劉軍告訴記者。

購(gòu)房者心態(tài)不一

購(gòu)房者張強(qiáng)（化名）告訴中國(guó)證券報(bào)記者，除了首付款壓力外，購(gòu)房者面前還有繞不開(kāi)的還貸壓力。“現(xiàn)在規(guī)定房貸每個(gè)月的還款額不得低于每月流水的50%，如果貸款200萬(wàn)元，每個(gè)月至少需要3萬(wàn)元的工資流水；貸300萬(wàn)元，則需要4萬(wàn)元的工資流水，需要足夠的薪金來(lái)支撐。”張強(qiáng)說(shuō)。

鏈家中介人士向中國(guó)證券報(bào)記者算了一筆賬。目前，北京首套房貸款利率是4.75%，二套房是5.25%。100萬(wàn)元貸款分25年還清，每月需要還5700元；200萬(wàn)元對(duì)應(yīng)還款11400元，300萬(wàn)元對(duì)應(yīng)還款17100元，400萬(wàn)元對(duì)應(yīng)還款22800元?！肮べY流水至少是月還款額的兩倍?！辨溂抑薪槿耸勘硎?。

剛需購(gòu)房者宋玉（化名）告訴中國(guó)證券報(bào)記者，這個(gè)政策是利好政策，中期肯定會(huì)有提振效果。但是短期噪音太大，之前看好的房子，業(yè)主現(xiàn)在態(tài)度有點(diǎn)變化，但房子沒(méi)有到需要搶購(gòu)的程度，所以近期還是選擇觀望一段時(shí)間。

外地有房有貸、北京無(wú)房的張麗麗（化名）則告訴中國(guó)證券報(bào)記者，外地的房子買(mǎi)在了高點(diǎn)，現(xiàn)在出手就是“虧”。但比之前好的是，政策出來(lái)之前，把外地房子“割肉”賣(mài)掉，在北京還得按照二套貸款執(zhí)行，湊不夠首付。政策出來(lái)之后，可以按照首套貸款執(zhí)行，首付總算夠了?！凹幢闶翘潱绻u(mài)得掉，會(huì)盡快出手外地的房產(chǎn)買(mǎi)北京的房子?！睆堺慃惛嬖V記者。

此外，記者走訪中還了解到，購(gòu)買(mǎi)核心區(qū)、總價(jià)在千萬(wàn)元級(jí)別的購(gòu)房者，新政出臺(tái)前很多是全款，目前依然是全款為主。“買(mǎi)核心區(qū)房產(chǎn)的家庭，很多不止有一套房子，所以對(duì)他們的影響不大?！辨溂抑薪槿耸扛嬖V記者。

（原題為《實(shí)探！樓市新政下，誰(shuí)在迅速進(jìn)場(chǎng)？》）