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2024-03-25
更新時間：2024-03-25 14:47:06作者：佚名
北京最牛學區(qū)房蜂鳥家園斷崖下跌，圖為房子模型。圖/網絡
在北京海淀區(qū)，蜂鳥家園是個特別的存在。
與它的名字一樣，它非常小，但又極貴，每平方米單價一度超過了20萬。它對口的學校，是北京號稱“宇宙第一牛小”的中關村三小。這意味著，它象征著中產們想攀上頂級學區(qū)，所需要支付的最便宜門票。
在形勢好的時候，購買蜂鳥家園，堪稱中產們的一場尋求升值的資產配置游戲，而孩子得以入學中關村三小，不過是參與這場游戲的獎勵。對中產們來說，房價飛漲、信心膨脹，誘惑實在太大，足以讓人忽視它所有的缺點。
只是，到了今年，形勢扭轉，一套房子跌去數(shù)百萬。在多名業(yè)內人士的統(tǒng)計中，蜂鳥家園都位列2023年北京小區(qū)房價回調幅度第一。人們這才驚醒，自己買下的既不是抗跌的硬資產，也不是可住的房子，買下的只是為孩子上學付出的代價。
這是每日人物小區(qū)系列的第五期。
文|饒桐語 編輯|易方興 運營|橙子
600萬保衛(wèi)戰(zhàn)
幾乎所有家長都認為，600萬，這是蜂鳥家園的價格底線。
34歲的蜂鳥家園業(yè)主王曉，每個月都會收到來自周邊中介的房源成交單，上面能直觀看到這個小區(qū)的價格變動——進入2024年，蜂鳥家園總共只賣出去了6套房子。其中，有2套的成交額，都生硬地卡在“600萬元整”。熟知行情的中介們說，這個數(shù)字，就像在維系這個學區(qū)房神話的最后一絲體面：一旦跌破600萬，怕真的要開始“跌跌不休”了。
賣房的人死守600萬，買房的人卻都謹慎觀望起來。中介陳彩在萬柳賣了十幾年學區(qū)房，她沒想到的是，這個3月，蜂鳥還一套房子都沒賣出去。
在蜂鳥家園小區(qū)，尤其是3月份，這個情形極為罕見。
坐落在卷娃圣地北京海淀、萬柳區(qū)域，蜂鳥家園一度名聲大噪。陳彩記得，去年此時，蜂鳥家園還是炙手可熱的。2023年3月底，一位家長火急火燎地沖進門店，“給我選一套最便宜的，我馬上就要買！”接著，他甚至沒有看房，就用800多萬的價格買下了一套50平方米左右的蜂鳥一居室。
后來，陳彩才知道，他的孩子已經6歲，下半年就要入學，但還沒有落戶，妻子著急得直跳腳——每年5月，是北京小學的入學登記時間，如果想讓孩子如期讀上一年級，年初的這幾個月，就是最后的買房窗口期，中介們會在此時萬般催促家長們，真的不能再等了。
因此，和那位著急買房的家長一樣，往往是2、3月份，強學區(qū)房屬性的蜂鳥家園會成交最多的房子。去年，這兩個月份總共賣出去了22套房，幾乎是全年成交量的一半。
但在今年，這個數(shù)字斷崖式下跌，變成了孤零零的1。
蜂鳥家園成交表。圖/受訪者提供
強烈的對比之下，顯得蜂鳥更為冷清。趕著3月的末尾，每日人物來到了蜂鳥家園。這個小區(qū)不算大，總共只有一千兩百多戶，大多數(shù)時候都很安靜。小區(qū)中間的花園里，有兩位中介沒有活兒，正坐在座椅上發(fā)呆。在他們的描述里，從去年下半年10月開始，蜂鳥的房價就開始劇烈變動，從年初的800萬，一路滑落到650萬。蜂鳥知名度很高，得知價格下滑之后，來看房的人不少，但真正下手的人卻不多。
過去幾年，蜂鳥家園的成交價，隨著學區(qū)政策起起伏伏。政策利好時，一套43.98平方米的大開間，成交價能飆升到985萬，單價22.4萬元/平方米。最高的一套，甚至賣到過1028萬。反之，跌到800萬以下也是有的，但600萬，的確是近幾年來的最低點，中介陳彩說，“幾乎是回到2018年的價格了”。
600萬，頗像最后的那道心理防線?？倳匈I主砍價，說降到600萬內就下單。但賣家們完全無法接受這個價格，600萬以內就干脆不賣了。雙方都不退讓，僵持到最后的結果，就是一單都沒有成交。
況且，還有一些更被看重的不確定性，延長著這場拉鋸戰(zhàn)的時間線。
從蜂鳥家園出發(fā)，走過一條斑馬線，要不了2分鐘，就能抵達中關村三小，一所定位是“北京氣質、世界品位、大家風范”的公辦小學。它是蜂鳥家園的對口學校，也是蜂鳥家園能夠成為海淀學區(qū)房神盤的關鍵。
在北京，只要家里有適齡孩子的家長，沒有人會不知道這所小學——它幾乎是“牛小”的最高級別，符合外界對“牛小”的全部想象。比如，從一年級開始，老師們就已經開始嘗試用全英文授課；學校社團比大學還多，包括高爾夫、機器人、甚至于鐵人三項；開學的時候，孩子們和孫穎莎打乒乓球，到小學畢業(yè)時，送上畢業(yè)寄語的是莫言、郎平、鐘南山。
和三小的相關聯(lián)，使得蜂鳥家園等周邊學區(qū)房成為中產們爭奪的明星樓盤。但就在去年，這種強關聯(lián)被大大削弱——包括蜂鳥家園在內，有接近40個住在三小學區(qū)房里的孩子，被分去了三小之外的小學。
中介陳彩說，這是北京海淀區(qū)實行多校劃片之后，被調配最多的一屆。這一年，三小一年級總共18個班，由于趕上入學高峰，甚至還多加了一個班，但名額依舊不夠。最后，那些沒有北京戶口、落戶時間晚、或者房子在老人名下、填報志愿失誤的孩子，成為了這場三小名額爭奪賽的失利者。
正是這些變動，讓買家們陷入猶疑。為了打消這種擔憂，陳彩總是不厭其煩地給他們打強心針：“2023年，對應著出生人口最多的那一年，才會有這么多孩子被調劑。等你們的孩子上學時，已經沒有這么多新生兒了，被調劑的概率非常小?！?/p>
只是，陳彩說完這些話，看房的人們眼里依舊滿是猶豫。無論中介怎么勸慰，蜂鳥家園的確不再是“100%上車盤”，花大幾百萬購買一個不確定的結果，在當下，看上去并不是個明智的選擇。
就這樣，這個3月，蜂鳥家園保持著詭異的“0成交額”。顯然，中產們還在繼續(xù)等待，等著看今年的調劑情況，也在等房價跌破600萬防線的那一天。
下午四點半，三小陸續(xù)放學。圖/每日人物攝
蜂鳥的神話
在萬柳，調劑這件事，此前并沒有那么令人恐懼。王曉在2020年買下蜂鳥家園的房子。那個時候，萬柳的學區(qū)房全然處于一種“手慢無”的狀態(tài)。
現(xiàn)在想起來，那個節(jié)點也很微妙——當年4月，北京的另一塊教育高地西城區(qū)，正式實行“731新政”，推進多校劃片，借此給學區(qū)房降溫。這意味著，在2020年7月31號之后買房落戶的生源，將加入隨機搖號的大軍，即便是高價買了西城的學區(qū)房，也不一定能上心儀的小學。
同樣是學區(qū)房爭奪戰(zhàn)的激烈戰(zhàn)場，海淀區(qū)也出臺了類似的“1911”政策（指在2019年1月1號之后買房落戶的生源參與調劑）。但那一年，并沒有任何孩子被調劑出中關村三小。
二者帶來的對比實在強烈。很快，王曉決定放棄西城，踏入海淀萬柳。他更不是個例，和王曉一樣，一時間，無數(shù)原本盯著西城的家長，都涌入了“更穩(wěn)妥”的萬柳。
家長們的熱情和渴望，助推著萬柳學區(qū)房的熱度和價格，都走向巔峰時刻。一位家長言辭懇切，“雞娃的第一步，就是入手海淀萬柳學區(qū)房”，中介們的常用話術則變成了“早做打算”。有剛結婚、還沒生娃的年輕夫婦，驅車從朝陽趕來，只為占下一個萬柳的坑位。為了房子不被搶走，不少家長還要強行給中介塞錢，才能保住“出來一套、賣掉一套”的房源。
最開始，王曉看上的還不是蜂鳥家園。隔壁小區(qū)有一套更大、更好住的房子，要價900萬，夠一夠也可以。但在商量買房的一個月時間里，900萬就變成了1100萬。
在萬柳區(qū)域，對口中關村三小的樓盤并不少。中介陳彩指著一張地圖介紹，周邊一共有數(shù)十個樓盤，都能上三小。且不論萬柳書院這樣動輒1個億的豪宅，包括光大水墨風景、康橋水郡等在內的樓盤，戶型面積都大，房價漲起來，就貴到沒邊了。
萬柳區(qū)域樓盤圖。圖/每日人物攝
盤算過手里的資產，王曉還是只能選擇蜂鳥。由于多校劃片政策仍在，買房之前，王曉也細細評估過自家孩子的資質——盡管是在19年之后才落戶，但他們有北京戶口、名下只有一套房，調劑這件事，極大概率不會砸到自己頭上。
更重要的是，學區(qū)房在此時，是一種保值的、乃至于可以增值的硬資產，而孩子得以入學三小，不過是參與這場投資游戲的獎勵。放眼到整個萬柳，蜂鳥家園又是游戲中最便宜的入場券——對中產們來說，誘惑實在太大，很多人都愿意為這些不確定性賭一把。
王曉在那個時候，也是信心爆棚的。從大學畢業(yè)開始，王曉開始炒股，早在2016年，他就以300元每股的價格買入了茅臺的股票，到買房的那一年，茅臺已經攀升到了每股2800元，“簡直是瘋漲”。保守些的妻子勸他抓緊賣掉，他帶著一種莫名的賭性，執(zhí)意再等等，“漲到3000元就賣”。
但王曉沒有等到茅臺漲到3000元，而是一路下跌。股市失意，樓市也一樣。如今，王曉對蜂鳥的房價沒了當初的信心，他總覺得，“600萬，還沒到底”。
感知來源于很多方面。股票大跌之外，王曉還考慮到了生育率。他家里有兩個孩子，大女兒上幼兒園的時候，入學很難，只能轉頭念了國際小學。但等兩年之后，小兒子上幼兒園，一切都變得很輕松了，他和妻子幾乎沒怎么花心思，兒子就搖號上了不錯的公辦小學，這讓他們懷疑，一定是孩子少了，“入學名額都沒占滿”。
跌價的更不止蜂鳥，還包括整個萬柳片區(qū)。中介陳彩說，去年9月，她們還賣出去了一套光大花園的三居室，2300多萬，但流程還沒走完，到了10月，就只值1900多萬了。買主郁結，一度打算違約。最后，還是賣家退了100多萬，才讓合約順利達成。
也就是那幾個月，是蜂鳥家園的一個成交小高峰。陳彩發(fā)現(xiàn)，一些孩子已經上完學、更有錢的蜂鳥業(yè)主，都趕著將手里的房子出手。原因是，盡管蜂鳥的房子跌了不少，但他們去買別的房子，也能拿著大刀去“砍價”。一賣一買之間，還相當于省下不少錢。
只是，在這些房子出手之后，蜂鳥家園就徹底陷入沉寂了。那種感覺好像是，更有錢的人已然下了牌桌，只留下了剛占上坑、孩子還沒讀書，或者流動資產有限的中產們，苦苦等待這場游戲喊停的時刻。
蜂鳥家園里，大多數(shù)時候都很安靜。圖/每日人物攝
代價
不過，當真的來到蜂鳥家園，要想找到一名真正的業(yè)主，比找到一只蜂鳥還難。
最直接的原因，在于蜂鳥家園并不宜居。就如同它的名字一樣，蜂鳥家園真的很小——戶型基本上都是開間，面積不到50個平方米。
這是“性價比占坑房”的另一面。跟著中介陳彩，我參觀了一套接近700萬的房源，業(yè)主為了盡可能多地塞下人，把一間臥室改造成了兩間，最終的效果像極了列車的臥鋪。還有另一套狹小的房子，中介也說不出什么優(yōu)點，只能介紹，“窗戶正對著三小的操場”。
因此，中介們都心領神會，能夠花800萬買下上學坑位的富豪們和中產們，一定不會舍得讓孩子住在這里——他們往往會選擇住進中關村三小附近，那些更貴、更寬敞的大房子，比如光大花園的三居室，或者萬城華府的別墅。
于是，中介們的業(yè)務又多了一條，幫忙把他們新買的房子租出去，全流程托管，不少買主從頭到尾，“臉都不會露”。最終，小區(qū)里留下的業(yè)主是極少數(shù)，“剩下80%都是租戶”，其中不少是附近上班的中介、大廠員工，甚至因為房租低、距離三小近，轉而成為課外培訓班的根據地。
狹小的蜂鳥戶型。圖/每日人物攝
80歲的業(yè)主胡江，是我在蜂鳥遇見的、少有的原業(yè)主。房子是他女兒買的，用來給外孫女上學。但就如前文所說，女兒一家人并不住在蜂鳥，而是幾條街區(qū)以外的翠疊園——那里更符合外界對中產的想象，180平方米的房子，售價1500萬，家里全由保姆照料。至于蜂鳥的房子，就留給老兩口住，平時還能幫忙接送孩子。只是，房子太小，住著不舒服，胡江說，“連裝修都懶得裝”，他天天盼著外孫女畢業(yè)、賣掉房子搬離這里。
這樣一來，中介們最喜歡做蜂鳥家園的生意。陳彩提到這事就樂呵，蜂鳥業(yè)主買完房子后，都不自住，會找她把房子租出去，等孩子成功上車三小，就再找她賣房子，說不定之后還有二胎。一個客戶起碼就是3個單子的生意。
在海淀萬柳，學區(qū)房實行的是6年一貫制。昂貴的上學坑位以6年為周期，在不同家長們手里高速流轉。行情好的時候，不管是中介還是業(yè)主，都被蜂鳥在這個輪轉過程中產生的價值所吸引，并忽視它的缺點。
到了今年，形勢突然扭轉，一套房子跌去200萬，蜂鳥的業(yè)主們這才意識到，自己買下的不再是硬資產，也不是可住的房子，只是為孩子上學付出的代價。
除了空間逼仄，蜂鳥家園的建造質量也不好，這是被諸多租戶們詬病的關鍵。一位租住在這里的男士吳迪吐槽，蜂鳥沒有集中供暖，只有中央空調，但效果極差，冬天冷得出奇。他是建筑專業(yè)出身，從踏進房子的那一刻就知道，這里的樓板有多薄。后來的經歷也驗證了這一點，幾乎每一天晚上，他都能夠聽到樓下母親批評孩子的聲音。
蜂鳥家園一居室。圖/網絡
想抹平這種代價，更難。和大多數(shù)蜂鳥業(yè)主一樣，王曉也把自己的房子租了出去。過去兩年，他花了18萬，重新裝修了房子，安上空調，裝上最好的、沒有甲醛的木地板。通過這些努力，他打造出一套“蜂鳥最貴的出租一居室”，每個月的房租能提高到8800元，比小區(qū)里的同戶型房子貴上一兩千。
王曉寄希望于用這種方式，稍微提高一些蜂鳥的租售比，但他也知道，在居住體驗不好的蜂鳥，“租售比就是極低”，即便以相對高價出租，他還是需要至少83年才能回本。
相較而言，王曉是還會在乎性價比的一批中產。他和妻子家境不錯，第一桶金來自父母，如今，他們在體制內工作，薪資不算太高，家里大頭收入都來自于他炒股、投資的收益。因此，他對自己的資產更謹慎些——畢竟，買下蜂鳥，已經動用了家中的大筆資產，兩個孩子的開銷不小，同時，他還需要再花每個月20000元的租金，在附近更好的小區(qū)租一套一百多平方米的大房子，才能夠容納自己一家5口人。
面對這些不斷交付的代價，人們總會強調自己得到了什么。如今，三小能帶給購買蜂鳥的家長們一些安全感。王曉說，北京小學號召減負，但三小還是會留一些作業(yè)，“其實作業(yè)不重要，重要的是這說明老師很負責”。同時，班上的學習氛圍不錯，女兒更算得上爭氣，小提琴、畫畫、體能，都沒落下。
這些細節(jié)讓他覺得，支付200萬的代價是值得的。更何況，前兩年，他們又生了二胎，以后也能上三小。王曉說，“相當于虧損的錢讓2個孩子來分”，一人100萬，平攤了成本，這個結果，“還算能接受”。
但也有家長在“代價”的昂貴中，徹底變了心態(tài)。一位家長說，以前，他對孩子的要求不過是可以上一所985，但在傾盡所有積蓄、又借錢買了蜂鳥之后，他不再滿足于此，轉而加入了雞娃大軍，希望孩子能念上清華、北大。
甚至，有家長開始對三小表現(xiàn)出不滿——社交平臺上，不少購買了蜂鳥等學區(qū)房的家長們，對三小的素質教育模式尤為失望，他們覺得，三小對于孩子的培養(yǎng)遠遠不夠，“老師不管，全靠家長雞娃”。而學區(qū)所對口的初中也不夠好，“花這么多錢買了學區(qū)房，最后，在小升初時沒了優(yōu)勢”。
蜂鳥小區(qū)就在三小對面，在窗口就能看到一部分校園。圖/每日人物攝
被綁定的中產
“蜂鳥是跌了，那又怎么樣呢？”
當我追問王曉當下的心情時，他這樣回復我。2020年，為了大女兒上學，他和妻子花800萬買下這套房子。那之后的短短半年時間里，蜂鳥的房價開始一路飆升，最高點突破了1000萬大關，房源依舊出一套，賣一套。那個把房子賣給王曉的中介，還會來找他，問他愿不愿意再把房子倒手賣出去。
面對200萬的差價，王曉拒絕了。原因是，他們的小兒子還沒有入學，他不可能為了200萬的純收益，就舍棄掉兒子上中關村三小的寶貴機會。
4年之后的今天，蜂鳥的房價掉了個彎，但王曉的處境其實沒有變過——就像當年放棄賺200萬一樣，他也不可能為了少虧損一些，就把房子抓緊出手。王曉的打算是，只要等兒子上了一年級，他會立刻把蜂鳥的房子賣掉，“就算折價到500萬也沒關系”。
王曉所面臨的，幾乎是大多數(shù)中產家庭的處境。王曉和妻子是新北京人，2016年畢業(yè)后，兩人留在北京。在拿到北京戶口、生下孩子之前，他們對留在北京沒有任何執(zhí)念，甚至已經在成都買了一套400萬的房。那個時候，兩人還定下一個最終期限，“2019年底，如果還沒有戶口，就回成都了”。
幸運地是，趕在“DDL”之前，兩人拿到了北京戶口。于是，他們又忙不迭地賣掉成都的房，周轉在西城、海淀，給孩子選購學區(qū)房。他們總覺得，自己不圖孩子能有多好的成績，但作為家長，在自己能力范圍之內給孩子最好的，是十分正常、又理所應當?shù)氖虑椤?/p>
圖/《三十而已》劇照
就像王曉一樣，如果中產們的生活里有優(yōu)先級，孩子當然排在第一位。中產家長們的人生，在孩子出生的那一刻被徹底錨定，此后，房子、車子乃至于一切的決定權，就都不屬于自己了。
在選蜂鳥房子的時候，這種“失去選擇”的感受還會格外突出。在蜂鳥，一居室主要被劃分為4個房型。不管是中介還是購房者，都對這4個房型的優(yōu)缺點如數(shù)家珍。比如，A型送了一平方米，B型臥室朝南，C型面積最小，D型相對寬敞。
但到了選房的時候，朝向、面積、戶型、價格，就通通都不重要了。唯一決定它們價格的，就是“孩子能不能用得上”，每隔一個年級，價格差能到15萬。
面對購置蜂鳥的家長，中介陳彩問的第一個問題就是“你家孩子多大了？”然后飛速在大腦中匹配待售房源所對應的年級——如果你有一個3歲的孩子，再過3年就要上一年級，那么，三年級以下的房源就不用考慮了，因為那時，前業(yè)主的孩子還沒小學畢業(yè)，坑位還沒讓出來，輪不上。
“蜂鳥的房子太特別了，就算有便宜一點的，孩子用不上，那也沒辦法。”陳彩說。
在這種孩子為先的氛圍里，家長們的心態(tài)當然會變，憂慮在不自覺中產生。社交平臺上，總能看到很多的三小媽媽發(fā)帖，比如，孩子才一年級，已經跟不上班上同學們的進度了怎么辦？老師用全英文授課，孩子聽不懂怎么辦？與之對應的下一步，就是報班。王曉認識的一個孩子，才小學三年級，就已經學到了高中數(shù)學。
而這樣的成績，在無數(shù)個萬柳媽媽的雞娃傳說里，根本算不了什么。它對應著中產們對階層滑落的恐懼。王曉發(fā)現(xiàn)，雙減之后，女兒班里的家長們開始自己上陣，有一種無法接受孩子不如自己的架勢——當程序員的，就教孩子寫代碼；做生物制藥的，就給孩子啟蒙化學。
王曉在盡量避免自己被卷入其中。他覺得自己和別的雞娃家長不一樣，并不想讓孩子早早被奧數(shù)、英語折磨。但班還是要報。女兒的一周時間，還是被各種課外班填滿——周一小提琴，周二舞蹈課，周三學畫畫，周四練體能……“更多關注美育”，是他試圖平衡焦慮的結果。
如果再來一次，王曉覺得自己還是會作出和幾年前相似的決定：蜂鳥家園的學區(qū)房要買，茅臺的股票也不會賣。
畢竟，“人的認知是有限的”，王曉說，他知道，在那個時刻，自己沒辦法做出更好的選擇了。只不過，他也猜對了一件事，就在這個3月底，600萬的心理底線已被擊穿，最新的一套一年級的蜂鳥，以568萬成交。
沒人知道真正的底在哪里。
蜂鳥家園的窗外景色。圖/每日人物攝
（文中受訪者均為化名）
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