小區(qū)601戶住戶拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司“霸氣”通告“斷水斷電”是否合法？
2023-12-19
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更新時間：2023-12-19 21:08:53作者：未知
封面新聞記者 杜卓濱
連日來，四川樂山陽光物業(yè)管理有限公司一則“告全體業(yè)主書”（以下簡稱“告知書”）引發(fā)熱議。告知書稱，天和大院小區(qū)內(nèi)601戶住戶欠交物業(yè)費，致公司嚴重虧損，公司將自2024年1月1日起停止向供電局和自來水公司交納公共區(qū)域水電費。
“這必將引發(fā)公共區(qū)域停水停電”。對此，12月19日，四川方策律師事務所律師郭剛認為，如果物業(yè)因私自停電造成業(yè)主權(quán)益受到損害，可能構(gòu)成侵權(quán)并涉及侵權(quán)損害賠償?shù)葐栴}。
小區(qū)宣傳欄上張貼有告知書 杜卓濱 攝
該小區(qū)所在的柏楊社區(qū)稱，已關(guān)注到此事，住建部門已經(jīng)約談了物業(yè)公司，“物業(yè)這一行為肯定是不正確的，肯定不會允許他們停水停電的?！?/p>
告知書：停水停電包括電梯和車庫
市民追問：物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電
該告知書落款時間為12月13日，16日在網(wǎng)絡(luò)上廣泛傳播，引發(fā)熱議。有人勸導業(yè)主按要求交納物業(yè)費，也有市民困惑，為何有601戶住戶長年不交物業(yè)費，但更多的市民在追問，物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電。
據(jù)該告知書，截至12月10日，物業(yè)服務費總欠費金額達1514485元，其中2019年欠費2244元，2020年欠費25594元，2021年欠費207015元，2022年欠費457770元，2023年欠費821862元?！拔飿I(yè)服務費欠費金額逐年攀升，導致我公司嚴重虧損，經(jīng)營舉步維艱，已無法按期向員工支付工資，也無法墊資交納公共區(qū)域水電費?！?/p>
告知書稱：“基于此，我公司將不得不自2024年1月1日起停止向供電局和自來水公司交納公共區(qū)域水電費。這必將引發(fā)公共區(qū)域停水停電，不僅會造成電梯不能運行、二次供水無法持續(xù)、車庫、樓道照明系統(tǒng)關(guān)閉，給全體業(yè)主尤其是高層住戶帶來生活不便；也會造成小區(qū)進出車輛、人臉識別系統(tǒng)、監(jiān)控安保系統(tǒng)等無法正常工作，對公共財產(chǎn)、小區(qū)安全產(chǎn)生極大威脅，并最終嚴重損害小區(qū)全體業(yè)主的切身利益?！?/p>
告知書在網(wǎng)上引發(fā)熱議，圖為網(wǎng)友們的評論
該告知書還稱，業(yè)主不交費，物業(yè)公司就不可能交納水電費。
在眾多的討論中，有人提醒業(yè)主，應該對物業(yè)公司的服務有一個合理和實際的期望，應該認識到高質(zhì)量的物業(yè)服務需要相應的費用支持。只有按時交納物業(yè)服務費，才能保證物業(yè)公司的正常運營和良好服務。
但更多的留言，是困惑該601戶住戶為什么長期不交物業(yè)費，物業(yè)公司在服務過程中，是否有工作不到位的地方。也有市民追問，在這種情況下，物業(yè)公司是否有權(quán)停水停電。
走訪：小區(qū)大門、宣傳欄、單元樓都貼有告知書
住戶：環(huán)境長年臟亂差且數(shù)年前就已更換物業(yè)
12月18日，帶著疑問，封面新聞記者來到天和大院小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)大門處、宣傳欄、單元樓等位置都張貼有告知書。在單元樓處，告知書旁邊還有一份單獨針對該單元樓的“告業(yè)主書”，寫明截至2023年12月13日，該單元樓欠物業(yè)費的戶數(shù)和金額。
走訪過程中，多位住戶告訴記者，他們不交納物業(yè)費的原因是業(yè)委會于2021年7月便簽訂了新的物業(yè)公司，“我們不認陽光物業(yè)，是他們一直不交接物業(yè)工作，霸占著小區(qū)不走”。
圖為天和大院小區(qū) 杜卓濱 攝
據(jù)天和大院小區(qū)業(yè)委會提供的物業(yè)服務合同顯示，2021年7月4日，小區(qū)業(yè)委會以公開招標方式，經(jīng)業(yè)主大會表決通過，選聘四川榮基物業(yè)服務有限公司提供物業(yè)服務，服務期限為2021年7月4日起至2025年12月7日止。
業(yè)委會相關(guān)負責人告訴記者，陽光物業(yè)是天和大院小區(qū)前期物業(yè)，“前期物業(yè)合同”中沒有寫明委托管理服務期限，但有寫到：“在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會按規(guī)定成立并代表全體業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，本合同自動終止?！?/p>
同時，在該物業(yè)服務招標備案表上寫明，合同期限為3年，開標時間為2010年7月。
圖為告知書全文 杜卓濱 攝
該負責人稱，與前期物業(yè)3年期的合同到期后一直沒有續(xù)簽，之所以在2021年時更換物業(yè)，是因為陽光物業(yè)服務不到位，“小區(qū)內(nèi)長期臟亂差，樓道和電梯內(nèi)不時還有排泄物?！?/p>
記者注意到，天和大院小區(qū)公共衛(wèi)生常年受到關(guān)注。2021年當?shù)厝請笠浴峨娞堇锊却蟊悖瑯飞竭@個小區(qū)問題真不少》為題，進行了相關(guān)報道。
判決：撤銷與新物業(yè)公司簽訂合同的決定
管理部門：不會允許物業(yè)公司停水停電的
12月19日，陽光物業(yè)稱不接受任何采訪。但有部分居民告訴記者，業(yè)委會2021年簽訂新物業(yè)的決定，于當年8月被市中區(qū)人民法院判決撤銷了，一并撤銷的是業(yè)主大會當年作出的“由業(yè)委會代表業(yè)主啟動物業(yè)服務的招標、談判、初選等程序”的決定。
據(jù)樂山市市中區(qū)人民法院民事判決書，市中區(qū)人民法院推定作出上述兩次決定的業(yè)主大會沒有達到《民法典》規(guī)定的參會人數(shù)、面積及表決人數(shù)、面積的比例要求。確認業(yè)主大會形成決定的程序不符合《民法典》的規(guī)定，侵害了業(yè)主的程序權(quán)益，依照《民法典》應當予以撤銷。
19日中午，記者從天和大院小區(qū)所屬的柏楊社區(qū)獲悉，他們已經(jīng)注意到了此事，正在協(xié)調(diào)處理，“有居民要求罷免小區(qū)業(yè)委會，我們正在協(xié)調(diào)溝通。住建部門也就物業(yè)公司聲稱要停水停電的事，約談了公司負責人。物業(yè)公司這些行為肯定是不正確的，我們要保證群眾的日常生活，不會允許他們停水停電的?！?/p>
律師：不得以停水停電等不合法措施催交物業(yè)費
四川方策律師事務所律師郭剛認為，雖然業(yè)主以已選聘新物業(yè)，原物業(yè)不退場為由拒繳物業(yè)費，但根據(jù)相關(guān)判決可以看出，要求物業(yè)退場另聘其他物業(yè)的業(yè)主決議已被撤銷。
雖然前期物業(yè)合同已經(jīng)到期，但是業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘決定，也沒有第三方物業(yè)公司實際提供物業(yè)服務，物業(yè)公司基于誠信原則繼續(xù)提供物業(yè)服務，維持小區(qū)處于正常管理的狀態(tài)，業(yè)主既已享受物業(yè)提供的服務，應就享受的物業(yè)服務支付相應費用。
但同時民法典也明確規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。?業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期未交納物業(yè)費，物業(yè)服務人可以催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費；合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或申請仲裁，但不得以停水停電等不合法措施催交物業(yè)費。如果物業(yè)因私自停電造成業(yè)主權(quán)益受到損害，可能構(gòu)成侵權(quán)并涉及侵權(quán)損害賠償?shù)葐栴}。