崩盤了(夢幻要崩盤了)
2024-02-20
更新時(shí)間:2024-02-20 09:15:58作者:未知
由于新冠疫情和遠(yuǎn)程辦公的影響,全美各地的辦公空間空置率不斷攀升。加之美聯(lián)儲(chǔ)加息帶來的貸款利率上升,美國商業(yè)地產(chǎn)市場更是壓力重重。
作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分,寫字樓的現(xiàn)狀反映了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場的走勢。美國房地產(chǎn)公司高緯物業(yè)(Cushman & Wakefield)的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn),截至去年年底,全美約有五分之一的寫字樓處于空置狀態(tài),甚至連洛杉磯和休斯敦這樣的大城市,寫字樓的空置率都達(dá)到了25%。
研究稱截至去年年底,全美約有五分之一的寫字樓處于空置狀態(tài),圖為美國的高層寫字樓資料圖(每經(jīng)特約記者 郝帥 攝)
國際貨幣基金組織(IMF)在一篇博文中表示,美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格正在經(jīng)歷半個(gè)世紀(jì)以來最嚴(yán)重的暴跌,自2022年3月美聯(lián)儲(chǔ)加息以來已經(jīng)下跌11%。
在商業(yè)地產(chǎn)的疲軟環(huán)境下,美國的銀行系統(tǒng)也面臨著巨大的壓力。數(shù)據(jù)顯示,到明年年底,到期的美國商業(yè)地產(chǎn)貸款總量將超過1萬億美元(約合人民幣7.2萬億元),而到2027年,這一數(shù)據(jù)將達(dá)到2.2萬億美元。這意味著,美國商業(yè)地產(chǎn)的困境可能成為未來兩年最大的潛在危機(jī)。
彭博社的調(diào)查發(fā)現(xiàn),22家資產(chǎn)規(guī)模在100億到1000億美元的區(qū)域銀行所持有的商業(yè)地產(chǎn)貸款是其資本的三倍以上。Marathon Asset Management董事長Bruce Richards本周警告稱,規(guī)模較小的銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率似乎正朝著8%~10%的方向發(fā)展。彭博社援引一份研究報(bào)告稱,美國各大銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款的違約率如果達(dá)到10%,將導(dǎo)致銀行額外遭受約800億美元的損失。
明年底將有超1萬億美元
商業(yè)地產(chǎn)貸款到期
在過去10年的低利率環(huán)境下,全球投資者紛紛涌入寫字樓和其他商業(yè)建筑,將其視為債券的安全替代品。然而,疫情后美國商業(yè)地產(chǎn)需求萎靡,以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)了較大的跌幅。不僅如此,為了遏制通貨膨脹,美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息,導(dǎo)致優(yōu)惠貸款利率急升,利率成本加重。美國商業(yè)地產(chǎn)市場面臨著來自需求市場和利率市場的雙重打擊。
國際貨幣基金組織(IMF)在一篇博文中表示,美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格正在經(jīng)歷半個(gè)世紀(jì)以來最嚴(yán)重的暴跌,自2022年3月美聯(lián)儲(chǔ)加息以來已經(jīng)下跌11%。而摩根士丹利援引Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示,美國寫字樓物業(yè)價(jià)格已從高峰期下跌了約20%。
彭博社的報(bào)道中稱,在紐約曼哈頓,經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)開始以大約50%的折扣銷售由黑石旗下一寫字樓所擔(dān)保的債券;2023年12月,洛杉磯一棟高檔寫字樓的售價(jià)較10年前下跌了約45%……
然而,在凱投宏觀(Capital Economics)看來,商業(yè)房地產(chǎn)市場的困境將在2024年達(dá)到極限。該機(jī)構(gòu)指出,過去一年美國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一直籠罩在悲觀情緒當(dāng)中。
凱投宏觀本月早些時(shí)候表示,約有5410億美元的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)在2023年正式到期,但由于許多貸款在去年獲得了延期,因此信貸風(fēng)險(xiǎn)尚未顯現(xiàn)。到明年年底,到期的貸款體量將超過1萬億美元。據(jù)凱投宏觀副首席房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Kiran Raichura的說法,到2027年,將有高達(dá)2.2萬億美元的商業(yè)房地產(chǎn)債務(wù)將到期。
更高的利率和更緊的金融環(huán)境阻礙了銀行為高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)貸款提供融資,或是使銀行只愿意在更高的借貸成本下才愿意放貸。凱投宏觀預(yù)計(jì),一些借款人對(duì)到期貸款進(jìn)行再融資后,利息成本會(huì)進(jìn)一步增加,這可能會(huì)引發(fā)違約或拖欠潮。
美國國家經(jīng)濟(jì)局最近的一篇文章估計(jì),美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)可能給銀行造成高達(dá)1600億美元的損失。知名投資者Kyle Bass則稱,僅寫字樓價(jià)格暴跌就可能給美國銀行造成2500億美元的損失。
美國商業(yè)地產(chǎn)的低迷,也可以從行業(yè)頭部經(jīng)紀(jì)商的財(cái)報(bào)中可出些許端倪。
2月16日,全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司世邦魏理仕集團(tuán)(CBRE Group)公布的財(cái)報(bào)顯示,該公司2023年凈利潤大幅下滑30%,原因是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的需求放緩??偛课挥诿绹_(dá)拉斯的世邦魏理仕報(bào)告稱,其2023年凈利潤僅為9.86億美元,較2022年大幅下滑29.94%。
圖為世邦魏理仕集團(tuán)的財(cái)報(bào)截圖 數(shù)據(jù)來源:Wind
或使300多家銀行
面臨償付能力擠兌的風(fēng)險(xiǎn)
英國《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道中稱,美國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的壓力跡象正在迅速顯現(xiàn),而美國的銀行,尤其是部分地區(qū)性銀行,面臨著巨大的負(fù)擔(dān)。
美國財(cái)長耶倫本月上旬對(duì)房地產(chǎn)估值下降對(duì)銀行體系的影響表示了擔(dān)憂。美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾2月4日在接受《60分鐘》采訪時(shí)也表達(dá)了類似的情緒。
彭博社匯編的數(shù)據(jù)顯示,截至2023年年底,全美有24家銀行擁有商業(yè)房地產(chǎn)貸款組合。而該機(jī)構(gòu)的另一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),22家資產(chǎn)規(guī)模在100億到1000億美元的區(qū)域銀行所持有的商業(yè)地產(chǎn)貸款是其資本的三倍以上。在資產(chǎn)少于100億美元的社區(qū)銀行中,這一數(shù)字甚至更高:47家擁有規(guī)模過大的貸款組合,其中13家增速過快。(注:分析不包括針對(duì)業(yè)主自用的非住宅建筑的貸款。)
聯(lián)邦監(jiān)管機(jī)構(gòu)已表示,這些貸款組合將受到更嚴(yán)格的審查,這一跡象表明,更多銀行可能面臨來自當(dāng)局的壓力,要求其增加準(zhǔn)備金。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,去年,美國三家監(jiān)管機(jī)構(gòu)——美聯(lián)儲(chǔ)、聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司和美國貨幣監(jiān)理署——公開警告各大銀行,要求他們仔細(xì)評(píng)估寫字樓、零售店面和其他商業(yè)地產(chǎn)的巨額債務(wù)敞口。監(jiān)管機(jī)構(gòu)表示,它們將更加密切地關(guān)注那些迅速積累了超過其總資本三倍以上的此類貸款的銀行。
本月上旬,受到遠(yuǎn)不及預(yù)期的2023年第四季度財(cái)報(bào)和一次性撥備付款的影響,紐約社區(qū)銀行遭到投資者拋售。其他規(guī)模更小的銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)似乎還更大。彭博社對(duì)350多家美國銀行的聯(lián)邦數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析顯示,它們以更快的速度錄得了超大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)貸款。
圖為紐約社區(qū)銀行資料圖,其在本月上旬遭到投資者拋售
上述監(jiān)管機(jī)構(gòu)就表示,他們將把關(guān)注重點(diǎn)放在大幅增長的投資組合上:衡量標(biāo)準(zhǔn)是在過去三年中至少增長了50%。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,截至2023年9月30日,貸款超過這一標(biāo)準(zhǔn)的銀行包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.。
Marathon Asset Management董事長Bruce Richards本周在領(lǐng)英的一篇帖子中警告稱,規(guī)模較小的銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款違約率似乎正朝著8%~10%的方向發(fā)展。這些銀行在最近幾年增加了敞口后,尤其容易受到商業(yè)地產(chǎn)市場低迷的影響。
彭博社援引2023年12月發(fā)表的一份關(guān)于美國銀行脆弱性的研究報(bào)告稱,美國各大銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款的違約率如果達(dá)到10%,將導(dǎo)致銀行額外遭受約800億美元的損失。該報(bào)告還警告稱,商業(yè)地產(chǎn)的困境可能使300多家銀行,尤其是規(guī)模較小的地區(qū)性銀行,面臨償付能力擠兌的風(fēng)險(xiǎn)。
記者|蔡鼎
編輯|段煉 蘭素英 易啟江
校對(duì)|陳柯名