買賣二手房必須經(jīng)過中介嗎 買賣二手房必須經(jīng)過中介嗎?
2024-04-22
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更新時間：2024-04-22 14:42:03作者：未知
“太失望了！”近日，南都記者接到上海楊浦濱江壹號樓盤的業(yè)主爆料，稱“難以接受掏空積蓄、背上房貸后換來的新家”。 3月16日是開發(fā)商組織業(yè)主預(yù)看房的日子，那一天，業(yè)主小婧滿懷期待地走進了位于上海市楊浦區(qū)愛國路389弄的小區(qū)，然后，她的心就一點一點地下墜。“連我這種不專業(yè)的人，都能看出公共區(qū)域的問題很多，至于房屋內(nèi)部，小問題更多，驗房師告訴我，我家的窗子甚至都是斜的。” 據(jù)了解，該項目位于上海內(nèi)中環(huán)，樓盤推廣名為“融創(chuàng)城建·楊浦濱江壹號”，地名辦核準名/備案名為融瑞雅苑，開發(fā)公司是上海瑞釧置業(yè)有限公司。2022年1月14日開盤，當天即清盤，均價為9.9萬元/m2，單套房屋的售價一千萬元左右。 自預(yù)看房后，楊浦濱江壹號樓盤的297戶業(yè)主推選了10名業(yè)主代表，共同參與樓盤維權(quán)。他們的主要訴求圍繞“降標”問題展開，希望得到“一分價錢一分貨”并按圖施工的新房。
楊浦濱江壹號的小區(qū)大門。南都記者趙唯佳 4月13日攝
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師向南都記者表示，“降標”交付要依據(jù)個案小區(qū)、房屋的具體情況，如出現(xiàn)的空鼓、裂縫、漏水等質(zhì)量問題，小區(qū)綠植品質(zhì)、種類、密度減少問題，將小區(qū)內(nèi)娛樂設(shè)施、材料劣質(zhì)等與購房合同的約定、規(guī)劃設(shè)計方案、施工方案、售房宣傳等進行對應(yīng)，從而可以認定是否“降標”了。
距離6月30日的交房日期越來越近，業(yè)主在焦灼中與開發(fā)商積極交涉，但截至發(fā)稿時，仍有燃氣管道、外立面、架空層、連廊、車庫及行車路線等主要訴求待解決。
年輕人要“上車”，無奈“掏空6個口袋”
楊浦濱江壹號是由融創(chuàng)中國和上海城建聯(lián)合開發(fā)的項目。一名業(yè)主代表向南都記者回憶起自己當初選擇楊浦濱江壹號的原因，“盡管當時融創(chuàng)已經(jīng)出現(xiàn)了流動性問題，但考慮到上海城建是國企，是承建方，我還是選擇相信?！钡牵鼮楦镜脑蜻€是因為“太想在上海擁有一套屬于自己的房子”。
楊浦濱江壹號單個產(chǎn)品的建筑面積約97-112m2，屬于比較適合剛需群體“上車”的樓盤。在楊浦濱江壹號的前期宣發(fā)材料上，南都記者也看到“項目對話主流客群年輕化趨勢”的表述。但是，在上海樓市火爆的2022年初，年輕人想要“上車”新房，不僅要有錢，還需要一定的積分。
積分制是上海特色，屬于樓市降溫政策，2021年2月6日起正式落地實施至今。購房人在認購后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數(shù)比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。
會受限于社保年限等等制約因素，新落戶上海的年輕人群體積分一般不高，又想避開二手房額外的稅費負擔的他們，會在新盤中尋找“上車”機會。
楊浦濱江壹號成了當時的那個“上車”機會。業(yè)主李文告訴南都記者，當時楊浦濱江壹號的情況特殊在于首套房業(yè)主的首付要求也是七成，這與上海對于二套房的首付標準齊平。一般來說，首套房業(yè)主的首付最低比例是35%。
也因為如此高的門檻，楊浦濱江壹號并沒有觸發(fā)積分制。但對于年輕的購房者們，“掏空6個口袋”就是他們湊到首付的無奈之舉。
“我現(xiàn)在既要還房貸，雖然房子還沒住進去，也不知道能不能住進去；還要交房租；還要忍著失望、焦躁、愧疚的情緒上班掙錢?！崩钗恼f，至今沒敢跟家里的父母透露太多關(guān)于樓盤的情況，怕他們受不住。
“降標”交付，業(yè)主如何維權(quán)？
同樣在愛國路板塊，有一個比楊浦濱江壹號早兩天開盤的項目——龍光天境。龍光天境的體量和楊浦濱江壹號差不多，有311套房源。但前者觸發(fā)了積分，認購率高達281%，由此可見2022年初上海樓市的火爆。
巧的是，兩個樓盤的開盤均價都是9.9萬元/m2。李文的朋友買在龍光天境，他告訴南都記者，“沒有對比就沒有傷害，同樣的開盤均價，但龍光天境交付的外立面是鋁板加真石漆，楊浦濱江壹號現(xiàn)在的外立面是鋁條加普通涂料。銷售當時跟我說的是會涂真石漆，但因為真石漆確實是涂料的一種，所以合同里寫的涂料，現(xiàn)在就拿這個點來打發(fā)我。”
就此，南都記者從王玉臣律師處獲悉，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，開發(fā)商的樓盤宣傳資料、樓盤銷售人員的承諾在符合一定條件的情況下即便沒有列為購房合同的條款也可以被認定為合同內(nèi)容，因此，業(yè)主若收集前述證據(jù)，在房屋確實存在與宣傳不符的降配情形，一是可以確定開發(fā)商減配的事實；二是可以根據(jù)宣傳內(nèi)容，要求開發(fā)商承擔相應(yīng)的違約責任。
令業(yè)主不解的，還有楊浦濱江壹號的“雙標”施工。在愛國路和順平路街角，是原先的售樓處，目前已改造為示范區(qū)。南都記者到現(xiàn)場看到，該示范區(qū)的對外界面是鋁板加真石漆加玻璃幕墻的構(gòu)造，看上去是全小區(qū)的“門臉”，但這個能撐場子的建筑并不是小區(qū)的大門，后續(xù)會被社區(qū)使用。而走進小區(qū)看到的示范區(qū)的背面，也是面向小區(qū)內(nèi)部的墻體，則是普通涂料。
從愛國路和順平路街角拍攝的楊浦濱江壹號小區(qū)面貌。南都記者趙唯佳 4月13日攝
另外，小區(qū)內(nèi)商品房的逃生通道是水泥樓梯，而小區(qū)保障房的反而是地磚樓梯。對于業(yè)主有異議的部分，開發(fā)商的回應(yīng)是，項目是按報建圖紙施工，但不能提供報建圖紙。
如果真的出現(xiàn)“降標”交付，業(yè)主如何維權(quán)？王玉臣律師建議，第一，業(yè)主需要取證先行，將認為“降標”之處拍照取證進行留存；第二，如果業(yè)主認為降標交付的房屋不符合交付條件，影響對房屋的正常使用，業(yè)主可以拒收房屋，要求開發(fā)商整改后再行交付；第三，業(yè)主可以另行收集相關(guān)證據(jù)，如開發(fā)商的宣傳材料、以政府信息公開的方式獲取樓盤的規(guī)劃、建設(shè)等文件，落實存在的具體問題；第四，業(yè)主可以就房屋因降標出現(xiàn)的問題向相關(guān)主管部門投訴舉報，要求依法調(diào)查，給予開發(fā)商相應(yīng)處罰，并督促開發(fā)商整改；第五，降標交付可能引發(fā)開發(fā)商觸碰購房合同約定的違約責任條款，如逾期交付房屋等，業(yè)主可以以調(diào)解、訴訟等方式要求開發(fā)商予以賠償。
開發(fā)商：雙方都要拿出點誠意
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向南都記者解釋了新房降標的可能原因：其一，限價政策下企業(yè)盈利空間減少，在降低成本方面勢必會做研究，包括建材、建造工藝等方面持續(xù)做“偷工減料”，自然標準降低；其二，監(jiān)管不到位，各地對于建筑材料和交付等方面缺乏考核，這就導(dǎo)致此類漏洞越來越大；其三，一些地方都在推進綠色建筑等，但是綠色建筑等在規(guī)劃設(shè)計方面可能不符合，類似無法滿足規(guī)劃設(shè)計標準，導(dǎo)致一些高標準的建材和設(shè)計無法落地。
嚴躍進提醒，購房者必須認識到，一些“花言巧語”的營銷是有泡沫的。從購房者權(quán)益保護角度看，一些承諾的交付，還是要摳得細，否則最后交付的時候，維權(quán)的壓力會很大。
2023年10月27日，城建置業(yè)在官方微信號上發(fā)布的“讓美好眼見為實”系列短視頻欄目，楊浦濱江壹號以“標桿作品”的形象出現(xiàn)。
楊浦濱江壹號業(yè)主的努力也不是完全沒有成效。一份由業(yè)主提供的錄音材料中，參加了3月28日溝通會的上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理井陸峰做出了部分整改承諾，他還說，“雙方都要拿出點誠意?！?/p>
那么城建置業(yè)的誠意在哪里？“我并沒有感受到他們的誠意，在實際問題上避重就輕，對我們的需求也是一拖再拖?！毙℃赫f，為了提高所謂的問題解決率，對方采取了“化整為零”的策略，把關(guān)鍵的四大類問題（架空層、連廊、車庫、外觀）歸為最末的其它項問題，卻把解決了電話機的小事擺在成績里。
4月13日，當南都記者到達楊浦濱江壹號項目處，想要以業(yè)主身份申請進入小區(qū)內(nèi)部了解情況時，保安回復(fù)“無人值班，所以無法處理”。透過小區(qū)的門欄，可以看到三三兩兩工人施工的身影。
據(jù)楊浦濱江壹號業(yè)主代表整理，總共有九點主要的整改訴求：1、消防連廊與沙盤統(tǒng)一；2、架空層要按圖施工，墻地鋪設(shè)大理石，頂部設(shè)格柵；3、燃氣管道按原設(shè)計位置交付；4、小區(qū)大門與宣傳圖一致；5、車庫地面環(huán)氧、頂部美化；6、人車分流；7、外立面品質(zhì)按圖施工加鋁板、改真石漆；8、居委會樓背面跟正面鋁板統(tǒng)一；9、小區(qū)內(nèi)部路面整改，拒絕瀝青路。
那么業(yè)主在什么情況下可以拒絕收房、主張退房？王玉臣律師表示，業(yè)主可以拒絕收房、主張退房的情況主要是房屋不符合約定、法定的交付條件，如房屋嚴重逾期交付，已經(jīng)達到約定的解除合同條件；房屋交付時并未取得竣工驗收文件，水電等基礎(chǔ)配套設(shè)施尚未建設(shè)完成，以此觸碰逾期交付可以解除合同的條款；房屋存在嚴重質(zhì)量問題，已嚴重影響正常居住使用；開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意擅自進行規(guī)劃變更達到解除條件等，業(yè)主都可以據(jù)此拒絕收房，主張退房。
采寫：南都記者 趙唯佳 發(fā)自上海
（應(yīng)受訪者要求，文內(nèi)業(yè)主小婧、李文均為化名）