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在征地拆遷過程中，我們常常會提到“住改非”這個詞，并且大家都知道非住宅房屋和住宅房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)有很大的區(qū)別，并且非住宅房屋還可以獲得生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)期收益的補償。那么，把原本是居住用途的房屋改成其他用途的“住改非”房屋該怎么補償呢?今天，愛土拆遷律師團給大家講講在城市房屋拆遷中，“住改非”房屋如何補償問題。

什么是“住改非”房屋?

“住改非”房屋，是指設(shè)計審批用途或房屋產(chǎn)權(quán)證登記用途為住宅房屋的，在實際使用過程中，改為商業(yè)經(jīng)營、辦公、生產(chǎn)等非住宅房屋用途。

確定的講，“住改非”不是一個法律術(shù)語，在法律法規(guī)中也沒有這樣的表述。是大家對把原住房改為生產(chǎn)、經(jīng)營用途房屋的一種通俗叫法，但是現(xiàn)在卻真切的出現(xiàn)在征收拆遷工作中。

比如一戶家庭將自己臨街的兩層樓房，將一樓臨街的房屋改成門面經(jīng)營小生意，并且辦理了營業(yè)執(zhí)照，也一直在依法納稅，但是房屋產(chǎn)權(quán)證上并未做變更，房屋用途依然是住宅性質(zhì)，這個就是所謂的“住改非”。

從上述內(nèi)容來看，“住改非”的認定也是要合理合法的。貴陽市就對“住改非”房屋拆遷時用途做了以下認定：房屋的用途以房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途為準(zhǔn);所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的為準(zhǔn);產(chǎn)權(quán)檔案中也未記錄用途的，看其實際用途是否經(jīng)規(guī)劃管理部門審批同意。住宅改成非住宅的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃管理部門同意變更的依據(jù)，否則只能按照住宅認定。

“住改非”房屋拆遷有沒有統(tǒng)一的全國補償標(biāo)準(zhǔn)?

對于“住改非”房屋，究竟是按照住宅用房來補償，還是按照經(jīng)營性用房來補償呢?2003年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》中做出規(guī)定，對拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)為住宅，但是已經(jīng)依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)?shù)难a償。

也就是說，“住改非”房屋在拆遷時可以根據(jù)實際情況來給予補償，不能只因為產(chǎn)權(quán)證上的住宅性質(zhì)就按照住宅用房給予補償，但是具體的補償辦法還是要由各地方來制定。

各地對于“住改非”房屋拆遷補償都有哪些規(guī)定

各個地方也針對“住改非”都有自己的規(guī)定，部分地區(qū)甚至可享受商業(yè)房的補償政策。

黑龍江省《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十二條規(guī)定：拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，且符合下列條件的，貨幣補償金額按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定：(一)拆遷通告發(fā)布前依法取得營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄;(二)房屋所有權(quán)證書、營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點一致。

麗水：“住改非”房屋可以享受商業(yè)用房的補償政策

比如浙江省麗水市就有這樣的規(guī)定，在拆遷公告公布前近兩年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策。

沈陽：按照商用房評估價格70%補償

沈陽市對于“住改非”也有非常明細明確的規(guī)定，《沈陽市國有土地上房屋征收與補償辦法》第四十條：“對利用地面一層住宅從事經(jīng)營房屋符合下列條件的經(jīng)營部分，選擇貨幣補償?shù)模梢园凑战?jīng)營性非住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價格的70%標(biāo)準(zhǔn)補償，并可享受住宅房屋臨時安置補助費、搬遷獎勵費，但不給予停產(chǎn)停業(yè)損失費補償：

房屋征收決定公告時，正在經(jīng)營且依法取得營業(yè)執(zhí)照，連續(xù)經(jīng)營時間超過兩年以上;

依法取得稅務(wù)登記證并有兩年以上納稅記錄;

營業(yè)執(zhí)照的營業(yè)地點與被征收房屋的位置相一致;

2011年8月1日《沈陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，已實際經(jīng)營的房屋?！?/p>

所以，對于“住改非”房屋如何補償，目前尚未有全國性統(tǒng)一規(guī)定，其補償標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)是各地的地方規(guī)章。所以當(dāng)被拆遷人在對拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)沒有達到預(yù)期的情況下，要拿起法律的武器及時尋求專業(yè)的拆遷維權(quán)律師的幫助，從而最大限度地維護自己的合法權(quán)益。