在明拆遷律師：征收維權(quán)，如何增加自己的談判籌碼？
2024-05-22
網(wǎng)站首頁(yè)
手機(jī)版
更新時(shí)間：2024-05-22 02:30:47作者：佚名
隨著征收維權(quán)常識(shí)的持續(xù)普及，越來(lái)越多的被征收人已經(jīng)逐漸明白了“補(bǔ)償是談下來(lái)的，不是打下來(lái)的”這一重要原理，而不再執(zhí)著于“民起訴官”拿勝訴判決。
那么，凡是談判都是需要籌碼的，征收維權(quán)中本就處于弱勢(shì)地位的被征收人一方又該通過(guò)哪些方法、手段來(lái)為己方增加談判籌碼，使之在協(xié)商中居于更加主動(dòng)、有利的地位呢?本文，在明律師為你解讀。
辦法一：穩(wěn)定保持家庭團(tuán)結(jié)和睦
在明律師代理的大量案件都證明，被征收人家庭的團(tuán)結(jié)和睦與否對(duì)最終的征收補(bǔ)償結(jié)果影響巨大。
一方面，團(tuán)結(jié)和睦的一家人可以在面臨拆遷時(shí)齊心協(xié)力、分工合作，有負(fù)責(zé)和律師溝通的，有負(fù)責(zé)收集證據(jù)的，有負(fù)責(zé)看家護(hù)院的……從而實(shí)現(xiàn)人多力量大，眾人拾柴火焰高的良好局面;另一方面，團(tuán)結(jié)和睦的一家人可以有效避免征收方利用家庭成員之間的不同利益訴求“鉆空子”“挑撥離間”，能夠切實(shí)規(guī)避此類禍起蕭墻的風(fēng)險(xiǎn)。
一些朋友可能理解不了上述“密切配合”究竟能在實(shí)踐中做到什么程度，筆者僅舉一例：在北京在明律師事務(wù)所代理的一起農(nóng)村征地案件中，被征收人之一竟因不堪忍受征收方的逼遷手段而離家出走下落不明，直接導(dǎo)致了所有后續(xù)的征收文件下達(dá)都需要先依法進(jìn)行公告送達(dá)，客觀上有效拖延了項(xiàng)目推進(jìn)的速度，迫使征收方出于時(shí)間成本的考慮而給予了被征收人公平、合理的補(bǔ)償。
試想，倘若被征收人之一信不過(guò)自己的家人，拒絕配合這一維權(quán)策略的實(shí)施，甚至擔(dān)心補(bǔ)償權(quán)益被家人侵吞，那么最終的補(bǔ)償結(jié)果還能夠贏得么?事實(shí)上，當(dāng)家人形成合力時(shí)，維權(quán)的力量是巨大的，這點(diǎn)還需要廣大被征收人慢慢領(lǐng)悟體會(huì)。
辦法二：預(yù)先彌補(bǔ)房屋、土地的權(quán)利漏洞
被征收人要做到居安思危，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光或者叫“預(yù)見性”。
不要等到強(qiáng)拆的挖掘機(jī)開到家門口了，才想起來(lái)很多維權(quán)策略，那就叫遠(yuǎn)水解不了近渴。
實(shí)踐中，房屋、土地的權(quán)屬狀況是直接影響被征收人主體資格確定及補(bǔ)償結(jié)果的重要因素之一。
國(guó)有土地上的房屋，是否有產(chǎn)權(quán)證?集體土地，是否有地證?宅基地上的房屋，又是否有房證?《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行后，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等是否進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記并獲取了統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明?如果自己的不動(dòng)產(chǎn)仍處于啥證都沒(méi)有的狀況，潛在的被征收人就該行動(dòng)起來(lái)考慮為其補(bǔ)辦證件了。
需要指出的是，實(shí)踐中很多地方農(nóng)村的房屋、土地仍處于長(zhǎng)期無(wú)證狀態(tài)，有的甚至連土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的書面合同都沒(méi)有，完全靠口頭約定。
從嚴(yán)格的法律意義上說(shuō)，無(wú)證，不等于違法，更不等于喪失或影響補(bǔ)償權(quán)益。
但可以肯定的是，無(wú)證確實(shí)是一種并不理想的歷史遺留狀態(tài)，盡量實(shí)現(xiàn)“從無(wú)到有”，對(duì)于農(nóng)民朋友而言有益無(wú)害。
否則一旦征收開始，征收方拿無(wú)證來(lái)說(shuō)事兒，被征收人的維權(quán)難免會(huì)落入相對(duì)被動(dòng)的狀況。
另外要補(bǔ)充一點(diǎn)，有的觀點(diǎn)認(rèn)為手握證件仍不保險(xiǎn)，還要拿去公證處進(jìn)行公證。
這完全是多此一舉。
請(qǐng)記住一點(diǎn)，征收維權(quán)全程，沒(méi)有哪一項(xiàng)是必須進(jìn)公證處的。
公證費(fèi)用高，這是事實(shí)，被征收人實(shí)在沒(méi)必要總往那里跑。
辦法三：鄰里守望，善于發(fā)動(dòng)群眾
鄰里守望，是中國(guó)人自古以來(lái)形成的良好傳統(tǒng)。
在城市中，偷輛自行車很多時(shí)候并不容易，因?yàn)橄率謺r(shí)極易被鄰居某位大媽出手拿下。
征收維權(quán)中，鄰里守望更是具有十分重要的價(jià)值。
其一，它可以用來(lái)應(yīng)對(duì)逼遷。
當(dāng)砸玻璃、潑大糞、放蛇、倒油漆等招數(shù)被寄出時(shí)，不明身份的社會(huì)閑散人員往往會(huì)對(duì)被征收人一家采取“警戒”措施，取證工作會(huì)變得極其困難。
而一旦證據(jù)未固定下來(lái)，即使被征收人事后報(bào)警，維權(quán)效果也往往不佳。
此時(shí)，鄰居就可能派上大用場(chǎng)——利用隔壁、街坊的位置優(yōu)勢(shì)，尋找制高點(diǎn)進(jìn)行拍照、攝像取證，效果好又不易被不法分子察覺。
其二，它可以用來(lái)應(yīng)對(duì)強(qiáng)拆、偷拆、誤拆、幫拆，道理同上。
在明律師代理的案件中，曾有被征收人的鄰居與其聯(lián)手形成人數(shù)優(yōu)勢(shì)，當(dāng)場(chǎng)抓獲1名違法強(qiáng)拆人員并直接扭送至派出所!這為隨后提起的確認(rèn)強(qiáng)拆違法之訴的舉證提供了巨大便利。
不容忽視的是，在面臨征收維權(quán)時(shí)，1戶委托律師與100戶委托律師的效果是截然不同的。
群體性維權(quán)自有其較大的壓力，但也自有其優(yōu)勢(shì)所在。
一旦在集體維權(quán)中啟用了維權(quán)代表，就能實(shí)現(xiàn)被征收人群體內(nèi)的優(yōu)勢(shì)資源集中共享——由文化層次較高，與律師溝通較好，身體、心理狀態(tài)較佳的被征收人出面作為維權(quán)代表進(jìn)行維權(quán)操作，可以收到事半功倍的效果。
而集體委托律師也會(huì)使戶均的律師代理費(fèi)得以降低，為被征收人分擔(dān)一部分經(jīng)濟(jì)壓力。
辦法四：在律師的指導(dǎo)下適當(dāng)學(xué)習(xí)法律
一些被征收人因自身不懂法而畏懼與征收方單獨(dú)談判，總希望自己的律師能夠每次在場(chǎng)。
然而就實(shí)踐而言，這幾乎是不可能的，總要有被征收人自己上的時(shí)候。
因此，學(xué)點(diǎn)兒法律，掌握點(diǎn)兒基本的法律原則、原理、術(shù)語(yǔ)，進(jìn)而提升自己在談判中的底氣、信心，實(shí)屬有用。
但這類學(xué)習(xí)一定要建立在律師的專業(yè)指導(dǎo)之下，否則就有可能變成瞎耽誤工夫。
可以肯定的一點(diǎn)是，對(duì)于確實(shí)諳熟法律規(guī)定的被征收人，征收方是一定會(huì)有所收斂，有所妥協(xié)的。
所謂“欺軟怕硬”，就是這個(gè)道理。
總之，征收維權(quán)是一項(xiàng)全面的系統(tǒng)工程，對(duì)被征收人一方無(wú)疑是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。
但正如在明律師所多次指出的，前途是光明的，道路是曲折的。
想一想溫州的戶均1000萬(wàn)，想一想廣州的一戶10套房，再想一想北京的10套安置房指標(biāo)+3400萬(wàn)，付出些努力，也還是值得的。