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我村里要征收我的口糧田，我有十畝地種著點(diǎn)果樹(shù)和玉米，樹(shù)給我評(píng)估了十三萬(wàn)，而地則是一畝一年二千二百塊錢(qián)。

然而我們這邊開(kāi)發(fā)區(qū)官網(wǎng)公布的地價(jià)是每畝地8萬(wàn)5……這樣的留言，在明律師經(jīng)常能夠見(jiàn)到。

被征地農(nóng)民無(wú)疑對(duì)這種情況極為不滿，憑什么我辛辛苦苦種植多年的土地，一轉(zhuǎn)手就能差這么多呢?如此高的市場(chǎng)價(jià)值下如此低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，究竟是不是違法了呢?

對(duì)此，北京在明律師事務(wù)所的青年律師陳麗芳指出，從社會(huì)事實(shí)層面看，這一現(xiàn)象就是當(dāng)前土地征收領(lǐng)域矛盾、糾紛不斷的根本原因之一。

然而從法律層面看，我們不得不說(shuō)，按目前的法律、政策規(guī)定，這基本上是正常狀況，不存在違法、侵害農(nóng)民權(quán)益的問(wèn)題。

事實(shí)上被征地的農(nóng)民兄弟在做這樣的價(jià)格對(duì)比時(shí)，存在幾個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)或者說(shuō)偏差：

其一，征地，不是買(mǎi)地，因而“賣(mài)地”這一環(huán)節(jié)的價(jià)格，與前面征地環(huán)節(jié)不存在可比性。

土地征收，這里涉及的法律概念叫“征收”，即國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地收歸國(guó)有，并給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、被征地農(nóng)民或土地的其他權(quán)利人以公平的補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。

因此征收的本質(zhì)并不是國(guó)家從農(nóng)民手里把地買(mǎi)過(guò)來(lái)，這一點(diǎn)農(nóng)民兄弟需要正確理解。

不是“買(mǎi)賣(mài)”，自然就不能簡(jiǎn)單的按市場(chǎng)價(jià)格去計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

其二，補(bǔ)償，僅僅是補(bǔ)償，不能按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。

有征收自然有補(bǔ)償，但關(guān)鍵問(wèn)題在于，什么叫補(bǔ)償?

第一，征收方不存在過(guò)錯(cuò)，是為了國(guó)家建設(shè)而實(shí)施了一個(gè)合法的行政行為;

第二，補(bǔ)償價(jià)本身就不是按照市場(chǎng)價(jià)計(jì)算的。

根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》第47條之規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

最后那一項(xiàng)靠評(píng)估就可以算出來(lái)，通常不是“大頭”，這里略去不談。

征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。

每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

以此計(jì)算，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。

但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

上述“年產(chǎn)值倍數(shù)法”早已遭人詬病，被學(xué)界認(rèn)為是對(duì)土地價(jià)值的嚴(yán)重失真反映。

但是我們必須強(qiáng)調(diào)的是，這一耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)至今仍未被替代，所謂新《土地管理法》，剛剛完成征求意見(jiàn)環(huán)節(jié)，何時(shí)出臺(tái)仍是個(gè)未知數(shù)。

2005年，國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》。

其中指出：

制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)要考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對(duì)土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格及農(nóng)用地等級(jí)等因素，在一定區(qū)域范圍內(nèi)(以縣域范圍為主)，在主導(dǎo)性農(nóng)用地類別和耕作制度條件下，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價(jià)格及相關(guān)附加收益為主要依據(jù)進(jìn)行測(cè)算……

以統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，同時(shí)綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民生活水平、被征地農(nóng)民社會(huì)保障需要等其他條件，確定補(bǔ)償倍數(shù)、計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)用。

征地區(qū)片綜合地價(jià)是征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，制訂時(shí)要考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素進(jìn)行測(cè)算。

被征地農(nóng)民也許對(duì)上述這些描述感到云山霧罩，在明拆遷律師在這里僅解讀兩點(diǎn)，讓大家直接明白這是怎么個(gè)意思：第一，這一套補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方法，所依據(jù)的還是前述“年產(chǎn)值倍數(shù)法”，其基本補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確立原則并沒(méi)有改變，因而最終計(jì)算下來(lái)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不會(huì)有過(guò)大幅度的提升;第二，這一套補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方法，與土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后的市場(chǎng)價(jià)值完全無(wú)關(guān)，不具有任何可比性。

它計(jì)算的是“農(nóng)用地”的價(jià)值，而不是“國(guó)有土地”的價(jià)值。

國(guó)土資源部2017年公布的《土地管理法》修正案征求意見(jiàn)稿中指出，征收土地的，按照被征收土地的原用途，兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人合理分享土地增值收益，給予公平合理補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

在這里，第一次提到了要讓農(nóng)民兄弟合理分享土地增值收益的問(wèn)題，目的顯然是為了提升土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

但是，這一重大利好消息尚沒(méi)有施行，我們只能是和廣大被征地農(nóng)民一起，翹首期盼。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征地農(nóng)民的是，現(xiàn)階段有關(guān)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的法律規(guī)定就是這樣，被征地農(nóng)民只能去加強(qiáng)理解、學(xué)習(xí)，在法律所允許、支持的框架內(nèi)尋求提升補(bǔ)償數(shù)額的機(jī)會(huì)。

對(duì)比開(kāi)發(fā)區(qū)官網(wǎng)地價(jià)的做法，著實(shí)意義不大。

集體土地因不能入市自由交易，其與國(guó)有土地存在巨大價(jià)差是自然的事情，背后所反映的是國(guó)家土地制度的深層次問(wèn)題，非大改《土地管理法》所不能解決。

解釋清楚這點(diǎn)，我們希望被征地農(nóng)民的心情能好一點(diǎn)，別再為8.5萬(wàn)一畝和2000元一畝這樣的對(duì)比過(guò)于鬧心了。