被繼承人的親筆遺囑要公證嗎（被繼承人的親筆遺囑要公證嗎怎么辦）
2024-06-05
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更新時(shí)間：2024-06-05 22:39:49作者：未知
2017年9月，北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師梁紅麗應(yīng)邀到中部地區(qū)某市接受一些小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利人的維權(quán)咨詢，就有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房拆遷維權(quán)過程，作出系列總結(jié)。
為確保每位咨詢?nèi)擞兴斋@，由助理全程記錄，并對(duì)文檔進(jìn)行整理，會(huì)后發(fā)給每戶咨詢?nèi)艘宰鲄⒖肌?/p>
那么，在這樣一次頗具針對(duì)性的咨詢活動(dòng)中，梁律師又會(huì)講出哪些干貨呢?
今天我們現(xiàn)場(chǎng)咨詢的目的，是為了通過法律途徑更好的維護(hù)每戶的拆遷權(quán)益。
我們發(fā)現(xiàn)暫時(shí)沒有本區(qū)域拆遷的公告信息，只有城中村改造的大致名稱。
我們這里已經(jīng)是城市規(guī)劃區(qū)，如果是村民，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償安置，但是今天與會(huì)的所有人是居民戶，也就是小產(chǎn)權(quán)戶，不可能拿到村民享有的補(bǔ)償權(quán)益，補(bǔ)償安置的期待不應(yīng)當(dāng)過高。
因此，我們的補(bǔ)償將可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)卮迕瘢覀兘裉煲劦膯栴}就是如何通過法律手段保證每戶獲得相對(duì)公平的補(bǔ)償。
我們維權(quán)，需要有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，
一、應(yīng)當(dāng)是一個(gè)知彼知己的過程，主要是尋找談判的時(shí)機(jī)，把握談判的主動(dòng)權(quán)。
拆遷方與我們?cè)诒憩F(xiàn)上是對(duì)立面，我們需要了解他們會(huì)做什么，才能使我們做到心中有數(shù)，才能讓我們從容應(yīng)對(duì)拆遷方的各種拆遷措施。
因?yàn)椴疬w方多是政府機(jī)關(guān)，是行政權(quán)力主體，我們與其地位懸殊，我們必須有談判的籌碼，才能讓拆遷方放下身段，心平氣和的與我們協(xié)商、談判，才能實(shí)現(xiàn)談判中地位的相對(duì)平等。
首先，我們需要了解自己。
我們大多是90年代末2000年初與施工方簽訂的建房協(xié)議或者與村民合作建房按層分配或者干脆從村里買地自行建房，并沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、區(qū)縣政府的蓋章許可。
二、村委會(huì)是民事主體，不是政府機(jī)關(guān)，與村委會(huì)的爭議僅是民事爭議。
我們不是村民身份，對(duì)房屋占用的土地不具有合法的使用權(quán)，這是我們最大的弱點(diǎn)。
《土地管理法》明文規(guī)定禁止集體土地轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)建設(shè)，這是小產(chǎn)權(quán)房最大的違法點(diǎn)，也是維權(quán)的難點(diǎn)。
我們的現(xiàn)狀即處于這樣尷尬的地位，我們是房屋的實(shí)際所有人，但卻不是合法的補(bǔ)償安置權(quán)人，主體不適格是我們最大的維權(quán)障礙。
在集體土地征收過程中，存在通過村民自治的方式解決補(bǔ)償安置問題，如果這樣，村民集體或者村民代表的表決將決定居民戶的權(quán)益問題，其中就包括補(bǔ)償條件，這就極有可能侵害我們的權(quán)利。
我們會(huì)問，每戶的具體補(bǔ)償將會(huì)是多少呢?目前，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有全國性的法律規(guī)定，通常，如被納入城市規(guī)劃區(qū)的集體建設(shè)用地，參照國有土地上房屋征收的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，即參照周邊商品房的市場(chǎng)價(jià)格，而具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是各地方根據(jù)地區(qū)特點(diǎn)自行設(shè)定的，不是法律，存在同一城市但每片區(qū)各不相同的狀況，可能不公平但又不違法，而通常由區(qū)、縣級(jí)政府公布的補(bǔ)償安置方案是規(guī)范的。
就中國的法法治現(xiàn)狀而言，存在個(gè)體維權(quán)不被重視、群體性維權(quán)效果顯著的現(xiàn)象，也就是另一個(gè)層面的人多力量大，這是法治的必經(jīng)過程。
而小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的社會(huì)背景，就在于土地財(cái)政制度下，土地監(jiān)管制度不完善的同時(shí)，存在大量購買者是無力購買商品房的社會(huì)現(xiàn)實(shí)。
因此我們需要集體維權(quán)，需要壯大維權(quán)力量，我們要通過我們堅(jiān)定地的維權(quán)信心，讓拆遷方重視我們的權(quán)利。
其次，我們需要了解拆遷方。
《土地管理法》規(guī)定，除村民建設(shè)住宅或者興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，必須使用國有土地。
城中村改造的項(xiàng)目，通常必須將集體土地征收為國有后，才能依法進(jìn)行建設(shè)，也由此產(chǎn)生土地財(cái)政。
征收集體土地，需要履行一系列法定程序，例如發(fā)布擬征地公告、統(tǒng)計(jì)征地調(diào)查結(jié)果、組織征地聽證、擬定“一書四方案”組卷上報(bào)、發(fā)布征地公告、進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)怯浀戎T多環(huán)節(jié)。并在土地征收過程中依法為被征收人提供各種權(quán)利救濟(jì)途徑，包括申請(qǐng)裁決、申請(qǐng)復(fù)議、提起行政訴訟等，相關(guān)征收土地的材料，一般從區(qū)的國土資源部門逐級(jí)上報(bào)，大多是由省級(jí)人民政府最終批準(zhǔn)，而實(shí)際由省國土資源廳操作，少部分有國務(wù)院審批。
即通過諸多法定程序，才能完成征地批準(zhǔn)手續(xù)。
如果未經(jīng)以上程序，就是違法征地;如果不進(jìn)行征收，則不能將集體土地招拍掛出售，這是拆遷方征地的基本工作流程。