買了小產權房你真的不后悔嗎（買了小產權房子的你后悔了嗎,為什么?）
2023-11-29
更新時間：2023-11-29 02:35:50作者：未知
隨著《國有土地上房屋征收與補償條例》在長期適用中的逐步深入人心，以及《土地管理法》相關輔助性政策文件的長期實踐，土地、房屋的征收行為已逐漸變得有法可依，至少是有規(guī)、有文可依。
然而道高一尺，魔高一丈，不安分的地方政府又將視線轉向了對新概念、新名詞的創(chuàng)設，即發(fā)明了所謂“協議拆遷”的新模式。
那么，協議拆遷究竟是怎么回事兒?在明律師為你逐一揭穿其中的種種陰謀……
敲黑板劃重點之一：協議拆遷，用心險惡
首先明確一點，協議拆遷并不是一個嚴謹的法律概念。
換言之，翻遍各本法條，也找不出協議拆遷這么一個詞來。
這里所說的協議拆遷，是指與征收拆遷相對應的拆遷情形。
即拆遷人為政府部門以外的普通民事主體，通過與被拆遷人訂立民事協議的方式實現對其房屋拆遷的情形。
我們之所以說這一招“用心險惡”，主要理由有3點：
第一，拆遷人是普通民事主體，意味著其拆遷行為不受行政法律規(guī)范的規(guī)制和束縛，具有很大的自主靈活空間。
譬如根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對城市的房屋實施征收拆遷，房屋征收部門是要遵循嚴格的法定程序行事的。
該有的程序、步驟，一個也不能少，一步也不能跳過。
再譬如根據《土地管理法》《土地管理法實施條例》《征收土地公告辦法》等的規(guī)定，對集體土地實施征收，同樣要按照更為復雜的程序慢慢推進，著急不得，隨意不得，否則就會被被征收人抓住訴一個行政行為違法，政府就會面臨吃不了兜著走的遭遇。
然而“協議拆遷”就不存在這許多麻煩，拆遷人是村委會之類的非行政機關，其拆遷行為不受“依法行政”原則的約束，只要協議達成雙方愿意，從法理上講，怎么干都行。
故此，這類拆遷從效率上往往會顯著高于征收項目，就是因為其可以免除聽證、評估等等紛繁復雜的法定程序。
即使有程序性事項，那也是“約定”的，對于拆遷人來說，這無疑是重大的利好。
而反觀被拆遷人這邊，就難免會失去法定程序所設置的重重權益保護機會，落得個權益遭受肆意侵犯、踐踏的不利結局。
第二，達成的“拆遷補償協議”性質為民事協議，而不屬于行政的協議，拆遷人的履約壓力小，被拆遷人的維權更困難。
面對一份行政的協議，即通常的政府一方為主體簽訂的征收補償協議，如果履行發(fā)生爭議，政府是要依照《行政訴訟法》的規(guī)定當被告的。
因此在實踐中，這類協議一旦簽訂，實際履行的幾率很高，尤其在一些法治環(huán)境較好的大城市，幾乎沒有不履行承諾給房給錢的，理由就在于政府不能輕易輸官司，它輸不起，敗訴背后就是最可怕的紀律處分甚至是刑事責任。
而普通的民事主體則不然，屬于天塌不怕的地位——沒履約，被拆遷人訴了又如何?開發(fā)商可以要錢沒有要命一條，村委會班子解散了沒交接新村委會不了解情況……凡此種種，被拆遷人又能如何?實踐中，民事協議得不到履行是常有的事兒，如同家常便飯一樣。
被拆遷人的補償權益的保護，可謂無從談起，只能拼人品和運氣了。
第三，政府藏在拆遷人背后，實際用地項目不耽誤。
對于征收項目，被征收人如果對補償不滿可以合理的選擇當當“釘子戶”，通過團結集體的力量來向項目方施加壓力，逼迫其基于工期不能耽擱的考慮來增加些補償。
此時，政府不敢輕易下手強拆，因為程序沒走到強拆都是違法的，回過頭來政府就要吃官司。
而在協議拆遷項目中，政府則選擇藏在拆遷人的身后，任由拆遷人去“沖鋒陷陣”，施展各種方法向被拆遷人施壓。
政府只需要坐收漁翁之利就可以了。
問題是，村委會實施土地騰退的目的當真是重新進行分配、利用么?當然不是，大的建設項目往往就在后面等著呢，村委會、村民對涉案土地根本沒有說話的資格了。
螳螂捕蟬，黃雀在后，系此類拆遷的真實寫照。
敲黑板劃重點之二：協議拆遷，如何應對?
我們知道了協議拆遷這一新招數的歹毒用意，那么廣大被拆遷人又該如何應對呢?在明律師這里只提5點最重要的，供大家參考：
其一，補償不滿意，任何文件都不要簽字。
協議拆遷之關鍵命門，在于“協議”。
沒協議，它就沒法拆遷。
開發(fā)商沒法拆，村委會也沒法拆，當然違法暴力強拆的行徑除外。
對于處于弱勢地位的被拆遷人而言，法律仍是保護自身合法權益的唯一利器。
那么，我們就必須確保自己在法律層面上的絕對優(yōu)勢地位，迫使拆遷人陷入違法、非法的境地與我們博弈。
鑒于實踐中此類“協議拆遷”所涉的文本千變萬化、名頭眾多，缺乏法律專業(yè)知識的被拆遷人很難準確識別，最好的辦法，就是任何文件都不輕易簽字，除非補償到位了、滿意了。
其二，及時聘請專業(yè)征收維權律師幫助協商、談判。
對于這種項目，自學法律加以應對這條路是不靈的，因為人家拆遷方就沒打算按法律來，雞同鴨講之事還是不干的好。
況且，村委會、開發(fā)商的背后往往是牽一發(fā)而動全身的重大建設項目，博弈、談判的難度相較于一般征收項目絕對是有過之而無不及。
面對此種情形，聘請專業(yè)征收維權律師出馬便是勢在必行的了，因為她們大多是協商談判專家，在這方面的經驗、見識要顯著強于被拆遷人。
其三，要適時調整補償期望，能走就走。
“死磕”之事，本就風險極大。
若是為法律而“死磕”，尚不至于有太大事兒。
但為補償數額博弈，無異于走鋼絲一般步步驚心。
本所黃艷律師代理的一起“舊村改造”案件中，被拆遷人先后遭遇了斷水斷電、斷路、挖墻腳、株連式逼遷、稅務處罰甚至計劃生育領域的社會撫養(yǎng)費處罰等諸多“花式逼遷”手腕，全家三親六故大大小小幾乎無一幸免。
能走就走，能簽就簽，互諒互讓，也本是“博弈”之事的道理所在。
自然，我們是法治國家，凡事得依法而為，這個理論、原則，與協議拆遷之事的客觀存在，大約并不矛盾吧。