一方婚前買的房怎么避免成為共同財(cái)產(chǎn)
2024-01-24
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更新時(shí)間：2024-01-24 20:12:05作者：佚名
在明律師此前提到過(guò)，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證是關(guān)乎農(nóng)民朋友在面臨土地征收時(shí)合法權(quán)益的一件大事。
而實(shí)踐中，確實(shí)存在土地確權(quán)面積“越確越小”的情形，令一些農(nóng)民朋友很不滿意。
不過(guò)具體到宅基地面積確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，政策、法規(guī)確是有明文規(guī)定的。
那么，關(guān)于農(nóng)村宅基地的面積確認(rèn)及補(bǔ)償問(wèn)題，又有哪些被征收人必須知道的事情呢?本文，在明律師為大家繼續(xù)解析……
宅基地確權(quán)“三嚴(yán)格”
《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》規(guī)定了宅基地確權(quán)登記的3大原則：
其一，嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。
除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。
其二，嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅的規(guī)定。
對(duì)此種情況下申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。
其三，嚴(yán)格執(zhí)行宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。
宅基地面積不得超過(guò)省(區(qū)、市)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)宅基地超占面積的，在辦理登記時(shí)按下列情況處理：
1. 1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。
2. 1982年《條例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。
所謂“處理”，通常是指處以罰款。
3. 1987年《土地管理法》實(shí)施后宅基地仍超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的部分可在土地權(quán)利證書(shū)內(nèi)注明，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷時(shí)按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。
在明律師認(rèn)為，以上規(guī)定看似專業(yè)，實(shí)則并不難理解。
它所解決的就是一個(gè)“歷史遺留問(wèn)題”：1982年以前是完全無(wú)規(guī)可依，1982年至1987年之間是有規(guī)但無(wú)法可依，因而對(duì)于此期限超出標(biāo)準(zhǔn)的面積，一般是予以確認(rèn)的。
但1987年以后再超標(biāo)則屬于“明知故犯”，故只能按照實(shí)際批準(zhǔn)的面積進(jìn)行登記確權(quán)發(fā)證了。
一些農(nóng)民所言的宅基地經(jīng)確權(quán)后“面積縮水”，大概就與此有關(guān)。
這步的確權(quán)登記發(fā)證完成后，其結(jié)果會(huì)直接影響到面臨征收時(shí)的補(bǔ)償權(quán)益。
我們以《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》為例進(jìn)行說(shuō)明，其第18條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)，且不超過(guò)控制標(biāo)準(zhǔn)。
未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。
經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償;但1982年以前的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償。
每戶宅基地面積的控制標(biāo)準(zhǔn)，按照區(qū)、縣人民政府根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
那么這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)究竟是多大面積呢?上述《規(guī)定》中指出，村民每戶建房用地的標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過(guò)0.25畝(166平方米);其他地區(qū)最高不得超過(guò)0.3畝(200平方米)。
1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)的，可按每戶最高不超過(guò)0.4畝(266平方米)的標(biāo)準(zhǔn)從寬認(rèn)定，超過(guò)部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整。
換言之，如果您的現(xiàn)有實(shí)際使用宅基地面積超過(guò)了200平方米，而這一事實(shí)又是在1988年以后形成的，那么按照北京市的標(biāo)準(zhǔn)，您的宅基地面積在確權(quán)中“縮水”就是正常的事情。
在明律師最后想提示大家的是，從上述規(guī)定不難看出，處理歷史遺留問(wèn)題是要有具體情況具體處置的客觀標(biāo)準(zhǔn)的，不可能搞“一刀切”。
實(shí)踐中一些地方存在的劃定某一時(shí)間點(diǎn)“一刀切”進(jìn)而以有證無(wú)證來(lái)確認(rèn)是否屬于違建的做法是錯(cuò)誤的。
廣大被征收人完全可以及時(shí)委托專業(yè)征收維權(quán)律師，通過(guò)法律途徑在房屋、土地?zé)o證、缺證的情況下為自己盡力爭(zhēng)取公平、合理的補(bǔ)償。
在明律師此前提到過(guò)，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證是關(guān)乎農(nóng)民朋友在面臨土地征收時(shí)合法權(quán)益的一件大事。
而實(shí)踐中，確實(shí)存在土地確權(quán)面積“越確越小”的情形，令一些農(nóng)民朋友很不滿意。
不過(guò)具體到宅基地面積確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，政策、法規(guī)確是有明文規(guī)定的。
那么，關(guān)于農(nóng)村宅基地的面積確認(rèn)及補(bǔ)償問(wèn)題，又有哪些被征收人必須知道的事情呢?本文，在明律師為大家繼續(xù)解析……
宅基地確權(quán)“三嚴(yán)格”
《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》規(guī)定了宅基地確權(quán)登記的3大原則：
其一，嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。
除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。
其二，嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅的規(guī)定。
對(duì)此種情況下申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。
其三，嚴(yán)格執(zhí)行宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。
宅基地面積不得超過(guò)省(區(qū)、市)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)宅基地超占面積的，在辦理登記時(shí)按下列情況處理：
1. 1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。
2. 1982年《條例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。
所謂“處理”，通常是指處以罰款。
3. 1987年《土地管理法》實(shí)施后宅基地仍超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的部分可在土地權(quán)利證書(shū)內(nèi)注明，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷時(shí)按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。
在明律師認(rèn)為，以上規(guī)定看似專業(yè)，實(shí)則并不難理解。
它所解決的就是一個(gè)“歷史遺留問(wèn)題”：1982年以前是完全無(wú)規(guī)可依，1982年至1987年之間是有規(guī)但無(wú)法可依，因而對(duì)于此期限超出標(biāo)準(zhǔn)的面積，一般是予以確認(rèn)的。
但1987年以后再超標(biāo)則屬于“明知故犯”，故只能按照實(shí)際批準(zhǔn)的面積進(jìn)行登記確權(quán)發(fā)證了。
一些農(nóng)民所言的宅基地經(jīng)確權(quán)后“面積縮水”，大概就與此有關(guān)。
這步的確權(quán)登記發(fā)證完成后，其結(jié)果會(huì)直接影響到面臨征收時(shí)的補(bǔ)償權(quán)益。
我們以《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》為例進(jìn)行說(shuō)明，其第18條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)，且不超過(guò)控制標(biāo)準(zhǔn)。
未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。
經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償;但1982年以前的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償。
每戶宅基地面積的控制標(biāo)準(zhǔn)，按照區(qū)、縣人民政府根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
那么這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)究竟是多大面積呢?上述《規(guī)定》中指出，村民每戶建房用地的標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過(guò)0.25畝(166平方米);其他地區(qū)最高不得超過(guò)0.3畝(200平方米)。
1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)的，可按每戶最高不超過(guò)0.4畝(266平方米)的標(biāo)準(zhǔn)從寬認(rèn)定，超過(guò)部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整。
換言之，如果您的現(xiàn)有實(shí)際使用宅基地面積超過(guò)了200平方米，而這一事實(shí)又是在1988年以后形成的，那么按照北京市的標(biāo)準(zhǔn)，您的宅基地面積在確權(quán)中“縮水”就是正常的事情。
在明律師最后想提示大家的是，從上述規(guī)定不難看出，處理歷史遺留問(wèn)題是要有具體情況具體處置的客觀標(biāo)準(zhǔn)的，不可能搞“一刀切”。
實(shí)踐中一些地方存在的劃定某一時(shí)間點(diǎn)“一刀切”進(jìn)而以有證無(wú)證來(lái)確認(rèn)是否屬于違建的做法是錯(cuò)誤的。
廣大被征收人完全可以及時(shí)委托專業(yè)征收維權(quán)律師，通過(guò)法律途徑在房屋、土地?zé)o證、缺證的情況下為自己盡力爭(zhēng)取公平、合理的補(bǔ)償。