征地拆遷中的“協(xié)議拆遷”需要注意 協(xié)議拆遷和征收拆遷
2024-03-07
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更新時(shí)間：2024-03-07 02:34:21作者：佚名
大家都知道，拆遷時(shí)要簽補(bǔ)償協(xié)議。簽訂補(bǔ)償協(xié)議通常是在征收決定公布，評(píng)估報(bào)告下發(fā)到被征收人手中以后，才會(huì)協(xié)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議。但是咱們?cè)诓疬w實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)征收方有時(shí)候會(huì)采取另外一種操作方法，這就是協(xié)議拆遷，未經(jīng)任何法定程序，直接找到被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。這樣的協(xié)議拆遷，通常伴隨著補(bǔ)償不合理，大家要特別小心。
為什么征收方會(huì)采取協(xié)議拆遷?面對(duì)協(xié)議拆遷，咱們被征收人該怎樣爭取合理補(bǔ)償?下面由拆遷律師圍繞這兩個(gè)問題，為大家進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的科普解答。
協(xié)議拆遷的背后真相：程序已違法，補(bǔ)償又怎能如意?
有當(dāng)事人告訴我們，當(dāng)?shù)亟螘r(shí)間開展房屋征收。奇怪的是，整個(gè)拆遷中一沒文件，二不走拆遷流程，拿著一紙協(xié)議就想讓他簽字騰房，這讓他心里沒底?！安疬w也太隨意了”。
這位當(dāng)事人遭遇的就是咱們經(jīng)常提到的協(xié)議拆遷，而這位當(dāng)事人的遭遇，并不是個(gè)案，不少被征收人也曾遇到過。
為什么征收方未經(jīng)過征地預(yù)審、拆遷許可以及公告等法定程序，就直接和房屋所有權(quán)人簽訂協(xié)議。明明知道這樣不合乎征收法律規(guī)定，還要一意孤行?難道僅僅是為了給被征收人“減負(fù)”過于繁雜的流程?方便被征收人盡快住上安置房、拿到補(bǔ)償款?這背后其實(shí)有著更深層次的原因。
為未批先占、少批多占的拆遷項(xiàng)目“打掩護(hù)”?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中，一些拆遷項(xiàng)目存在沒有征地批文就開展拆遷，或者實(shí)際用地面積大于批準(zhǔn)用地面積的情況，這其實(shí)都是違法的行為。如果拆遷戶讓其出示征地批文，可能就很難掩蓋拆遷項(xiàng)目的違法行為，這就很尷尬了。如果搞突擊式的協(xié)議拆遷，縮短或省去拆遷流程，往往也就不用出示征收中必須公開的一系列法定文書。等到拆遷戶簽訂補(bǔ)償協(xié)議，那么這些問題也就好解決了。如有必要還可補(bǔ)辦手續(xù)。
降低拆遷成本，節(jié)省審批時(shí)間，加快拆遷進(jìn)程。從拆遷實(shí)踐來看，征收流程的缺失，也往往伴隨著被征收人法定權(quán)利的缺失，無形中，被征收人的一些對(duì)于征收或補(bǔ)償?shù)脑V求也就缺乏了解決的渠道和途徑。而每一個(gè)重要程序又對(duì)應(yīng)著法律賦予被征收人的權(quán)利，并有一定時(shí)效保護(hù)。
舉個(gè)例子，在征收決定下發(fā)后，如果被征收人對(duì)于補(bǔ)償不滿意，法律賦予被征收人60日的行政復(fù)議、6個(gè)月的行政訴訟時(shí)效;而在征收補(bǔ)償決定下發(fā)后，法律再次賦予被征收人60日的行政復(fù)議、6個(gè)月的行政訴訟時(shí)效。如果被征收人在這些程序，逐一啟動(dòng)這些權(quán)利，簡單一疊加，也得有個(gè)一年左右時(shí)間耗在這些矛盾糾紛中，那么整個(gè)拆遷進(jìn)度就會(huì)大為延緩。
當(dāng)然我們無法以此推測(cè)征收方的真實(shí)意圖，但客觀上確實(shí)起到了這樣的作用。
綜上來看，縮短拆遷流程，減少拆遷糾紛和矛盾，就能變向推動(dòng)拆遷工作快速開展，這是征收方會(huì)冒險(xiǎn)搞“協(xié)議拆遷”的內(nèi)在動(dòng)力和目的。而被征收人最重要和基本的權(quán)利無法得到有效保障的情況下，補(bǔ)償也就很難如意了。
協(xié)議拆遷的本質(zhì)是違法拆遷，經(jīng)常伴隨著低補(bǔ)償，您可別上當(dāng)
拆遷律師要在這里告訴大家：征地拆遷必須是為了社會(huì)公共利益的需要，而協(xié)議拆遷在實(shí)踐中通常是開發(fā)商進(jìn)行的一種商業(yè)性拆遷，以盈利為目的，并非出于公共利益的需要。協(xié)議拆遷不能堂而皇之地用于征地拆遷中。
因此，發(fā)生在征地拆遷中的“協(xié)議拆遷”，實(shí)際上就是拆遷方回避征收法律規(guī)定，違法以類似交易的方式，通過與被拆遷人簽訂所謂的“拆遷協(xié)議”，開展土地房屋征收。這樣的“協(xié)議拆遷”違反了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《土地管理法》等征收法律。
事實(shí)上，協(xié)議拆遷也大多伴隨著補(bǔ)償不合理的情況發(fā)生。不少被拆遷人在咨詢時(shí)也反映，自家房屋拆遷，被告知補(bǔ)償只有幾百元一平，而周邊城鎮(zhèn)房價(jià)卻已是幾千元一平，自己領(lǐng)了補(bǔ)償款還需要補(bǔ)差價(jià)才能買房。這當(dāng)然是不合理的，違背了保障被征收人原有生活水平不降低的重要征收原則。
遭遇協(xié)議拆遷，您要快速采取以下措施維護(hù)自己的合法權(quán)益
如果您正遭遇“協(xié)議拆遷”，一味拖延或抱怨是無法解決您的問題的。那么該如何維護(hù)咱們的合法權(quán)益，爭取公平合理的拆遷補(bǔ)償呢?下面拆遷律師教您幾招。
首先，通過申請(qǐng)信息公開確認(rèn)征收項(xiàng)目是否合法，打退違法拆遷。
無論是未批先占還是少批多占，在信息公開面前都會(huì)露出“狐貍尾巴”。一紙信息公開，有無征地批文、批文劃定的項(xiàng)目范圍和面積一清二楚，征收方的項(xiàng)目也就清晰透明了。這往往是咱們依法維權(quán)的第一個(gè)重要突破口。
其次，預(yù)先評(píng)估房屋價(jià)值，對(duì)于拿多少補(bǔ)償心中有數(shù)。
只有清楚了解房屋價(jià)值，才能據(jù)此估算出比較準(zhǔn)確的補(bǔ)償空間。在和征收方談判時(shí)，不至于不知道如何報(bào)價(jià)、守價(jià)。同時(shí)也能預(yù)防房屋遭遇突擊式拆除后難以估價(jià)的問題。
既然征收方采取了協(xié)議拆遷，那么說明項(xiàng)目多少是會(huì)存在一些問題的。如果三番五次協(xié)商不下來補(bǔ)償，征收方或許就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，將您的房屋劃入違建或危房，進(jìn)行以拆違促拆遷、拆危促拆遷，乃至強(qiáng)制拆除。如果咱們的房子一旦被拆掉，也就意味著作為最直觀和最重要的證據(jù)——房屋不存在了，這是不利于評(píng)估房屋價(jià)值的。
因此，這就要求咱們被征收人要做到預(yù)先評(píng)估房屋價(jià)值。
最后，及時(shí)通過法律途徑維權(quán)，拿回自己的補(bǔ)償。
如果沒有文件，征收方就來讓我們簽訂補(bǔ)償協(xié)議。這時(shí)咱們是可以拒絕簽字的。如果征收方要求咱們?cè)谝欢ㄆ谙迌?nèi)搬遷騰房，否則進(jìn)行強(qiáng)制拆除，那么咱們要警覺起來。咱們畢竟是弱勢(shì)一方，單憑個(gè)人力量很難阻止征收方的強(qiáng)制行為。被征收人應(yīng)當(dāng)積極走法律途徑，借助法律的強(qiáng)大力量來依法維權(quán)。