農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。理由是:
1、合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》,該 通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳,而非國(guó)務(wù)院,故此文件不是行政法規(guī)。根據(jù)上位法優(yōu)于下位法,不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。
2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立 法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量,保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng),而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地,其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少,故將該條適用于宅基地是不妥的,作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。
3、從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看,限制農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù),而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知,所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中,最核心的權(quán)能是處分權(quán),處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制,這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面,的基本精神是合同自由,合同自由包括合同訂立的自由,合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由,限制農(nóng)民向城市居民出賣(mài)住房,也與合同自由的基本精神相悖。
4、我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神,該法第32條規(guī)定,“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。 該法體現(xiàn)了以人為本的精神,充分尊重農(nóng)民的自主性,相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn),是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命 之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn),農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。