一、商品房買賣合同認定無效
指開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立房屋預(yù)售合同,且在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明的。
二、開發(fā)商有欺詐行為
指開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實,導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的,買房人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
三、開發(fā)商惡意違約
指商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任另外,出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致購房者無法取得房屋,購房者也有權(quán)解除合同。
四、商品房質(zhì)量問題
指開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗收合格的商品房,如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,購房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。購房者應(yīng)先向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗,如果確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理退房手續(xù),返還購房款,并應(yīng)就房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購房者造成的損失進行賠償。另外,如因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用,購房者也有權(quán)要求解除合同和賠償損失。
五、開發(fā)商延遲辦理房產(chǎn)證
指商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。
六、商品房面積誤差過大
指商品房預(yù)售合同中的約定面積與進行產(chǎn)權(quán)登記的實際面積產(chǎn)生誤差。如果購房合同中有約定的則按照約定處理,未約定處理方式的,依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定,面積誤差比絕對值超出3時,購房者有權(quán)選擇退房。購房者選擇退房,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房者已付清的房價款退還給購房者,同時支付已付房價款利息。
七、按揭貸款申請未獲批準(zhǔn)
指商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
主要指所購買的商品房因違反了法律禁止性規(guī)定而無效,如因司法機關(guān)依法查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的屬于共有房產(chǎn),簽訂購買協(xié)議未經(jīng)過其他共有人書面同意的。